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基础资料

开发商：/佳兆业/深圳市航运集团有限公司/中信

地址：深圳市福田区红树林公园东侧红花道与香樟道交汇处

占地面积：0.94万㎡

总建面：6.66万㎡

产权：70年(19-89年)

总户数：397套（安居房24户）

面积：59-78-143-233㎡1-5房

车位比：340个 1:0.85

梯户比：两梯两户/两梯三户/H座2梯6户

价格：单价9-12.6万

交楼标准：精装

物业公司：佳兆业美好集团旗下深圳市航总物业管理有限公司

物业管理费：7.8元/㎡

容积率：4.7

绿化：40%

交楼时间：现楼

建筑类型：住宅

层高：3米

使用率：71-73%

楼层高：15层

栋数：2栋10座

水电：民水民电

学校：福苑小学，福田外国语南校区，福田第八幼儿园

在售总价：单价8.2-12万

94-103㎡2房1卫820-900万单价：8.2-10万

104-119㎡3房2卫870-1400万 单价7.9-12万

134-142㎡4房2卫1600-1800万 单价11-12万

207-233㎡5+1房5卫3160-3760万 单价15-16万（4套顶复）

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平面•户型图

项目东侧是住宅红树福苑等、西侧是红树林生态公园，无遮挡的一线景观；南侧是保税区工业用地，内有CASIO、飞利浦、信息科技中心等，楼层低矮；北侧是福田区供电站用地，目前无遮挡。

因为项目限高50m，且地块较小，而容积率4.74，为了做足容积率，每户进深较大（通俗说就是每个户型都很长），楼间距小，最小楼间距13.46m，中间楼间距18m左右，遮挡和对视都比较严重。

59㎡ 1房2厅1卫

（4）A/F/H/I/J座 75-79㎡ 两房两厅一卫共6个

①I02户型79㎡，与F02户型75㎡布局类似，且都是两梯三户；面积差4㎡，主要在开间上，79㎡整体多了50cm。我们以79㎡的户型做一个分析。

户型优点：

——4开间面朝南向，但有2开间会受到一点遮挡

——预留了单独的冰箱位和餐边柜位置，放大厨房收纳空间

——双阳台，厨房带生活阳台

户型缺点：

——餐厅对主卧门，私密性差

——厨房操作台面小，不过可以用生活阳台进行扩展

——客餐厅是错厅的设计，存在一些面积浪费

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②同是77㎡的两房：H-06和H-04。在同一个单元里，面积一样，但户型差别很大，整体上看，H-06的户型优于H-04户型。

H-06户型：有独立玄关、2.5个开间面、卫生间干湿分离、次卧还带小阳台；但是厨房不规则，操作台面比较小，阳台也比较小，卫生间开门对着主卧。

H-04户型：狭长型户型，只有一个开间面，因为户型狭长导致走道空间浪费，但好处是两个卧室相对独立；客餐厅面积都比较小，但阳台很大，只是这个大阳台景观一般，有点浪费的感觉。

③76/79㎡两个户型

A-02 76㎡户型：T2布局，是整个小区最方正，朝向最好的户型。户型有三开间面都朝东南向，且阳台拉通了客厅和卧室，阳台很大；两个卧室的面积都相对宽松，卫生间做了干湿分离；缺点是客厅面积比较小，厨房不规则，导致转角出的操作台面使用效率不高；

J-03 79㎡户型：T3布局，主朝向朝西偏北，但这个户型有180°双面采光；

这个户型是一个小横厅的设计，在视觉上会显得客餐厅比较大，增加了采光面，两个卧室相对宽松，卫生间做了干湿分离，但是卫生间的门对卧室影响隐私性。

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户型选择上：75-79㎡的两房，在不考虑面积差导致的价差情况下

朝向上：A-02东南向，朝向最好，F-02西南向，H-05/H-05、I-02都是东偏南朝向，J-03是西偏北向，因此朝向上A-02＞H-05/H-04、I-02＞F-02＞J-03。

景观上：H-05/H-05、I-02看东侧住宅，F-02/J-03都是看小区园林，A-02看南侧保税区，但视线比较开阔，因此景观上A-02＞F-02＞J-03＞H-05/H-04、I-02

户型选择上：H座一层7户，且都是小户型，居住上感受最差；A座最好，是一层2户；F/J座都是一层3户；再综合考虑对视情况，户型选择综合排序

（1）D/E/G座112-119㎡三房两厅两卫共6个

这6个户型布局类似，均是窄面宽、大进深、长条形、两边通透的户型。

①D座01/02的114㎡户型与E座01的119㎡户型一模一样，面积差异在于E座最高层只有一户，因此公摊面积大，使用率降低。预计开发商在后期定价时会综合考虑这5㎡的差距。

G座的112㎡户型与D座114㎡户型，户型格局一致，仅在客厅开间上差了40cm，进深上多出5cm。

这几个户型布局一致，统一分析：

户型优点：

——3.9m宽的开间，采光面好；阳台进深1.8m（常规阳台1.5m），阳台活动空间大

——U型厨房，操作台面大，开门对着客餐厅，可以增加互动

——公卫干湿分离，使用效率高

户型缺点：

——户型狭长，导致存在很多走道空间，浪费面积

——因为是大进深短面宽户型，导致只有两个开间朝南

——公卫紧挨着次卧，开门对着次卧，私密性受影响

——超过110㎡的三房，最小次卧空间相对紧凑

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②E座02 114㎡户型：

户型优点：

——客厅双面采光

——主卧与次卧分开，私密性好

户型缺点：

——户型不规则

——无独立玄关，走道浪费面积

——餐厅对着阳台门，动线混乱

——最小次卧空间局促

在楼栋选择上：

朝向上：D/E两单元主朝向是西偏北向，G单元是西南向。朝向上G座＞D/E座

景观上上：D/E两个单元西偏北向是无遮挡的红树林生态公园，景观资源很好，东南向看内部园林；G座东北向看的是变电站，西南向看内部园林。但因为内部园林面积小，楼间距小，因此景观上D座＞E座＞G座

户型选择上：D-01户型与B座对视严重，E-02户型不规则，且东向受F座遮挡；

如果优先朝向：G-02＞G-01＞D-02＞E-01＞D-01＞E-02

如果优先景观：D-02＞E-01＞D-01＞E-02＞G-02＞G-01

（2）B座 01/02119㎡三房两厅两卫共2个

该户型算是这个小区内相对方正的户型，西南朝向，整体的布局都比前面狭长型的户型要好很多。

户型优点：

——三开间南向，6.7米超大面宽阳台

——主卧阔绰，带步入式衣帽间

——独立玄关，空间较大

——公卫干湿分离，使用效率高

户型缺点：

——卧室开门方式：一个对着餐厅

——洗手间开门对着餐厅

——厨房需要穿过玄关才能到达餐厅

朝向一致，都是西南朝向，看南侧保税区，东北看小区园林。但02户型与D座存在对视关系，因此在户型选择上：B-01＞B-02。

（3）F-03和I-01 104-105㎡三房两厅两卫共2个

F座03 104㎡，与I座01户型105㎡类似，I座105㎡在开间上多10cm，F03户型在进深上多20cm，实际感觉上可能是差不多的。

户型优点：

——有独立玄关，空间较大

——主、客卧分开，独立互不影响

——U型厨房，操作台面大，开门对餐厅、客厅，互动性强

——公卫干湿分离，使用效率高

户型缺点：

——公卫紧挨着次卧，开门对着次卧，私密性受到影响

——主卧开门破坏电视背景墙，且私密性较差

——户型狭长，仅2个采光面

户型选择

朝向上：F-03是东北-西南朝向，I-01是东偏南朝向，因此朝向上I-01＞F-03

景观上：F-03北看变电站，南看园林；I-01东看住宅小区，西看园林，但跟J座有一定对视关系，因此景观上F-03＞I-01。

户型选择上：朝向上差不不会太大，一个西南，一个东偏南，景观上，都不是特别好的景观，F-03视野上会更开阔一下，因此：F-03＞I-01。

当然，如果特别介意看变电站那块地的，且不介意对视关系，可以优先考虑I-01。

（5）C座134/14㎡四房两厅两卫

小区只有2个4房户型，都是看西边的红树林景观。

C-03 134㎡户型：三开间面看景观，阳台通到书房，长阳台，客厅开间4.15m，整体的采光都比较好；客餐厨动线上，有利于各个空间的互动；但因为户型狭长一样存在走道空间浪费的问题，且最小的次卧开间不到2.5m，过于局促。

C-02 142㎡户型：近7m 的横厅设计，显得客餐厅很大，增加采光；有独立的玄关；超大的主卧套，有独立的衣帽间，但两个次卧面积比较小，厨房相对143㎡的户型来说，很小；同样存在走道面积浪费的问题

户型选择上：134和143㎡差了近10㎡，如果按总价10万计算，都相差100万，但143的户型明显优于134户型，134存在严重的对视问题，143不仅没有这个问题，还有180°双面采光，所以这个100万的差距如何选择，还看大家自己的看法了。

价格表

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