深圳金众云山海楼盘优缺点全剖析!看完金众云山海详情介绍你就明白了

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从来没有只涨不跌的行情，也不会有只跌不涨的行情；涨过了头就有下跌风险，跌过了头也是一样！

不敢说这波下跌行情一定到头了，但是至少在现阶段，【金众云山海】的价格，确实调整得有性价比了，至少比市面上其他新盘和二手房都显得有性价比！

个人从经济维稳的角度来看，认为后续还会有更大的跌幅的可能性不大，再跌对于稳定局面是不利的，而机会也确实是跌出来的，安全垫也相对会强一些，近期有出手需求的读者，这个盘是值得去研究和思考的！

那这个盘究竟价值几何，适合什么样的人群，结论在最后，请往下看：

优劣势分析

优点：

1、赤湾未来规划是有概念的，长期来看有一定想象空间

2、地铁口，目前200m有2、5号线交汇的【赤湾站】，未来还有在建的12、28号线

3、略有一点景观，部分高楼层户型可看深圳湾海景

4、改善户型，111-174平 4-5房，可以支撑一些改善需求

不足：

1、低楼层视野有遮挡，看不了海景

2、地段并非核心，容积率不算低，最高层36-37层

3、周边建筑施工比较多，可能面临噪音和粉尘的影响

4、周边配套并没有起来，生活不便利

【金众云山海】小结

适合人群：（700万以上、4-6口、前海、蛇口、后海；改善）

从自住角度：

赤湾虽然离蛇口和太子湾都很近，目前的环境其实差距不小；配套没起来，周边工地多，尘土飞扬，自住体验真的不会太好；目前只能用户型、品质来弥补地段的不足。

金众之前开发的【金众麒麟公馆】，品质确实不错，如果能对标的话，自住竞争力会有提升；适合追求高品质、户型舒适且对通勤距离接受度高的年轻群体，未来可以有耐心去等待这个片区的蝶变！

从投资角度：

赤湾虽然17年到20年这一波升值表现不错，但是因为前海供应持续增加，对赤湾的估值影响很大，目前整个赤湾整体回调，小户型基本已经低于9万了，片区热度也在降低。

如果这几年前海新房库存消化殆尽，并且不再增加新的供应，赤湾的价值也许会逐步体现；如果前海继续增加供应，会对赤湾形成持续压制，赤湾的房子的价值就很难起来，未来需要很长周期的等待！

结合目前111平 680万的价格，确实是不贵了，也确实跟周边存在一定的倒挂，说明金众这个开发商，要不就是真的需要资金，要不就是看清局面，想要快速清货先回款，就目前价格而言，是有性价比的！

基础数据

【项目名称】金众云山海公馆

【开发商】深圳粤美投资有限公司（金众地产）

【项目地址】南山区蛇口赤湾六路与港航路交汇处

【交通】2号线和5号线交汇的【赤湾地铁站】

【占地面积】3.6万㎡

【总建筑面积】19.5万㎡

【建筑类型】住宅、商业、幼儿园

【楼栋数】4栋

【总户数】810套（西区330套、东区480套）

【产品面积段】建面约111-174㎡ 4-5房

【梯户比】2梯4户（37层），3梯6户（36层）

【容积率】4.86

【绿化率】30%

【使用率】约75-80%

【车位数】1186个

【楼层高】36-51F

【产权年限】70年

【价格】预计单价6字头

【卖点】蛇口范围、近地铁、海景

户型介绍

【金众云山海公馆】：

项目共分为两期开发，共4栋可售商品住宅。其中第一期为项目西区，总楼栋为2栋，层高为36-37层，户型朝向以西南/东南为主，建面约11-174平的4-5房，容积率为3.45，整体得房率约76%-80%。

周边配套

交通：

地铁：

2号线和5号线交汇的【赤湾地铁站】（200m）；

距离项目2km范围内还有在建地铁12号线【左炮台站】，同时片区内还规划有地铁28号线

陆路：

可通过【小南山隧道】、【港航路】汇入【兴海大道】，连通前海、后海、宝中等区域；

直线距离1.5公里还有【南海大道】、【望海路】、【港湾大道】、【月亮湾大道】

港口：

【太子湾邮轮母港】、【深圳湾口岸】

区块价值：

赤湾片区——放到长周期来看，会有蛇口、太子湾、前海的外溢

（邮轮母港）

商业：

项目自带部分底商，旁边有4.6万㎡【赤湾汇商业】；

周边还有【海上世界】、【华润万家】、【K11购物中心】（在建）

生态人文：

【小南山公园】、【文天祥公园】、【赤湾公园】、【华英路景观公园】、【大南山公园】、【月亮湾公园】、【兴海公园】等；

【天后博物馆（赤湾天后宫）】、【左炮台】、【歌剧院国际艺术文化区】（在建）

教育：

项目学区为九年一贯制【赤湾学校】（南二外挂牌，学校规模为36个班）

医疗：

【南山蛇口人民医院】、【南山区妇幼保健院】、【南山区中医院】

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