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4000883336

01

基础数据

项目名称

【前海时代三期53-3栋】

套数:172套

户型:约89平3房2卫、约190平4房3卫

容积率:5.48

车位:5-2地块589个

楼层高度:43F

梯户比:3T5

备案价：

53栋折扣已出，按揭综合约89.5％折，一次性付款再多一个99折，约88.5％折

按揭折后均价约10.1万/㎡

一次性付款均价约10万/㎡

02

户型介绍

项目名称

深铁前海时代，总建面约130万㎡综合体

•已建成物业：

总建面约45.2万㎡，包括CEO公馆、国际都荟住宅、深圳市前海深港基金小镇以及学校等。

•在建/待建物业：

总建面约84.3万㎡，集国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店等全业态价值连接，商务、社交、生活等。

【前海时代三期】项目由多个地块组成

7-2地块（尊府1）

这里主要是55-60栋的大平层，户型在192-292㎡之间，总共608套。

梯户比是2梯2户/3梯2户，住起来会比较舒服，私密性好，虽然户型有一些槽点，但是两梯一户的设计绝对是不错的，适合追求高端改善的家庭！

然后是5-1地块

这里的52-2栋是4梯8户的筒子楼设计，户型从88㎡的两房到300㎡的大户型都有，总共256套，选择比较多；

最后是5-2地块（尊府2）

由53栋三个单元组成，3梯5户的配置，户型在89-190㎡之间，主打三到四房，共516套，小户型适合刚需家庭。

这次加推的53-3栋算是尊府2的“楼王”，西南向能看河景，景观不错。

尤其是89㎡的小户型，算是前海最后一批刚需上车机会了，门槛比较低。不过要注意的是，东南向的楼间距有点窄，低楼层可能会有点挡光，选房的时候得留意。

约89㎡3房2卫，

竖厅，客餐厅一体、动静分区

约190㎡户型，

南北通设计，有270°采光阳台，双套房+独立入户玄关，阳台比较大

03

实景情况

项目名称

效果图：

04

项目对比

项目名称

01.

同开发商项目

和【前海时代三期】同一开发商的有：

前海时代2期CEO公馆、深铁懿府、深铁珑境花园、深铁瑞城

02.

新房对比

和【前海时代三期】成为竞品的新房有：

中信元湾府(信悦府）、中海深湾玖序、深业世纪山谷

03.

二手房对比

和【前海时代三期】成为竞品的二手房有：下面二手项目包含最新成交价和租金情况

【前海时代2期CEO公馆】

卖房成交价：

157平4房约1868万元。（2025年6月）

221平4房约2290万元，（2025年6月）

租房：

145平4房约15000-16000元，

186平4房约22000-28000元，

04.

同类产品比较

此次前海时代三期计划加推的为89平为主的刚需产品！

竞品对比：谁更值得入手？

1. 【保利瑧誉府】

在售户型：114平、122平、138平、143平，地段不如前三，有噪音问题，但是户型舒适度肯定强过89平不少，就看在意什么！

2. 【湾启紫荆府】

在售户型：96平、108平、111平、121平、122平、142平，地段就已经有些偏了，具体氛围目前起不来，但是户型优势和品质就很明显！

温馨提示：以上的新房、二手房项目【英瑞择房记】均有房源，感兴趣的朋友可以私信。

05

优劣势分析

项目名称

优点：

1. 桂湾最好位置，地段稀缺

目前前海在售新盘中位置最佳，旁边就是桂湾核心商务区

2. 商业配套成熟，自带万象前海、卓越INTOWN两大购物中心，日常消费、高端商业需求都能解决

3. 供应稀缺，二手市场或占优，桂湾新盘供应接近停滞，未来进入二手房市场时，稀缺性目前还是有的

4. 纯商品房社区，圈层纯粹，前海少有的纯商品住宅，无保障房混住，居住品质见仁见智

缺点：

1. 产业导入不及预期，空置率偏 。目前前海写字楼空置率较高，片区发展速度逐步放缓

2. 片区发展受阻，若规划兑现不及预期，房价支撑力可能减弱，需警惕估值回调风险

3. 教育资源一般，缺乏名校加持目前片区学校表现中规中矩，对学区有要求的家庭需要权衡

4.户型尺度偏小，这个户型居住舒适度一定是比较不行的

5.品质问题，算是新盘里维权的声音比较大的

06

项目配套

项目名称

交通：（地铁/陆路）

【多地铁】1/21号线（规划中）鲤鱼门站，近5号线桂湾站，9号线梦海站

【多路网】滨海大道、梦海大道等三横三纵路网

【六城际】穗莞深/深莞/深惠/穗深延长线（在建）、深珠/港深西部铁路（规划中）

【三高速】沿江高速、深中通道、深珠公铁两用线（规划中）

【三港口】赤湾港、妈湾港、太子湾邮轮母港

【二机场】深圳宝安国际机场、香港国际机场

【一口岸】前海口岸（规划中）

区块价值：

目前前海三湾发展最为成熟的区域！

•INDIGO酒店(在建)、前海深港基金小镇等

•前海国际会议中心

商业：

共计约28万㎡商圈

•自带约5.1万㎡商业(在建,可能与华润万象生活合作)

•周边约8万㎡万象前海、

•约4万㎡前海卓悦•INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店、

•约8万㎡前海壹方汇、

•前海国际枢纽中心商业购物中心(在建)等商业配套。

生态人文:

桂湾公园、前海演艺公园、前海石公园、运动公园等

教育：

邻近2所幼儿园、【南山实验集团前海港湾学校】，【南二外前海创新教育集团桂湾学校】、【前海港湾小学以及哈罗国际】、 【荟同双语】、【国王学校】等

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