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深圳【开云府】
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📍 项目基础信息
▪️ 位置：南山区赤湾地铁站E口（2/5/12号线交汇）
▪️ 均价：约6万/㎡（部分房源5.8万/㎡）
▪️ 户型：建面124-203㎡全生命周期户型
▪️ 交付：2025年6月精装交付
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🌿 片区发展展望
赤湾作为“前海-蛇口-海洋新城”三角腹地，承接产业升级与外溢需求。未来3-5年，随着赤湾海洋科技产业园、文博圈落地，片区或从“物流仓储”转向“科创+文旅”复合模式。但转型阵痛期不可避免，需理性看待规划与现实的差距。
▪️ 配套成熟度低：目前医疗资源匮乏，大型商业需依赖在建项目，完善周期约5-8年。
▪️ 产权年限：剩余约30年（土地性质为综合用地），需关注续期成本。
▪️ 交通拥堵风险：港口货运车辆密集，自驾通勤或受高峰期影响。
▪️ 界面待更新：周边多工地，城市面貌短期内较杂乱。
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🏙️ 核心亮点分析
✅ 无缝接驳3条地铁线，1站直达太子湾，3站进前海核心；临近深圳湾口岸、蛇口港，20分钟直达宝安机场。
✅ 南二外赤湾学校（连廊直达）、贝赛思、中英文等，覆盖公立与国际教育体系。
✅ 背靠大/小南山，面朝伶仃洋，周边樱花公园、赤湾公园等生态资源密集，适合追求自然生活的改善型需求。
✅ 自带4.6万㎡赤湾汇购物中心，未来联动太子湾K11、前海万象等商圈，片区商业能级将大幅提升。
✅ 中国南山集团操盘，41年城市运营经验，片区规划统筹能力强，长期发展确定性较高。
📌 总结
开云府优势在于“国企+地铁+山海”，短板则是配套与界面。
🔹 买点：总价可控的南山准现房，适合中长期自住兼顾资产配置。
🔹 避雷：追求短期收益或依赖完善配套者慎选。
基础信息
开云府项目基础信息
【开发商】深圳市海城锦实业发展有限公司
【总占地】约3.4万㎡
【总建面】约32万㎡
【容积率】7
【栋数】4栋（2栋住宅，1栋人才房，1栋写字楼）
【总可售户数】约418套
【主力户型】建面约124㎡-203㎡改善3-4房
项目区位：开云府位于南山区招商街道赤湾六路6号，兴海大道与赤湾六路交汇处。
本体情况
项目总建筑面积32万m²，由3栋住宅（1栋人才房，两栋普通商品房），1栋写字楼+酒店，约4.6万平米购物中心构成，住宅地块与人才房加办公地块互为独立，两栋住宅形成自己独立小区安静纯粹，可售房源418套，精装交付，地面四层架空住宅专业停车场，地下三层公用停车场，车位1346个（地下886个、地上460个），住宅专用车位比约1:1.1，整体更是达到1:1.38。
开云府户型分析
开云府为商品房纯社区，418套124-129-133-203㎡3-4房，一共个种户型，每个户型都是两条腿。
2单元一层4户4部电梯，真正的私梯入户，独门独户，妥妥的豪宅配置！
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🔹203㎡的4房2厅3卫：
私家电梯厅的设置保证了独立的入户空间及体验感、面积6.27㎡。实际得房率在83%；
双主卧套房设置且270度景观面，同时主卧带独立衣帽间；竖厅南北通透带7.4米大阳台。
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🔹129㎡的3房2厅2卫：
有2个户型，分别是西北，东南朝向；都是是双龙抱珠格局，其中A2(03/06)户型客厅超大观景阳台（近7米）；
舒适大三房设计主卧都享有270度采光面，整体空间尺度感大且采光面充足，视野非常宽阔。
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🔹124㎡的3房2厅2卫：设计的是双龙抱珠格局，客厅超大观景阳台，东南朝向，缺点有黑卫，小卧室对天井外走廊采光。
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🔹133㎡3房2卫：西南向2条腿，3个次卧都很舒适。
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