深圳赤湾天健湾时代府值不值得买?从5个方面了解天健湾时代府值得买吗?可以看到海景吗?未来有发展前景吗。

天健湾时代府在区域位置、居住舒适度、户型设计、开发商品牌和价格等方面都有一定优势，对于注重这些方面的购房者来说是值得购买的。项目大部分户型可以看到海景，且未来发展前景较好，以下是具体分析：

区域位置：天健湾时代府位于南山区赤湾片区，处于前海蛇口自贸区中轴线，是南山区 “双心” 战略的关键受益区域，聚合了湾区、特区、示范区、自贸区四重国家战略红利，地理位置优越，未来发展潜力巨大。

居住舒适度：项目容积率仅 2.8，是赤湾片区容积率最低的新盘之一，相比周边开云府 7.0、琅玥湾 4.77 的高容积率，居住密度低，楼间距与采光通风条件好，能提供较好的居住舒适度。

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这两天，南山新盘赤湾天健湾时代府取证开盘，价格有点惊人，出现了西乡和龙华核心区3房价格买南山4房的现象，堪称价格屠夫。这周末现场也是水泄不通的状态。

项目备案均价约8.13万，开盘打约86折，折后单价5.4万起。折后总价如下；

115平4房2卫（05户型）：625-736万

113平4房2卫（02户型）：709-840万

113平4房2卫（03户型）：680-854万

116平4房2卫（04户型）：727-895万

139平5房2卫（01户型）：944-1151万

不过，低价房源主要是05户型，项目唯一的朝北户型，并非全部都低价。

我们详细解读一下这个盘。坦率说，赤湾这个片区，我本人无感，并不是很喜欢。

主要是它被大小南山和港口码头包围，加上处于整个深圳最西南角的位置，从地理角度看天然比较封闭，以及传统上它不是个住宅区而是工业区和物流区，宜居性不怎么样。宜居性，可能随着整个片区新盘的陆续交付会有一些改善，但先天的封闭地理环境，改不了的。

这几年，赤湾也是南山新盘供应最多的片区之一，和南头西丽并列南山几个价格最卷的片区，主流楼盘的价格仅在7万左右，明显低于南山区均价。不过话又说回来，如果没有价格低的优势，这个片区很难卖得动。

对这个片区，我的看法是因地理限制和历史用地原因，片区价值的上限不高，但毕竟左前海右蛇口，这些top片区核心配套的实际距离不远时间不长，所以它的下限还勉强凑合，对于一些打死不愿意去西乡和龙华核心区（单价差不多）的买家来说，如果又不考虑南山福田楼龄大的房子，那选择也没几个了，赤湾肯定是其一。

就天健湾时代府这个盘的位置来说，在赤湾属于比较优秀的，距离2/5号线赤湾站和开云府楼下明年开业的商业赤湾汇约300米，四五百米内有南山中英文学校和南二外赤湾学校，基本生活配套都算很方便。

项目挨着金众云山海和半岛擎峯，加上南边就是低矮的天后博物馆，只要越过天后博物馆基本是无遮挡看码头海景：

这是样板房4楼，已能看到少量海景，大约6楼以上就可以看到比较全的海景面了。

众所周知，这片海是集装箱港口海，不是阳光沙滩，但anyway，特别是中高楼层，也还是能有一些不错的视觉享受。

我们重点还是来说说楼盘本身，因为它的最大卖点，在于自身产品。它如果能开盘取得较高的去化率，也必定是性价比高一个原因。

天健湾时代府号称深圳第一个“好房子”项目，先看这个项目基础信息：

低容积率（仅有2.8），限高100米，总层高31层，层高达到3.15米，得房率近100%。

这个容积率和层高，深圳这几年的新盘只有旁边不远的观山海（容积率2.66，最高24层）能比得过，非常罕见，不过观山海层高达不到3.15米，大概是3米左右。

但是观山海的占地面积达到4.2万平，比天健湾时代府的1.3万平大了近3万平，园林社区大很多，业主的活动空间舒服很多，但时代府仅有2栋。

得房率方面，天健湾时代府是新规楼盘的代表，差不多100%，观山海也不差，不同户型，也90-100之间。

就“好房子”的数据来说，二者各有优势，但其实都算是整个市场低容积率低楼层高得房率的优秀代表，明显优于同期其他新盘。

同时，天健湾时代府是纯粹的商品房，没有回迁房安居房人才房公租房等其他混居业态，高标准打造园林、公区，交付标准也高。

项目的外立面、园林质感非常好，且配备了健身房、会客厅、私宴厅和标准泳池等配套。装修采用一线品牌，全屋标配华为智能中控系统、中央空调、新风系统等。

我们再看项目的关键：户型。

项目共2栋，2梯5户，梯户比弱了点，但考虑到是非超高层，问题没那么严重。5户里，除了05户型朝北，其余4户均朝南看海。

这个就是05的户型图，114平4房，传统动静分离竖厅户型，厅出大阳台，延伸到次卧，主卧和其中一个次卧双面飘窗采光，加上厨房外的设备平台，赠送面积大。

唯一缺点是朝北，所以也是项目定价最低的户型。但是，由于是唯一朝北的户型，客厅可以做到双面采光，一整面的飘窗代替了实体墙，视野比较好。

02户型的113平4房2卫，和05是一样的户型，但02是朝南看海景的：

下面的04户型是常见的横厅户型，115平4房2卫，边户，很通透，朝南，特点是主卧和两个次卧都能实现双面飘窗采光，得房率高，且非常合理地设置了入户玄关，避免了多数横厅户型存在的大门正对主卧门的缺点。另外，客餐厅同时出大阳台，整个公区显得非常宽敞舒适。

最后是01的139平5房2卫户型，可以看成是放大版的04，也在边户，比较通透的横厅设计，朝南看海，主卧尺度比较大，洗手间带双台盆和浴缸以及步入式衣帽间：

总体上来说，天健湾时代府的产品力是相当强的，但这几天项目能这么热，和它的价格优势也关系非常大，毕竟现在的普宅，性价比才是王道。

我们说回开头提到的折后价格：

115平4房2卫（05户型）：625-736万

113平4房2卫（02户型）：709-840万

113平4房2卫（03户型）：680-854万

116平4房2卫（04户型）：727-895万

139平5房2卫（01户型）：944-1151万

西乡和龙华核心区最优质的3房2卫大概在650-750万之间，现在这个价格区间，在天健湾时代府可以买到所有约115平的4房2卫，不过02、03和04户型的中高区还是要800万以上的。

时代府的高低层价差拉的还是相当大的，每个户型（同一条腿）的最高价楼层几乎都比最低价楼层贵了约20-25%，对于普宅来说，是非常大的价差。由于6楼以上就无遮挡看海景，所以高楼层价格很高的房源就不太有性价比。

开发商的定价依据应该是景观的差别，6楼以下，不管是朝南还是朝北，价格都明显低很多，这也是那些单价5万+引流房源的由来，套数并不多。

我个人觉得，这样的定价，会对中低区房源去化带来很好的效果，能快速去化，但是可能对高区不利，不过这是开发商的策略，先回款，高区慢慢卖。

项目的多数房源，不管是结合赤湾周边竞品，还是同价位段的其他片区新盘，还是有着不错的性价比。

我想，天健很清楚，以赤湾的竞争激烈程度，加上自己的“好房子”产品优势，定个有吸引力的价格，可以快速回款，也是不错的选择。这个价格，也算是很大程度上弥补了赤湾的先天缺陷。

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