佛山新政亮剑违规商改住 业内:商办类项目去化或受影响

佛山部分办公项目改住宅销售引起社会各界的关注。2020年1月3日，佛山市自然资源局、佛山市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（简称“《通知》”），亮剑违规商改住。《通知》规定，商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）；商务办公类项目不得宣传推广具有居住功能；项目在销售时，需要公示是否具备直接入户、入学等重要信息。

在业内人士看来，此次佛山新政，四部门明确各自责任，形成政策监管组合拳，将有效打击商改住的擦边球行为，遏制市场乱象。

200平方米成为商务办公类建筑“面积红线”

《通知》加强服务型公寓的管理，明确界定用地性质、设计要求等，与此同时，严格规范商务办公类项目的管理和销售，明确用地性质、空间设置要求、加强销售现场信息公示、规范宣传广告信息发布、严格规范网签合同备案手续等。

此次佛山新政在制度上进行创新，对公寓项目用地性质进行了明确，规范“商业公寓”“办公式公寓”“公寓式办公”等房屋用途类型。

根据《通知》，服务型公寓，是指在国有的商业用地（B1）或规划可兼容商业用地（B1）上建设，具备可住宿、休息空间的商业类旅馆建筑，其用地性质为旅馆用地，城市用地分类代码为B14；而商务办公类项目是指在金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地上建设的开发项目，用地性质代码为B2。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，在具体房屋交易过程中，服务型公寓项目和商务办公类项目存在概念上的混淆，而此次通知对于用地性质做出清晰的规定，这也使得后续各类项目的开发建设更加明确、规范，有助于城市规划、住房管理和城市管理相关部门的监管。

在商务办公类建筑具体空间设置上，每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间等必须集中设置，不得预留、违规增设可用于住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

业内人士分析，此前商改住之所以受到部分购房者追捧，因为面积小、总价低，吸引了部分经济实力有限的购房人以及投资客上车，而此次最小分割面积不得小于200平方米，有利于从最初的设计环节就杜绝改为居住功能。

此外，在销售环节，《通知》规定，需要在销售现场大堂、公示栏、门口、沙盘附近等显著位置公示商务办公类项目规划条件、功能用途、是否具备直接入户、入学等重要信息提示；在宣传上，商务办公类项目不得宣传推广具有居住功能。

值得一提的是，出台《通知》的佛山四部门明确了各自的监管职责。严跃进表示，“其中自然资源部门重点在于核实项目的规划落实情况，住建部门强调项目施工和预售的管控，城管部门则强调监管城乡规划落实内容，市场监管部门则主要强调市场交易秩序管控，四部门形成政策监管组合拳，将使得管理更加到位，更加有效规范非法商改住行为，进一步维护购房者的利益。”

新政有利于遏制违规“商改住”

佛山此次针对服务型公寓、商务办公类项目出台新政，对于房地产市场或将产生深远的影响。佛山四部门表示，将进一步规范佛山市服务型公寓和商务办公类项目规划建设管理，遏制商务办公类建设项目违规变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打击利用虚假宣传、欺诈销售侵害群众利益违法违规行为，进一步净化市场环境，保障广大购房者的合法权益，避免引发社会矛盾。

事实上，商务办公类项目违规进行变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑进行出售的行为在各大城市常有出现，即便是一线城市，曾经一度在市场交易中占据一定比例，但是2017年左右，以北京、上海为主的一线城市出台严厉政策打击非法商改住，诸如北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米；不能出售给个人，只能是企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但设置严格的限购条件，名下无房、五年社保、全款购买等等，严厉打击了市场上的非法商改住行为。

而佛山此次新政与目前佛山市商办类项目违规销售现象不无关系。2019年7月30日，中央电视台经济频道对万科公寓虚假宣传的问题进行了报道，该项目涉嫌将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者，使得购房者落户、子女上学成泡影，引发社会广泛关注。

2019年11月1日，佛山市南海区市场监督管理局以“不正当竞争行为”对项目开发商佛山市南海区万瑞投资有限公司发布行政处罚决定书，行政处罚内容显示，按照“违法经营引起群体性上访”的规定，按从重处罚情形决定责令当事人停止违法行为，从重作罚款200万元的行政处罚。

2019年11月15日，佛山市自然资源局联合佛山市住房和城乡建设局起草了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿），整顿违法违规商改住。

业内：佛山商办类项目库存高企，去化或受影响

对于佛山而言，目前市场上商业、商务办公类产品库存高企，政策收紧无疑将增加当地项目的去化难度。

由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存存量大。据佛山市住房和城乡建设局网站显示，截至2019年8月底，佛山市国有商业、商办用地建设“类住宅”项目共108个，面积728万平方米，共134488套。其中：在建或尚未批准预售（销售）的情况：在建29320套、竣工461套；已批准预售（销售）情况：已确权45764套、未售出22449套、已出售36494套。

根据佛山中原较新发布的月度统计数据，截至2019年10月底，佛山写字楼、商铺市场库存去化周期已分别达到约63个月和95个月。

严跃进表示，政策收紧，商办类项目不能以住宅的形式销售，开发商将面临新一轮的去化压力。

来源：新京报