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惠州大亚湾一线临深的【德丰玖玺府】，紧邻深圳地界，距离深圳地界仅5米，也是大亚湾距离深圳地铁14号线终点站“沙田站”最近的惠州楼盘之一（距离沙田站仅3公里，后期门口马路修通后距离仅1.9公里），在经过一段时间的暂停销售后，现强势回归，尾货全部拿出销售，单价8800-9500左右/平还带精装修，精装现房。

接下来给大家介绍下项目：

1、项目区域及楼盘介绍

德丰玖玺府，项目位于大亚湾西区石化大道和“临惠路”交汇处，距离深圳仅5米。

由本地企业德丰地产开发，德丰地产是惠州的龙头房企在惠州布局的项目多达40多个。

项目基础信息：

总占地面积：4.6万平；

建筑面积：21万平;

容积率：3.2;

绿地率：25%；

共由8栋住宅组成，总户数1322户;

停车位：1472个；

全部为两梯4户的布局，总层高28-33层，

2、 项目平面图以及户型

在售主要有五个户型：

92-94平的3房2厅2卫朝南的户型。（主阳台朝南）

97平的3房2厅2卫南北通透.(主阳台朝南）

118-121平的4房2厅2卫南北通透的户型！（双阳台）

125平的4房2厅2卫竖厅南北通透的户型！（双阳台）

141平的4房2厅2卫竖厅南北通透的户型！（双阳台）

3、 项目周边配套

教育配套，根据大亚湾教育局官网可以看得到，小学划分的是距离项目500米的道南小学，中学划分的是距离项目的3公里的西区实验学校初中部！

商业配套方面：项目周边楼盘的底商已经全部开业了，生活购物非常齐全，另外距离项目100多米就是大亚湾前年刚开的4层商场宝来广场，周边买菜，购物，吃饭，生活配套一应俱全！

交通配套方面：项目距离即将开通的深圳地铁14号线沙田站3公里，深大城际聚龙山3公里，深圳地铁16号线田心站7公里！

高速方面：距离深圳外环高速坪山高速入口2.8公里，上高速7,8分钟，外环高速可直达深圳宝安，光明，只要50分钟到1个小时20分钟！到深圳龙岗只要20分钟！

距离深圳南坪快速坪山入口7公里，上高速15分钟，去到深圳南山1个小时，福田40分钟，南坪快速无缝转深圳坪盐通到去到深圳盐田只要30分钟，罗湖只要40分钟！自驾高速方面是比较方便的！

另外项目紧邻深圳坪山的高新产业园区，门口的石化大道无缝接驳深圳的锦绣东路，被誉为坪山的“BT（Biotechnology）大道”,总长3.6公里，道路两旁聚集了730多家生物医药类公司，逾10家上市公司的总部或厂区分布于此。

4、楼盘进度

目前项目已接近完工状态，属于准现房状态。

5、综合测评

1：首先从去区位分析，背靠深圳坪山发展，能享受深圳坪山的交通辐射红利，而且还靠近坪山主要的GDP产值地——坪山高新园，无论是出租或者是出售都有一部分定量的人群。不说增值，至少保值是没有问题的。

2:从买房必备三件套分析，项目是大亚湾最靠近14号线沙田站的楼盘，另外距离16号线田心站也不远，并且距离4公里范围内还有深圳宝安机场到坪山的一条重要轨道【深大城际】在建，终点站是“聚龙站”以及19号线地铁，目前也是在建设中。商业方面旁边就是中型商场，附近1公里内还有漳浦市场，而且周边住家人气旺，底商也基本开业。教育方面，门口就是小学，还有大亚湾七中在建设中，总体评分非常不错。

3：项目属于一个小型社区，活动空间略小，而且小区内没有什么娱乐配套。

4：项目门口石化大道属于主干道，靠近的几栋例如8/9栋会受到噪音的影响，另外西面“临惠路”，目前是还未开通的状态，后期开通后，靠近的5/1栋也会受到部分噪音的影响。

5：项目1栋楼下就是小区的垃圾中转站，1栋低楼层业主会受影响。而且1栋1单元，据购房了的业主反映，入户大堂被旁边商铺遮挡，非常小。

最后：根据小区内的不利因素公示，我把购买这个楼盘需要注意的全部公开给大家：

从楼盘的不利因素公示看项目缺点！（主要分为小区内部不利因素以及外部因素对小区的影响）（现在大亚湾房管局有规定，要求开发商把小区的外部以及内部的不利因素全部公示出来，务必做到卖房阳光透明。虽然如此，但对于一些买房新手，根本就不知道这个东西，而楼盘销售人员也根本不会去主动提起。所以很多人买了房，等住进去之后才知道自己买的房子位置不好，有可能还挨着小区的垃圾中转站，每天臭气朝天。而玖玺府关于这一点呢，就做得比较不错，不像个别开发商一样，把不利因素公司牌偷偷放在不起眼的角落。这个项目的不利因素公司牌，就放在沙盘的旁边，比较显眼的位置）

如下图：

1：先说下外部因素对小区的影响！其中第二项中的第2条以及第3条对小区的实质性影响比较大:！

第2条：项目地南侧“石化大道”是双向六车道的一条主干道，也是来往深惠的其中一条主干道，所以如果考虑这个项目，尽量不要买靠近主干道第一排的8栋以及9栋，灰尘和噪音会比较大，以后也比较南转手！

第3条：是关于项目西侧一条还未修通的路，叫“临惠路”，预计2026年才会开通，虽然不会像南侧的石化大道那么大的噪音，但是这条路以后可以直达14号线地铁沙田站，未来开通后预测也会有噪音的影响，如果比较怕吵的朋友，尽量避开靠近这一条路的1栋1单元以及5栋和8栋！

第5条：项目地北侧是一块教育用地，如下图，未来会建小到高中的学校，学校会稍微有点噪音的影响！

2：第三项主要是小区内部的不利因素，内部我们主要关注的是噪音以及一些容易产生异味的设施！第三项内容比较多，有些影响不大，我们主要条影响比较大的几条看！

第1条：小区的公厕以及垃圾中转站位于1栋的西北侧，也就是1栋1单元的北面，可能会产生异味以及噪音的影响，所以如果买这个小区除非必要，大家尽量不要选择1栋1单元，尤其是1单元能看到北侧的户型影响尤其大，机会选择为1栋1单元的房子，也尽量选择高楼层！

第10条：小区的化粪池位于5栋和8栋之间，9栋南侧，这三栋一天中的部分时间可能会有异味以及噪音的影响，不过现在小区的化粪池一般都做好了密封工作，没有太大的异味影响！

第14条：小区的地面车辆出入口位于1栋和5栋间的西侧，车库出口位于1栋和2栋之间以及9栋的东侧，可能会产生一定噪音的影响，这个也是值得注意的一点，如果对噪音比较敏感的朋友尽量选择中高层！

第17条：也是比较值得注意的一点，裙房屋面，女儿墙及造型可能会对低层住户形成遮挡，这些是靠近外围楼下有底商的低层住户需要注意的，另外还需要注意的一点是，虽然玖玺府这个项目没有腰线层（腰线：为了建筑美观所做的外观造型），但有些开发商设计了腰线层的，大家一定要注意，腰线层上下两层，在非必要的情况下，都不要选，腰线上面一层容易落灰，不易打扫影响美观，下面一层容易有遮挡，影响室内采光！

另外，靠近小区底商的楼栋尽量不要选择过低的楼层，因为底商目前商业属性不确定，如果是未来做餐饮，难免会有油烟的影响。

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