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深圳【中海云启源境】楼盘简介丨项目户型最新介绍

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项目是新规户型设计，得房率高达94-96%。一共四个户型，有建面约90、95、105和143平3-4房，其中95和105平的三房可以改造为3+1房！

需要注意的是，飘窗是不可拆除的，设备平台是可以利用起来，设备平台会安装有栏杆和百叶，打通后可以安装一块玻璃。

90平3房2厅2卫

赠送面积比较多，设备平台和飘窗，以及两个阳台的半赠送，主卧卫生间旁边的阳台实际上可以改成房间。公卫外的设备平台约2个平，实际上不太好利用，可以做储物。

95平3+1房2厅1.5卫

得房率约96%，户型非常通透，主卧南北双飘窗设计，三个卧室与阳台同一朝向。两个卫生间连接的设备平台可以利用起来，靠主卧这边的卫生间改造为一个房间，另个卫生间改为1.5卫，改造方案如下图。

105平3+1房2厅2卫

客厅开间5米，实际上在靠卧室这边摆放沙发的地方预留了一个活动空间，沙发背景墙是无承重墙设计，可打掉往客厅这边移动些，增加一个房间，满足2胎家庭的需求；或者墙体不动，留出空间当作家庭娱乐学习的地方，靠卧室强摆放小朋友的钢琴。改造为卧室的示意图如下：

143平4房2厅2卫

大户型仅80套，主卧南北通透三面采光，非常阔绰，靠主卫这边可以做一排衣柜做成衣帽间，飘窗上面也可以利用起来做柜子；主卫的设备平台可以利用起来做一个小的收纳间。

长度达7.6米的超大观景阳台，约13.3个平方。东南朝向看头排公园景观，高层还能看到深圳湾海景。

教育配套：

教育方面如中海的广告词“优质公园学府”，也确实没啥问题。

学校是九年制「南山实验园丁学校」，这几年成绩可谓节节高，2025年普高率去到88.55%，已经算是南山区第一梯队，仅次于「南外文华」和「深中南创」的优质黑马学校。据说前几年从麒麟学校调了一批师资力量。最近的表现也十分亮眼，据民间数据统计，2023年公办普高率85%，2024年90%，超过了麒麟、育才，仅次于南二外、高新、文华等南山顶尖一梯队名校！

下面我特地把南山1梯队学区里面，楼龄15年以内的楼盘筛选出来（下图中蓝色楼盘标签）。

其中南二外海德和南山外国语文华学校，都没有楼龄20年以内的房子。南外高新只有两个楼龄15年以内的次新住宅——岸芷汀兰和珑御府，单价都在18万以上。麒麟中学这里只有一个楼龄15年以内次新楼盘——御林华府，单价也在13万以上。跟其他1梯队学校相比，园丁学区最大的优势，就是楼龄新、房价还很有性价比。

整个园丁学区基本都是次新房，学区的次新二手房豪方天际和前海东岸，房价只有9-10万。

要知道，南山区的二手房均价是9.2万。所以说园丁学区是以一个南山区的均价，拿出了1梯队学校的成绩。

新房产品迭代速度也很快，目前的产品和设计理念，都是碾压市场上的二手房的。

交通配套：

距离南宝线（12号线）的同乐南站D口大约400米，12号线全程33个站，换乘站特别多，可以轻松切换到各个走向的线路。

自驾方面，出门就是北环大道和南山大道，同时也临近新城立交互通，可以轻松通往南坪、深南、G107、宝安大道、前海地下通道等。

从「中海云启源境」通勤科技园最快情况6分钟，到前海桂湾最快7分钟，到科技园南、深圳湾软基那边也不到15分钟。

商业配套：

商业只有底商和临近的「豪方天际广场」，基础的购物需求可以满足。周边缺少大型商业，近距离比较具有规模和特色的商业是南头古城，商家都比较有feel，还时常会有一些特别的品牌活动。

聊到「中海云启源境」大家必然会想到和旁边的「豪方天际」、「前海东岸」对比起来，在一定的总价段里面总是绕不开会看这个板块和学区。

很多自媒体说周边有9-10万/㎡实际上并没有，近期成交的都是8万/㎡左右。现「豪方天际」有一套75㎡三房一卫挂盘558万，这个板块600万以内的话，二手「豪方天际」75㎡比较优选，有阳改房使用率不错，但户型整体还是偏小。「前海东岸」78㎡是两房，功能性没那么强。

「中海云启源境」起步面积为90㎡三房二卫竖厅，也就是直接对线「豪方天际」89㎡三房二卫通透（720-730万）或者89㎡四房一卫双龙抱珠/竖厅（740-780万）。

「前海东岸」89㎡是三房一卫（700万左右），有一个户型入户可以硬改多个厕所，整体功能性还是弱点。

如果「中海云启源境」90-95㎡总价能有700万左右会很不错，若「中海云启源境」出来价格偏贵，大家就可以琢磨到底是买新房还是整二手。

说到底要想追求更好的品质和新，也能接受等期房这两年的持有成本，买「中海云启源境」是不错的选择；如果是喜欢现房或者要搞个四房的话，就得看看「豪方天际」或者其他板块的二手了。

这个板块在高位的时候确实有上过13.35万/㎡，「豪方天际」89㎡总价曾摸到了1166万。经过几年洗礼，现在也是回到了8万左右的单价了，跟9年前开盘差不多。

2016年9月8日，「豪方天际」推出1-4栋，均价7.5万/㎡，2017年入伙。

2018年7月8日，「豪方天际」推出5-6栋，均价7.8万/㎡，有500多套住宅。其中6栋143-155㎡的户型单价高至8.5万/㎡.

优势：

1、交通便利：距离地铁12号线同乐南站约570米步行距离，从项目到南山科技园开车仅需8分钟左右，到前海也很近，通勤优势明显；

2、教育资源较好：项目紧邻南山实验园丁学校（九年一贯制），该校近年普高率稳步提升，2024年近90%，教学质量在区域内属于第一梯队，对有孩子上学的家庭吸引力较大；

3、户型实用率高：项目为新规后高得房率住宅，打造约90-143㎡三、四房，使用率较高；

4、生态环境优美：项目南侧是占地达49万平方米的中山公园，通过人行天桥连接，居民可在此放松身心、休闲游玩，享受自然景观；

劣势：

1、小区规模小：占地面积仅约0.9万㎡，仅有2栋商品房和1栋保障房，小区园林景观等配套设施可能相对较少，会影响居住体验的丰富度；

2、居住纯粹性不足：小区内保障房数量多于商品房，总户数708户中保障房有410户，可能影响小区的居住圈层纯粹性和整体氛围，物业管理难度也相对较高；

3、车位不足：虽然整体车位比 1:0.8，但是政府对保障性租赁住房车位要求最高不超过 1:0.6，所以综合下来商品房的车位是可以达到 1:1.2还是很充足的；

4、周边环境有待改善：处于南山与宝安交界处，周边可能存在一些老旧建筑或待开发区域，城市界面相对杂乱，需要一定时间来进行更新和优化；

5、容积率较大：小区容积率约6.45，楼间距较近，可能会遮挡部分房屋的视线，对居住的采光和视野有一定影响；

6、噪音影响：项目最近一栋距北环大道约160米，车流量较大，南头直升机场也离项目不远，恐有噪音影响居住体验；

深圳【中海云启源境】楼盘简介丨项目户型最新介绍

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不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，最终以双方签署的正式《商

品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准。关于该房屋所在小区所属片区商业、学校等相

关配套，其建设进度、规划方案等事项均由政府相关主管部门主导，资料中所示距离为地图直线

距离及高德地图导航数据，最终以政府相关主管部门出具的书面文件为准。部分图片来源于网络

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