房产税来临,某些人十套房的事瞒不住了

搜狐焦点汕尾站 2020-04-03 16:33:45
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抛售热潮马上来了? 有人说,房产税就像是一张饼,反反复复、正面反面地烙,就是一直不上桌。 去年,《政府工作报告》提到,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”; 房产税立法,不动产登记全国联网; 财政部指出,2020年争取完成房产税、城镇土地使用税二者整合而成的房地产税; …… 官方态度越来越明确,

抛售热潮马上来了?

有人说,房产税就像是一张饼,反反复复、正面反面地烙,就是一直不上桌。

去年,《政府工作报告》提到,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”;

房产税立法,不动产登记全国联网;

财政部指出,2020年争取完成房产税、城镇土地使用税二者整合而成的房地产税;

……

官方态度越来越明确,房产税的脚步也越来越近。

“2020年房产税即将开征!”“最迟2023年,房产税必定立法推行!”“房产税开征在即,房子会不会大幅降价?”类似的猜测遍布网络。

但是,房产税真的会像网上猜测的那样,今年直接全国范围落地吗?

房产税的到来,会引发中产的抛售热潮,从而导致自持房产严重缩水吗?

那些家有十套房的中产们,终于瞒不住了?

稳住,别急。

今天,房叔就来给大家仔细分析分析这“房产税”。

01“查房”、缴税,流水线?今年,我国预计进行第七次人口普查。

这次人口普查,除了对人口出生、变动的彻查以外,还纳入了对房屋情况的普查。

也就是说,今年不光查人,还要开始“查房”了!

从去年开始,敏感的网友们就意识到这事儿和房产税关系不小。

其实,在1985年和2010年,咱们国家就进行过房屋普查,所以这件事也不算是开先例。

但这次,专家称:“人口变动和房屋情况或将为下一步人口政策调整,以及出台房产税提供数据支撑。”

所以说,即使普查的初衷不是为了税费,但是如果房屋普查完成了,房产税还会远吗?

还别说,以前,叔觉得房产税离我们确实还很远。

因为从2010年以来官方关于房产税的表态来看,虽然有层层递进的意思,但是却一直以龟速行进。

但是,从去年开始,官方突然加速,顺利在两会期间进入了立法草案审议阶段。国务院发布了一份大督查的文件,“房产交易登记”赫然在列。

这么大的动静,说明房产税离我们越来越近了,甚至马上要上路了。

有人问叔:我之前买房、卖房也交了税啊,那不是房产税吗?

其实,之前咱们说的“房产税”普遍都是房地产税或者契税。

房地产税是针对房产征收的所有税目的总称,分为流转环节和保有环节两大类税目。

其中流转环节税目包括:印花税、契税、城市维护建设税等九项,保有环节税目包括:城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。

简单来说,房地产税包括房产税和契税

房产税是以房屋为征收对象,向产权所有人征收的财产税;契税是对契约征收的税,是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的财产转移税。

02多房者的砒霜,无房者的蜜糖?

作为手里有几套房的中产阶级来说,网络上每一次对房产税的争论,都像是他们焦虑情绪的催化剂。

房产税的开征,

是不是意味着中产阶级的财富流失?

万一房价暴跌,

手里的几套房会不会就此缩水?

把房子出租出去,

房租又能不能覆盖房产税带来的上升成本?

……

“房产税出炉→多房者不堪税负而抛售市场供给增多房价下降持有地产贬值”,这就像一个死循环,让中产阶级一提到“房产税”三个字就太阳穴突突。

首先,房产税肯定会有合理的免征面积,为一定范围内的人群提供一个“保护层”。

具体人均可能是30到60平米。

家庭免税面积=人均免税居住面积×家庭人数。

第二,房产税应该是累进制的,并且是面积和套数相结合的。

多拿多交,少拿少交。

打个比方:首套房免征,超过免征面积的二套房征0.2%,三套房征0.5%,四套以上按照1%来征收。

第三,先试点、再推广,房产税的落地是一个逐步实施的过程。

在北上广深这样房价高的城市先展开试点运行,稳定运行之后再逐步推广到二三四线城市。

当然,一二线城市和三四线城市的征收税率应该也会有差别。

说了这么多,其实大家最关心的还是,房产税具体到底怎么计算?

就目前公开信息显示,房产税应交税额的核算分为以下两种状况: 

按房产剩余价值计算:

应交税额=房产原值×(1-扣除比例)×税率

*扣除比例为10%或30%,税率为1.2%

未来,房产税对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房,应该是以套数和面积相结合为基础进行征收。

根据2018年香港媒体爆出的一版大陆房产税细则,叔给大家分析一下税收范围和方式:

首先,采用分段累进税率,年税率大概在0.8%-5%:

超过免税面积落在基本居住套数以内的部分,年税率为0.8%;

超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分,税率为2%;

超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分,税率为3%:

依此类推……

其次,套数排序以房屋购置时间为准。同一天购置的,以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除。

最后,与家庭外成员联名持有房产的,单独计为一套,面积按注明产权比例或平均分摊。

这样看来,在免税面积内或者手持两套以内房产的朋友,似乎不会受到太大影响。

受房产税影响最大的,应该是以下几类人:

1.在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

虽然北上广深这些超一线城市的房价非常贵(对于我们普通人来说),但对某些人而言,多整几套也是小case。

假如,一个人有10套住宅,就算第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市的短期房价一定会构成影响,囤积大量房子的人财富会显著缩水。

2.盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人 

伤害指数★★★★

官方调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城、新区。按照规划,这些新区、新城实际可以居住34亿人。

但事实上,绝大多数三四五线城市人口增长乏力。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨…

万一连转卖都找不到接盘侠,就更惨了…

3.手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数:★★★★★

对于目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者来说,他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那个时候,套现的价格只会更低。

按租金收入计算:

应交税额=房产租金收入×税率

 *税率为12%

这个公式是在房子已经出租的情况下适用的,也就是以房产租金收入为计税依据。

接着上面那个例子说,如果你手里这套500万的房子已经出租,年租金10万左右,那么你的这套房子每年需要缴纳的房产税大概就是1万2。

对房东来说,照这个公式计算,全年房租收入的相当一部分都要上缴,持有成本大幅升高。

房东肯定不会自己默默承担压力,他们会有其他转接方法,比如让租客买单。但是,就租客承受能力而言,想要提高房租更是难上加难。

因此,未来很多房东可能会因为房子数量过多或现金流等问题,不得不把三套房、四套房、N套房卖掉。

不管是公式1还是公式2,卖房好像都成了多房者迫不得已的最终选择。

那么,如果抛售热潮真的来了,房价真的会暴跌吗?

叔给各位吃个定心丸:就算短期有小幅波动,暴跌也不太可能。

首先,需要明确的是,政府推出房地产税是为了缓解地方财政压力,而不是为了降房价而来的。

从短期来看,房产税确实会造成部分购房者的心理利空,还会对炒房者和多房者产生威慑效应从而导致低价抛盘,给部分市场带来一定的存量供给,但对房地产市场总体影响不大。

从中长期而言,房产税对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言,货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模在其中发挥的作用更大。

其实,早在2011年1月,上海、重庆就开始试点房产税,上海税率暂定0.6%,重庆税率为0.5%-1.2%。

叔查了一下,2011年上半年,上海和重庆的住宅均价相比2010年下半年分别上升了6.3%和7.4%,高于同期一线城市房价的平均涨幅(4.9%)和二线城市房价的平均涨幅(6.6%),也高于同期全国百城房价的平均涨幅(5.8%)。

所以,仅从试点结果来看,房产税降房价的效果并不显著。

但未来房产税全面推行以后,房价是涨是跌,谁都没办法这么早就下定论。

03房产税落地,如何保证利益最大化?

房产税呼之欲出,为了保证自己的利益最大化,我们该怎么办?

持有三套及以上房产:

首先你要明白,未来房产税落地后,房屋交易环节未来会减税,类似增值税、附加税和印花税等,而房屋保有环节则会增税。

这种时候,赶在房产税立法落地前,择机处理掉一些房产是比较明智的选择。

如果二套以上的房在一二线的,房产税一旦落地,会有一定量的抛售,房价会面临短期承压,到时候恐怕很难有比较好的出售价格。

如果二套以上的房在三四线的,本身这些城市人口流出、需求不足,房子本身的增长潜力就不大,又何必为此处房产买单呢?

说到这,估计有人要问房产税啥时候落地?其实甭管什么时候,国家肯定还是会给大家充足的时间去处理的。

持有两套以内房产:

不用太担心,户均两套房应该还是能够得到免税或较低税率的待遇。一定范围内的免税面积是肯定的,部分豁免或者费用减免情况也会被考虑在内。

房子保有环节增税,就是为了对付投机者,而不是普通百姓。

未购房:

房屋保有环节的房产税即便是征收,和刚需购房者本身没有太多关系,不会对刚需和投机一刀切。

但如果你寄希望于房产税导致的房价大跌,那你可能就要失望了。

前面已经讲过,房价大幅下跌并不是政府的本意,也不是政府希望看到的局面。

虽然房产税落地前后可能会引起房价小幅下跌,但是政府会通过房产税的征收范围、免税条件、税率等调节市场状况以避免房价大幅下跌。

如果你能等到房产税推出时再购房,也是一个不错的选择。

当然,这也要看个人对住房的需求程度和所在城市的情况,具体问题具体分析。

总而言之,房产税开征前,国家肯定会实现全国住房信息联网。谁在囤房,谁在炒房,一目了然。

炒房者和拥有多套房的公职人员一定会受到威慑。但对于我们普通人来说,房产税既不是有房者的砒霜,更不是无房者的蜜糖。

所以说,不管大家手里有小几套房还是没房,基本上都可以放宽心了!

来源:血拼有意思

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