研报:骤降近60%!地产信托“大滑坡” 影响有多大?

疫情之下，房地产信托募资遭遇寒流！

2月，只卖了220多亿，环比大降近60%，现金流本就紧张的房企，压力山大！

房地产企业需要更多其他的融资，更需要更快速的卖房子，给今年全国地产行业带来变数。

现金流吃紧，信托融资大滑坡

在疫情影响下，房地产交易降到冰点，这对房地产企业的现金流状况造成了极大影响。据克尔瑞数据显示，克而瑞监测的27个重点城市2月整体成交仅240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%。

据悉，销售回款一直是房地产开发资金的重要来源，2018年，销售回款在房地产开发资金中的占比高达27.27%。

楼盘成交的减少，极大影响了房企销售回款的速度，使房地产企业现金流紧张状况加剧。

上海某未上市国有房地产企业的项目经理对记者表示，“我们的主要融资方式是银行融资和母公司借款，最近银行贷款并没有收紧，贷款利率也不是很高，但销售回款的不足导致公司目前的现金流状况依然比较紧张。”

前期，恒大为加速销售回款，也推出7.5购房的大型促销活动，同时加大线上销售平台“恒房通”的宣传力度，足见销售回款对房地产企业的重要性。

除销售回款外，信托融资作为房地产企业的重要融资渠道，近期也遇到了许多阻碍。

一个信托项目的成立，往往需要经过立项、尽调、审核、备案、发行、募集等流程，发行前的尽调，更是保证信托项目安全性的重中之重。

疫情对信托公司风控部门的现场尽调造成了许多困难，这客观上增加了信托项目发行的难度，使得信托项目的发行环比下降。

据用益信托数据，2020年1月共有61家信托参与集合信托产品发行，发行规模1738亿元，环比近乎腰斩。2月，信托产品发行规模继续下降，共有58家信托公司参与集合信托产品发行，发行规模为1543.55亿元，环比减少23.87%。

而即使信托产品能顺利发行，产品的募资也会面临难题。信托产品的销售形式以线下为主，疫情期间大多数信托产品销售转到线上，造成信托产品募资难度增大。

信托产品发行规模的减少叠加信托产品募资的难度提升，直接导致信托产品成立规模的下降。

据用益信托数据，2020年1月，集合信托成立规模模1449.83亿元，环比减少41.52%，2月成立规模为1094.31亿元，环比减少43.85%。

由于信托产品发行和成立难度的增高，疫情期间，房企转而寻求其他融资渠道，也更加重视多渠道融资能力的培育。

债券融资和供应链融资成热门

也有房企无奈卖股权

信托融资虽然受阻，但房企的债券融资规模却面临较大增长。2月份，越来越多的房企发行国内信用债，包括一般公司债、一般中期票据、证监会主管ABS、超短期融资债券等。

Wind数据显示，以发行公告日测算，2020年2月共有46个房企发行国内信用债，合计发行规模约为400亿元人民币，同比翻倍增长。2月已发行的房企信用债中，主要用于借新还旧的超短期融资债券数量最多，达到11只。

3月初，房地产龙头企业龙湖集团成功发行债券，发行规模高达30亿元，期限为七年。

此外，房企拟发行债券的规模更加惊人。近期，绿地控股(行情600606,诊股)拟发行180亿公司债，金地集团(行情600383,诊股)拟发行110亿公司债，碧桂园拟发行85.38亿债券，阳光城(行情000671,诊股)拟发行80亿公募债券。

除传统信用债外，“疫情防控债券”也受到众多房企的热捧。作为疫情期间国家出台的重要企业支持政策，“疫情防控债”仅要求10%的资金用于疫情防控，同时具有审批快、利率低等特点，一经推出便受到房企热捧。

根据东方财富(行情300059,诊股)Choice数据，截至3月8日，债券名称标注为“疫情防控债”的公司债已发行39只，合计募集资金427亿元。其中，房企发行的“疫情防控债”规模超337亿元。

华发集团、泰达股份(行情000652,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、东百集团(行情600693,诊股)、越秀集团、泛海控股(行情000046,诊股)等公司均已成功发行“疫情防控债”。其中，华发集团发行的“疫情防控债”，利率低至2.5%，比同期债券市场同类型产品发行价低了0.5个百分点。

除加速推进债券融资外，选择扩大供应链融资规模的房企也越来越多。供应链融资主要是应付账款和应付票据融资，据中国银行(行情601988,诊股)证券研报数据，供应链融资近两年在房企开发资金中占比均超过10%，是房企的第三大融资方式。

广州某甲级城市规划院的相关人士称，“我们的客户主要就是房企和政府，最近，越来越多房企都不用现金结算了，好多都是给票据。说白了，就是从我们这里融资。”

为应对越来越多房企进行汇票支付的状况，该城市规划院在三月初还为各部门下发了专门的风险提示。

广州某城市规划院对项目收款方式做出风险提示

供应链上游企业是否愿意接受房企以票据等方式进行支付，受到该房企的业务规模、股东背景等因素的影响，因而不同房企的供应链融资能力，也存在较大分化。

“我们其实不太愿意收小房企的汇票，对他们的融资能力比较担忧吧，有的汇票已经逾期没收到钱了，所以还是要警惕起来。”该规划院相关人士如是说。

在常规的融资方式不能满足资金需求时候，也有房企选择卖股权的方式自救。

2月24日，云南城投(行情600239,诊股)公告称，公司下属公司公开挂牌转让西双版纳航投置业有限公司80%股权和西安云城置业有限公司51%股权。同日，据北京产权交易所披露消息显示，南国置业(行情002305,诊股)拟对其旗下的深圳洺悦房地产有限公司实施企业增资，拟募集资金对应持股比例或股份数49%。

2月27日，重庆颐天展图置业有限公司51%的增资股权，出售给重庆龙湖地产。

3月除，有央企背景的五矿地产，以12.863亿元出售全资子公司49的股权。

大多数情况下，卖股权对于房地产企业来说都是无奈之举。

恒大地产投资拓展部经理秦女士对记者表示，“房企最近各种五花八门的融资方式，其实都是对销售回款的短期补位，很大一部分是无奈之举，等到销售额回暖后可能就不会继续做了。关键是销售要搞得好，不然没有回款真的生存艰难。”

现在，国内疫情已经得到有效控制，疫情结束后，房企销售额也有望迎来反弹，现金流紧张的状况有有望得到缓解。一位从事地产策划职业多年的人士说，“疫情之后的金融环境其实有利于房企融资，需求只会短暂压抑，不会消失的，等到疫情之后销售回暖，春天就会很快到来。”

来源：中国基金报