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深圳【 观山海家园】

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一、项目概况与区位价值

1.1 项目基本信息

观山海家园是由深圳市远荔实业有限公司开发的纯商品房住宅项目，位于深圳市南山区兴海大道东侧，毗邻大南山生态区，属于前海合作区拓展范围内的荔湾板块。项目总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，容积率仅2.65，绿化率达35%-40%，规划870户，涵盖95-138㎡的3-4房户型，定位为低密度改善型社区。

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1.2 区位优势

项目地处前海“三湾两城一山”规划中的大南山生态住区，与桂湾国际金融城、妈湾深港国际服务城形成“黄金三角”。前海作为粤港澳大湾区的核心引擎，规划重点发展金融、现代服务业，未来将集聚超5000家企业及20万工作人口，区域发展潜力巨大。

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交通配套方面，项目距离地铁5号线荔湾站约700米，未来可通过铁路公园站换乘9号线、15号线（在建）、穗莞深城际等，快速连接宝安、南山、前海核心区。自驾方面，临近兴海大道、月亮湾大道，妈湾跨海通道开通后将缩短至大铲湾企鹅岛的通勤时间。

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二、规划设计亮点与建筑细节

2.1 低密生态社区

观山海家园的容积率（2.65）在深圳核心区极为罕见，楼栋采用点板结合布局（8栋塔楼+2栋板楼），层高17-25层，限高80米，形成高低错落的建筑天际线。南北朝向设计顺应山体走势，保障通风采光，同时通过楼间距最大化（部分达46米）减少视野遮挡。

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园林设计以“山居美学”为核心，打造轻奢水院、观山泳池、森系花园、儿童乐园等设施，并规划700米沿山跑道，融合自然与度假体验。

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2.2 户型设计与得房率

项目户型覆盖刚需至改善需求，得房率高达95-97%（含赠送面积），主要亮点包括：

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前海户型里的尖子生

前海唯一在售约2.66容积率低密山居

首排山居美宅，推窗即可拥揽大小南山

此次加推户型：

✨5&6栋建面约113㎡双山美境四房

✅南山作枕，盛放城市人的自然DNA

✅2.66低密画卷里，收藏四季山境

✅推窗即入山色，转身便携繁华

✅南山作屏风，四时景致皆可藏

✅阅山头等舱，谨此两栋臻席

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💠5&6栋建面约113㎡ 03/04户型高拓大四房

❣ 触手可及大小南山 谨此2栋 错过不再

🔘约97%拓展后高使用率，享更大实用空间

🔘约6m观山宽境阳台，随心打造专属生活空间

🔘270°观山套间主卧，与山同居，私享南山

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💠5&6建面约113㎡01/02户型改善大四房

❣ 触手可及小南山 谨此2栋 错过不再

🔘约97%拓展后高使用率，肆意延伸生活尺度

🔘约6m巨幕山景阳台，随心打造专属生活空间

🔘南北双景，一面南山一面园林，双享诗意生活

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往期户型鉴赏：

- 95㎡3房：竖厅格局，6.3米阳台连通次卧，适合三代同堂家庭。

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- 110-113㎡4房：双龙抱珠或横厅设计，主卧带L型飘窗，部分户型南北通透，阳台面宽达6米。

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- 138㎡4房：2梯2户板楼，独立电梯厅，端户赠送整面飘窗，对标前海高端住宅。

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2.3 建筑品质与细节

外立面采用LOW-E双层玻璃幕墙与深灰色铝板，裙楼以干挂石材装饰，兼具现代感与耐久性。社区内配备星级酒店式落客大堂、风雨连廊、社康中心及老年人日照中心，提升居住便利性。

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三、配套设施分析

3.1 商业与教育

- 商业配套：项目自带6000㎡社区商业，邻近泛海城市广场（2.6万㎡）、前海印里（3万㎡），15分钟车程可达前海万象中心、山姆会员店等大型综合体。

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- 教育资源：规划中的36班小学（项目东北侧）预计2026年落地，目前学区划片为南山实验教育集团荔湾小学（500米）、深大附中初中部（1.1公里）。周边国际学校云集，如哈罗、荟同等，满足多元化教育需求。

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3.2 生态与医疗

- 生态资源：背靠大南山公园，负氧离子浓度高达5000/cm³，邻近青青世界、月亮湾公园等，形成“1湾2山8园”生态网络。

- 医疗配套：月亮湾社康中心（756米）、蛇口人民医院（2.7公里）覆盖日常就医需求。

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