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「幸福城·臻园」其实是一个非常典型的深圳旧改项目，高容积率下各种妥协出来的产品。
01-01 地块容积率高达8.81，01-02地块为8.31，4栋56层超高层住宅与41-59层保障房密集排列，远超深圳普通住宅项目5以下的常规水平，甚至超过部分商务公寓。
不管是从区位本身还是为了化解高容积率，以1栋梯六+1栋梯五+2栋梯四确实解决了不小的问题，除了并排楼与楼之间间距近了一点，其实楼栋排布还是没什么问题的。
但是这也就带来了新的问题，特别是T4户型面积只能做大同时剪力墙增多，这又带来了新的户型问题。
这个户型放在新规前绝对算是及格线以上的，户型方正没有浪费的地方，凸窗能做的也都做了，剪力墙也尽量优化到了外墙保证户内空间实用。
它也算是挤上了新规的班车，避难层等空间不计面积，所以赠送前使用率去到76%，跟现在的新规产品也没什么差异。
赠送后去到80%才是最大的硬伤，受楼间距以及剪力墙过多的影响，凸窗真的只是凸窗，并没有像现在大部分项目玩出花的做法，所以才会出现99㎡的三房在龙华这个区域，而现在的市场早已不是当年，鹏宸云筑91㎡都去到3+1了，附近鸿荣源尚云三房面积89㎡，小的甚至去到了82㎡。
相对来说110多平四房户型是最实用的，基本的功能和尺度都能保证，去到140-160㎡户型还是只在客餐厅区域局部加大面宽，增加舒适度，这是前几年前海及南山等核心区域常用的招式，但是放在老龙华中心这个区域那就只能等有缘人了。
基础数据
位于位于龙华老城核心地带，位于「龙华商业中心」大项目的北侧的人民路与景龙建设路交汇处，临近「壹方天地A区」和25号线景龙地铁站。
分为两个地块进行开发，项目总占地面积约为3.16万㎡，总建筑面积约为38.88万㎡，包含回迁共计1202套商品房。
01-01地块占地约1.93万㎡，总建筑面积约23.8万㎡，容积率为8.81，绿化率为40.01%。该地块由1栋40层的办公单元和4栋56层的住宅单元，还规划有公交首末站。地块总规划980户，住宅单元设计为3梯4户、3梯5户和3梯6户，规划停车位1533个。
01-02地块占地约1.23万㎡，总建筑面积约15.08万㎡，计容建筑面积约10.85万㎡，容积率为8.31，绿化率为40.01%。该地块包含2栋住宅楼，分别为41层和59层，以及1栋30层的办公楼和1所9班制幼儿园。总规划1194户，住宅楼采用3梯4户设计，其中包括972套保障房。
区域及周边
龙华商业中心旧改是继鸿荣源壹城中心大型综合体旧改项目之后，又一个能够代表龙华中心的项目，将会进一步推动片区的迭代更新。
龙华商业中心含北、中、东、南一、南二共五个片区，均“名花有主”，各片区的实施主体已确认。
南一片区：金地宸峯府，拆除用地面积30836.8㎡，实施主体为深圳市亿年投资有限公司。
南二片区：鸿荣源尚云花园，拆除用地面积50239.9㎡，实施主体为深圳市鸿龙达投资有限公司。
于2023年7月、2024年3月已经分别推出666套、612套住宅产品。户型区间约82-90㎡，备案均价约6.22万/㎡，单价区间约5.5-6.7万/㎡。
北片区：幸福城臻园，实施主体圳市鸿耀泰实业有限公司。
中片区：实施主体为深圳市中洲龙商置业有限公司（中洲），还在拆迁阶段，部分房屋还未拆。
东片区：实施主体为深圳市汕源新实业有限公司。
配套
交通：最近的4/25号地铁线“龙华站”距离约400米，另外25号线“景龙站”距离约300米（在建），深大城际“民治北站”距离约2.5公里，3站到红山，4站到深圳北，5站到南山，7站到福田。
教育：小学学区划分在龙华区第二实验教育集团华仁校区小学部、华美校区小学部（在建）、龙华区第二实验教育集团华育小学；
初中学区划分在龙华区第二实验教育集团华仁校区初中部、华美校区初中部（在建）。
商业：项目紧挨着鸿荣源壹方天地购物中心，龙华首家山姆会员店，临近华南首家Costco开市客。
配套：
5大文化标杆场馆：深圳书城龙华城、龙华文化艺术中心、龙华文化广场深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆；
3大公园绿地：约1.06万㎡公园绿地(规划中)、阳台山森林公园、龙华公园；
2大体育中心：龙华文化体育中心、简上体育综合体；
2大社区空间：MINI少年宫、全龄运动乐园。
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2025年6月，中国房地产市场迎来标志性事件：广州市政府正式发布《广州市提振消费专项行动施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消限购、限售、限价政策，并同步降低首付比例和房贷利率。这一政策不仅是对广州此前局部松绑的全面确认，更成为四大一线城市中首个彻底退出行政干预房地产市场的城市，释放出强烈的政策转向信号。
政策核心：从“限制性”到“市场化”的彻底转身
根据方案，广州将全面取消购房资格限制（限购）、取消新房及二手房交易年限限制（限售）、取消新房价格备案指导（限价），同时通过降低首付比例（首套15%、二套25%）和房贷利率（首套商贷利率3%）进一步降低购房门槛。值得注意的是，广州早在2024年已分阶段取消限购和限售，但此次将“三限”政策合并官宣，标志着政策松绑从“渐进式调整”转向“系统性重构”。
政策背景：市场承压与政策工具箱的再平衡
当前房地产市场仍面临需求疲软、库存高企的困境。尽管2024年广州已通过“以旧换新”“公积金优化”等政策刺激市场，但核心区域与非核心区域分化明显，部分远郊楼盘去化周期超过30个月。此次全面取消“三限”，旨在通过彻底的市场化手段激活潜在需求，尤其是吸引新市民和改善型群体入场。此外，政策配套推进城中村改造（计划投资1000亿元）和专项借款收购存量房作为安置房，既消化库存，又加速城市更新进程。
专家解读：信号意义大于短期刺激
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州政策并非“全新突破”，而是对既有措施的官方确认与强化，核心目的是向市场传递“松绑到底”的决心。例如，取消限价后，开发商可自主定价，但需备案价格，官方不再干预，这为房企灵活应对市场提供了空间。中指研究院则分析，首付比例和利率的“进一步降低”需结合银行承受能力，未来或通过公积金政策优化（如提高贷款额度、放宽提取条件）间接降低购房成本。
市场影响：一线城市松绑的连锁反应
广州的“破冰”或将引发北上深的跟进。深圳已于2025年6月提出扩大公积金使用范围，上海则通过“以旧换新”政策刺激需求，政策松绑趋势已现端倪。若四大一线城市全面取消限购，将重塑市场预期：核心城市房价有望企稳，土地市场或迎来回暖，同时倒逼土地财政依赖度较高的地方政府加速转型。
争议与挑战：政策效果待观察
尽管政策力度空前，但市场分歧依然存在。部分观点认为，当前居民收入预期偏弱、就业压力未消，单纯取消限购难以扭转需求疲软；此外，核心城市若出现房价反弹，可能加剧社会公平争议。对此，专家建议需同步推进保障性住房建设、税收制度改革等长效机制，避免政策松绑演变为短期投机狂欢。
结语
广州的“三限”全面取消，是中国房地产调控从“防过热”转向“防过冷”的关键一步。这一政策既是对市场规律的回归，也是对经济稳增长诉求的回应。未来，如何平衡市场活力与风险防控，将是考验政策定力的核心命题。
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