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中建观玥名邸（深圳市光明区）

光明城中建观玥名邸计划2025年9月入市，加推1栋188套房源，包括80-89m²的3房2卫和107㎡的4房2卫。新增89平南北通透户型，得房率最高。参考前期5栋均价4.23万/平，预计新开盘均价3.9-4万/平，3房300万起，4房410万起。预计2027年3月精装交房。

观玥名邸是新规楼盘，高铁站最后住宅用地，得房率94-103.55%，32-33层住宅，近深实验科林学校和13号线德雅路站。

回顾下中建观玥名邸的开盘历程

2024年10月24日首次开盘，推出3栋192套房，户型80-110平米3-4房，备案均价3.79万/平，折后均价3.35万/平，单价3.16-3.54万/平，总价253-391万/套。吸引2047批2个半小时售罄，深圳今年第3个日光盘。选房排至289号，剩余1758批买家未购得。

024年11月19日，推出5栋147套3房，面积82-89平米，备案均价4.23万/平，折后均价3.78万/㎡，单价3.51-3.92万/㎡，总价293-346万/套。较前期涨27-61万/套，开盘销控117套，去化率80%，已售罄。

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项目平面图

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项目户型介绍

80㎡的3房2厅2卫，设计为竖厅，客厅宽3.3米，LDKB布局，S墙预留冰箱位，动静分区。主卧16.38㎡，次卧8.16㎡和7.84㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠送），阳台4.95m²朝东北。套内面积63.98m²+赠送11.55m²=实用面积75.53m²，含赠送得房率94%。

89㎡的3房2厅2卫，1栋02.03户型，经典竖厅，客厅3.4米宽，LDKB一体。S墙预留冰箱位，主卧16.28㎡/次卧9.53㎡/9.42㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠），客厅连次卧带9.45m²阳台，西南向。套内70.43m²+赠14.58m²=实用85.01m²，含赠得房率96.1%。

89㎡的3房2厅2卫，1栋04户型，横厅南北通透，客餐厅5.4米宽，LDKB一体。主卧16.02㎡，次卧9.07㎡和8.26㎡（含飘窗）。客厅连次卧，9.3㎡大阳台。L型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠送），阳台西南向。套内70.43㎡+赠送21.17㎡=实用面积91.6㎡，含赠送得房率103.55%。

1的4房2厅2卫，经典竖厅设计，客厅4米宽，LDKB一体，预留冰箱位，动静分区。主卧17.18㎡，次卧11.2㎡、8.64㎡、7.68㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分离。得房率79.6%（不含赠送），客厅连10.24m²阳台，东南向。套内85.19m²+赠22.96m²=实用108.15m²，赠后得房率101.08%。

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项目区域及楼盘介绍

中建观玥名邸，位于光明区凤凰街道的住宅项目，紧邻光明科学城核心区与凤凰城板块，是高铁站板块最后一块住宅用地。项目周边有区政府、文化艺术中心等行政文化设施，2公里内覆盖蓝鲸世界、万达广场等商圈，享有15分钟生活圈便利。得益于光明科学城规划，区域将吸引高端科学人才，提升价值，并拥有“乐活城”特质，融合科技与宜居性。

光明科学城，深圳科学中心核心区，聚焦信息、生命、新材料三大领域，汇聚500余家科研机构和企业，构建全链条创新生态。周边1公里内22个创新载体与科学城联动。凤凰街道2024年四大产业集群规模超千亿，明湖智谷一期封顶，东明大道通车，公共设施推进。这些资源为业主提供就业机会和职业发展平台，吸引高素质人才，提升居住品质。

观玥名邸，占地1.43万㎡，总建面11.49万㎡，计容建面7.91万㎡，容积率5.4，绿化率35.1%。由4栋住宅组成：1/2/3栋商品房33层，5栋商品房+保障房32层；另有6班幼儿园。

总规820户，包括719套商品房和101套保障房（公租房+企业自持租赁）。1-3栋为2梯6户，5栋为3梯8户。地下3层，停车位898个，车位比1:1.09。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市新宸房地产开发有限公司（中建八局）

2、物业公司：上海中建东孚物业管理有限公司深圳分公司

3、物业管理费：4.3元/㎡

4、总占地面积：1.43万/㎡

5、总建筑面积：11.49万/㎡

6、容积率：5.4

7、绿化率：35.1%

8、产权年限：2023年10月12日-2093年10月11日（70年）

9、总户数：820户，其中商品房719户，公租房+自持租赁101户

10、总栋数及楼高：4栋，32-33层

11、梯户比：1/2/3栋2梯6户，5栋3梯8户

12、车位数：898个

13、车位占比：1：1.09

14、交楼时间：2027年3月

15、交楼标准： 精装

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项目周边配套

交通配套：项目交通便捷，拥有“三轨三高速”网络。距13号线德雅路站100米，预计2026年开通，7站达南山科技园；1站至光明城站，换乘6号线支线二期及高铁，30分钟抵港穗。

自驾方面，近龙大、南光、外环高速，龙大高速“观光路出口”2.6公里，南光高速“光侨路出口”1.2公里，外环高速“光明城出口”2公里，便捷通达深圳各区。

光明城站，深圳西北枢纽，完工并命名。设有6出入口、3安全口。配备电子票、无障碍通道和换乘指引，高铁地铁无缝换乘，步行2分钟

学校配套：项目提供全龄教育配套，包括6班制公立幼儿园和九年制深圳实验光明学校科林部。幼儿园位于4栋，深圳实验光明学校提供1680个学位，2025年增至1980个。学区覆盖凤凰社区，业主子女优先入学。2025年小一录取积分92.9分（需光明户籍+基础分90分+额外入户居住时长加分），初一录取积分93.25分（光明户籍+租房，额外加分）。

南方科技大学附属光明凤凰学校（九年制，硕士教师70%，科创实验班+40社团）。2025年小一录取积分：第二类91.8分（光明户籍+租房，加户龄0.1/月+居住0.1/月），初一录取积分：第八类31.8分（非深户+租房，加居住证1分+居住0.1/月+社保0.1/月）。

光明区外国语学校（提供国际课程，与英国坎泰尔学校等建立姊妹校关系），满足不同家庭的教育需求。凤凰街道还规划了多所新学校，如塘尾第一学校（54班）、塘尾第二学校（54班）等，进一步保障区域教育配套的可持续发展。

商业配套：项目配套2000m²商业区，满足日常生活所需。周边2公里有蓝鲸世界广场（10万㎡TOD综合体，220+品牌），3.5公里有万达广场。2025年底星河COCO City（24万㎡）开业，引入盒马鲜生等首店。

高铁商圈规划66万㎡，以光明城站为中心，采用TOD模式，集成办公、零售、酒店等业态，打造城市会客厅，提升商业价值。周边塘家、塘尾、东坑3商业街区提供多元化消费场景，满足居民日常需求。

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综合评测

1、光明观玥名邸位于光明城板块，为光明三大核心之一，与凤凰城、光明中心区齐名。作为高铁新城，其潜力巨大，深圳的西丽和坪山高铁新城已成功，光明城亦有望复制。

2、观玥名邸是光明区稀缺的32-33层住宅，容积率5.4，低于周边中海时光境（6.0）、华润润曜府（6.2）和华润润晖府（5.7），提供更高的居住舒适度。同时，它是高铁板块中仅有的两个33层小区之一。

3、观玥名邸紧邻13号线德雅路站、高铁站、幼儿园及深实验光明学校科林部，提供12年一站式教育。商业配套方面，附近规划有大型商业体，预计引入山姆会员商店，短期内依赖凤凰城万达广场和蓝鲸世界购物中心。总体而言，是优质选择。

4、新规产品，无赠送得房率79.6%，含赠送94-103.55%，优于周边中海时光境、华润润曜府。80平米3房2卫，高铁板块无竞品，无噪音干扰。需利用飘窗优化空间。

5、光明区，深圳公园密集，道路宽阔。观玥名邸1公里内环绕明心园、百花园、光明新城公园和虹桥公园，适合家庭居住，便于老人和儿童休闲放松。

6、车位充足，规划820户，配898车位，比例1:1.09，停车无忧。

7、观玥名邸共820户，包括729户商品房和101户公租及企业租赁房。租赁房集中在5栋，采用3梯8户设计，对1栋推售影响小。

✅中建观玥名邸官方售楼处专属热线：400-088-3336（售楼处直接对接｜无中介干扰｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程专人协助｜楼市政策实时解读｜房源状态透明查询）

✅ 中建观玥名邸官方营销中心专属热线：400-088-3336（营销中心认证备案｜无第三方介入｜24 小时快速响应｜购房优惠优先告知｜平台长期审核有效｜配套信息如实披露）

✅中建观玥名邸官方开发商直营热线：400-088-3336（开发商直接对接｜无中介溢价加价｜项目进度实时同步｜个人隐私严格保障｜购房合同直签指导｜资质文件随时核验）

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