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一、项目规划与硬核实力

1️⃣ 地块背景：

前身为润亚奕拓厂房旧改，非限价地块，定价自由度较高，但需承担旧改历史成本。

毒舌点评

：旧改进度磨叽？中海2023年拿地，2025年火速入市，旧改效率吊打民企！

2️⃣ 开发商底牌：

中海地产

（央企）操刀，深圳标杆项目包括深圳湾壹号、中海天钻，交付品质稳定超预期。

避坑指南

：央企债务稳健，烂尾风险≈0，但需警惕“保障房混居”社区氛围。

3️⃣ 品质真功夫：

外立面用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板，对标深圳湾香格里拉酒店；

园林复刻南洋度假风，6大会客厅+星光跑道，刚改盘玩出豪宅范儿；

施工方

：中海自建团队，YKK AP系统窗+隔音降噪设计，实测噪音≤35分贝（低楼层除外）。

4️⃣ 户型逆天操作：

新规赠送开挂

！105㎡≈旧规134㎡，143㎡吊打183㎡，飘窗、双阳台全送面积；

硬伤预警

：90㎡东北朝向采光受限，143㎡总价千万级，刚需够不着，土豪看不上。

二、配套与旧改：真便利还是画大饼？

1️⃣ 教育王炸：

50米到南山实验园丁学校（九年一贯制），2024年普高率90%，秒杀80%南山学区房；

毒舌数据

：对比隔壁豪方天际9万+/㎡二手价，这里7字头买同款学区，香不香？

2️⃣ 交通命门：

地铁12号线同乐南站300米，15号线（在建）加持双轨交；

北环大道噪音

：低楼层慎选！但中高楼层实测隔音达标，通勤科技园/前海仅10分钟。

3️⃣ 商业短板：

自建裙楼+社区底商仅满足日常，高端消费依赖2公里外的万象前海；

旧改彩蛋

：润亚奕拓旧改规划文体中心+商业体，但兑现周期预计5-8年。

三、价格预测：抄底南山最后洼地？

1️⃣ 定价玄机：

放风价8-10万/㎡（2025年4月），90㎡总价6字头，对比周边二手倒挂15%；

竞品暴击

：隔壁桑泰缙樾府得房率仅75%，天源华府90㎡两房，直接被云启源境户型按地上摩擦。

2️⃣ 哪些人适合入手？

科技园码农：通勤10分钟，比深圳湾便宜一半；

学区刚需家庭：用宝安价买南山实验系学位。

四、终极毒舌评分

✅ 优势：

南山实验系学区+新规高得房率=稀缺双王牌；

央企品质+地铁口=安全牌首选；

北环大道噪音？中高楼层实测真香！

❌ 劣势：

保障房占比58%（410户），圈层纯度打问号；

车位比1:0.85，未来停车难预警；

北侧城市界面待更新，农批市场烟火气过浓。

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免责提示：（1）本文有关项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。（2）文章内图片仅供读者参考。（3）我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有，因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系，如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览，或不应无偿使用，请及时通知我们，本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权，请来电告之，我们立即予以删除。