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深圳【 翰熙典居】

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市场反响与去化情况

据市场消息，翰熙典居自展示中心开放以来，便吸引了大量购房者到访。项目在2025年6月22日开盘当天去化238套，去化率达71%，创下了当前市场环境下的不俗表现。

购房者主要分为两类：一是多年前已在科技园板块置业，如今寻求品质升级的改善型买家；二是长期租住在科技园周边，深谙区域价值，现欲购房自住的大厂精英。

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周边房价及供求分析

南山区房地产市场一直是深圳最活跃的区域之一。根据克而瑞数据，2025年5月南山区二手房成交均价为87737元/平方米，展现出较强的市场韧性。

从成交结构来看，南山区2025年5月成交的二手房中，总价1000万元以上的占比高达30%，反映了该区域高端需求的旺盛。其中100000-120000元/平方米价格区间的成交面积占比达到14.3%，120000元/平方米以上的占比达16.8%，表明南山区高价位房源仍有较好的市场接受度。

从供需关系看，南山区新房市场长期处于供不应求状态。2025年5月南山区新房库存仅91万平方米，9284套，去化周期为18.5个月，低于深圳市整体水平。特别是粤海板块，由于长期缺乏新增供应，市场供需比达到了1:3的紧张局面，形成了典型的"饥饿市场"。

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目标客户分析：科技精英与改善族的理想选择

翰熙典居的目标客户主要包括以下几类：

科技园高收入人群

南山科技园及周边高科技企业的中高层管理人员、技术骨干等高新科技行业人才是项目的核心客群。这一群体有较高的购买力，对居住品质和区位便利性有较高要求，尤其看重可步行或短途通勤的居住选择。

根据市场调研，科技园的高收入人群更看重产品的实用性和生活便利度，翰熙典居的户型设计和配套服务正好契合了这一需求。

品质改善型家庭

对生活品质有较高追求的新中产、改善型家庭，尤其是希望享受高端社区资源与优质教育资源的家庭群体，是翰熙典居的另一重要客层。

这类家庭通常已有一定的资产积累，正在寻求居住环境、空间体验和生活品质的全面提升，翰熙典居的产品定位和环境品质对他们有很强的吸引力。

科技园刚需客群

虽然总价门槛相对较高，但对于科技园高收入的年轻专业人士而言，约900万元的起始总价仍在可接受范围内。尤其是相比周边二手房的价格倒挂，翰熙典居提供了更高性价比的选择。

对于这类客群，项目的交通便利性、社区氛围和未来升值潜力是他们最为看重的因素。

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价值投资者

由于项目所处的粤海板块土地资源极度稀缺，且未来新增供应有限，具备较好的保值增值潜力，因此也吸引了一批追求资产保值增值的投资型购房者。

这类客户更关注区域发展前景、产业支撑和未来十年的增值空间，而翰熙典居在这些方面都具备较强的竞争力。

投资价值评估：稀缺性与增值潜力并存

区域增长潜力

粤海街道的房价十年间涨幅达150%，远超全圳市均值（约100%）。从6万/平方米增长到了超15万/平方米，部分深圳湾豪宅甚至超30万/平方米。这种高增长主要得益于区域内高净值人群集中和优质资源的不断聚集。

未来随着15号线的建成通车（预计2028年），粤海片区的交通优势将进一步凸显，有望带动区域房价再上新台阶。

供需格局分析

从供给端来看，南山区尤其是粤海街道的土地资源极度稀缺，未来大规模新增住宅供应的可能性很小。翰熙典居作为十年来首个入市的新盘，其稀缺性不言而喻。

从需求端来看，科技园持续的产业扩张和人才集聚，将为区域房地产市场提供源源不断的刚需支撑。南山区的二手房交易始终保持活跃，其中楼龄较新的华润城三期成交量价双双位居南山区首位，印证了该区域的强劲需求。

稀缺红利价值

翰熙典居的核心价值在于其多重稀缺性：

区位稀缺：位于南山科技园核心腹地，紧邻深大，步行可达腾讯总部

新规户型稀缺：粤海片区首个新规住宅项目，实用率大幅领先周边二手房

TOD稀缺：双地铁上盖物业，享受稀缺的交通便利性

综合体稀缺：集住宅、商业、办公、酒店于一体的综合体项目，在粤海片区尤为罕见

价格窗口稀缺：首次开盘价低于周边二手房，为难得的入场机会

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