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深圳【中海云启源境】
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01、基础资料
云启源境位于科技园、前海和留仙洞三大板块之间，东南侧直线约4公里就是深圳湾和后海总部基地，位置优越。
地处南山几大商务区的中心位置，通勤优势十分明显。沿附近的北环大道和南山大道，驾车到科技园约3.8公里，10分钟左右即可到达；到前海约2公里，仅8分钟。
项目占地约9006.52㎡，总建面约8.8万㎡，规划建设3栋高层住宅，其中2栋21-47F商品房住宅、1 栋 46层保障房，总户数708户，普通商品房298户，保障性住房410户。
本次加推的1栋2座为21F小高层，低密度，更安静。户型包括90平三房和105平四房，分别为西南朝向和东南朝向。
户型使用率95-96%，对比周边豪方天际约82%、前海东岸约73%，有很大优势。
02、中海湾区首个好房子
云启源境是中海在大湾区首个“中海好房子”产品，深湾玖序是中海在深圳的豪宅代表，云启源境相当于中海的刚改代表。
智能中控大屏带来先进的全屋户内系统，开启智慧生活方式，是“中海好房子”的一大亮点。
Living OS系统全维度守护，让业主24小时安心，入户门采用的是铸铝木门甲级防火门，搭配的飞利浦智能门锁，带有未关门提醒、3D人脸识别技术等。
外立面为三层中空夹胶low-e玻璃和铝板线条，定制全卧室YKKAP系统窗。全屋采用国际一线品牌，如杜拉维特、唯宝、汉斯格雅、大金等。
还配置了酒店式大堂、下沉式会所、星空顶地库，这放在以往都是千万豪宅的标准。
项目设计了YKK系统窗+low—E玻璃来隔音降噪，虽临近北环大道和南山大道但噪音影响不大，实测噪音≤35分贝。
效果图
小区楼下就是九年一贯制的“南山实验园丁学校”，可实现目送式上学。该校是近几年南山有名的黑马学校，小班制教学。
据统计2023年公办普高率85%，2024年90%，超过了麒麟、育才，仅次于南二外、高新、文华等南山顶尖一梯队名校！
云启源境
小程序
二
项目测评
云启源境亮点在于快捷通勤+名校+高品质+高使用率，受到南山购房者的广泛关注。价格还行，折后700万多一点就能上车。
项目适合人群比较广，包括科技园通勤族、追求学区的南山家庭、关注居住品质的改善家庭、周边老小区置换等都会是其受众。
项目可售房源只有298套，首推208套当天去化约80%，1栋2座也仅有90套，预计是不愁卖的。
小区体量小，仅三栋住宅楼，小区花园较小。好在南侧两三百米处就是深圳历史最悠久的中山公园，占地达49万㎡，足以弥补这点抗性。
临近北环大道和南山大道，可能会有噪音影响，不过配备了三层中控low-E玻璃，噪音大大减弱。
片区在售的新房有缙樾府、天源华府及同乐公馆，相比片区竞品，云启源境在地段、户型、品质等方面优势明显。
缙樾府
为纯大户型产品，户型114-133平四至五房，折后均价约6.79万/㎡，得房率仅75%。
缙樾府折后价格：
114㎡4房，折后737-774万
115㎡4房，折后750-787万
118㎡4房，折后785-823万
133㎡5房，折后888-943万
缙樾府户型图
同乐公馆
6月份开盘，户型91-123平三至四房，折后均价约7.45万/㎡。
同乐公馆折后价：
91㎡三房，折后总价约628-693万
113㎡四房，折后总价约798-863万
123㎡四房，折后总价约849-936万
同乐公馆户型图
天源华府
去年开盘，折后均价9.18万/㎡，户型设计拉垮，90㎡做两房，使用率很低。
天源华府折后价：
90㎡户型：折后总价约727-772万。
110㎡户型：折后总价约891-1039万。
111㎡户型：折后总价约1057-1098万。
155㎡户型：折后总价约1617-1734万。
186㎡户型：折后总价约1960-2143万。
天源华府户型图
对比起来，云启源境地段明显好过缙樾府和同乐公馆，户型设计和品质也是佼佼者。天源华府价格太贵，与自身价值不匹配，户型设计很拉胯。
整体来看，云启源境凭着超高得房率+高品质标准+优质学位在片区市场十分有竞争力，除了体量小一点，其它方面素质都比较不错。适合通勤前海、科技园的刚需客户或者追求优质学区的家庭。
三
配套资源
交通配套
距离12号线同乐南站约500米，步行约8分钟，可以换乘5号线/1号线/9号线/11号线到宝安，前海、科技园等地。
周边有龙大高速、南光高速、深圳外环高速等交通要道，快速通达各主要区域。
教育资源
小区旁边就是南山实验园丁学校，步行距离仅约 50 米。周边还有深圳市南头城小学、深圳市南头城学校、南山实验学校麒麟（小学部）、深圳市南山区粤海福林小学等。
南山实验园丁学校（九年制）2023年普高率85%，2024年90%，超过了麒麟、育才，仅次于南二外、高新、文华等南山顶尖一梯队名校！
商业配套
项目旁边是豪方天际配套商业，周边2-3公里还有隆尚Minitown、海雅缤纷城、沃尔玛等，逛街购物很方便。
文娱休闲
南侧是49万㎡的中山公园，通过人行天桥连接。中山公园是深圳最大、历史最悠久的城市公园。
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