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楼盘基本信息

灿灿聊房产 --富通九曜公馆

开发商：

富通新光房地产开发有限公司

物业管理：

世邦魏理仕

灿灿聊房产

占地面积：约1.7万m² 建筑面积：约18.5万m²

绿 化 率：30% 容 积 率：7.05

车 位：1105个 管 理 费：公寓9.9元/㎡ ；住宅8.3元/㎡

户 数：1387户 楼 栋：共4栋（塔板结合）

灿灿聊房产

梯户比：1栋2单元4梯6户，46-56层2梯2户，3单元公寓2梯3户

层数：45-59层

产权：70年（2018年~2088年）

交房时间：2023年12月31日

交房标准：毛坯现房

层高：3.15m 公寓：3.6米 住宅大户型3.4米

交通：地铁:1号线3号线购物公园站 0.9公里，7号线 上沙站 1.2公里

购物：富通九耀公馆周边有多个商业中心和购物中心，如祥云·天都世纪商业中心、深茂商业中心等。

顶级学位配套

深圳贝赛思双语学校

在美国各大特许公立学校的排行榜中，贝赛思学校都是遥遥领先。2019、2020均为U.S. News最佳特许高中榜单第一名；深圳贝赛思福田双语校区作为其在中国的第一所双语学校，同时保留了国际课程完整性和国内义务教育课程，距离富通九曜公馆仅约300米，家门口即可享受最优质的国际教育。

户型详情

灿灿聊房产 --富通九曜公馆

1栋由回迁房与保障性住房组成，64层加地下3层，楼高196.8米。

2栋为商品住宅，59层加地下5层（含两层半地下室），楼高189.15米。

3栋由酒店、商务公寓、人才住房组成，40层加地下4层（含一层半地下室）楼高172.85米。

1栋二单元是项目出货最多的一座，高达59层全是住宅，主力户型为96-360㎡，其中44层以下为96-122㎡户型，44层以上为一层2户的㎡360大宅。

1栋一单元以回迁房为主，有少量商品房，主力户型为89-118㎡。住宅均价约为10.9万元/㎡.

1栋三单元是酒店+商务公寓，22层以上为商务公寓，主力户型246-338㎡,均价约为9万元/㎡。

户型详情：

💎96 ㎡：2房2厅2卫

💎121 ㎡：3房2厅2卫

💎127㎡：4房2厅2卫

💎360 ㎡：4+1房2厅5卫

💎楼盘均价：9.5万到12万

产品设计亮点

96㎡东北向户型：6米阳台连通客厅与主卧，高层可眺CBD。

121㎡横厅户型：270°景观面，灵活3+1房设计。

360㎡大平层：五房五卫、中西双厨，45层以上私梯入户，定位顶豪。

户型跨度大（96–360㎡），满足不同需求。

在售房源

富通·九曜公馆的销售基本接近尾声，还能挑选的户型已经不多了。灿灿团队作为开发商认证的批发合作渠道，享有区别于散客购买的额外折扣，通过灿灿团队首次预约并一同前往才可以享受。

住宅只剩下360㎡的高楼层，都位于高区。公寓已经清盘了！

住宅：

✅360㎡5房2厅5卫

总 价：3966万特价单位

均 价：11万/平

在售层：高楼层

户型分布

灿灿聊房产 -- 富通九曜公馆

【公 寓】

337平 01户型4房

247平

02户型3房

246平

03户型3房

【住 宅】

360平

D户型5房

户型解析：360㎡五房五卫大平层，大平层分布在45F-59F，一层两户。该户型设计了五房五卫，空间感拉满，超大客厅，还布局了中西厨，除了工人房每个房间都有各自的卫生间，主卧非常宽敞。

360平

E户型4房

360平

09户型4房

360平

08户型4房

96平

B02/05户型2房

户型解析：

96㎡二房一厅，分布在02（东北向）和05（西南向）。作为「富通九曜公馆」入门级户型，细看主卧空间很大，硬隔个2+1房还凑合。但无论是二房还是2+1，一卫其实并不匹配福田这个位置的主流群体。

户型设计比较普通，大阳台是亮点。如果只做两房主卧很舒服，隔2+1就相当紧凑，适合单身小年轻或者情侣，也适合出租。价格应该不会太贵，预计开8万多的单价。

02（东北向）为上面户型图户型。6米多的阳台连着客厅和主卧，还对着福田CBD，楼层高点景观也不错，基本上实现躺在床上看灯光秀。就是单采光面的东北朝向会面临缺少阳光的问题，冬天冷夏天闷。

05（西南向）仅在朝向方面有变化。阳台能看到一侧高尔夫，景观面不算宽阔。西南朝向阳光充足，夏天热冬天暖，采光会比02好。

121平

A01/06户型3房

户型解析：

121㎡ 3+1房横厅，分布在01和06，两面采光。其中01的阳台向东北，但大面积采光在西北；而06户阳台向西南，大面积采光在西北。当然这种设计完全是出于对景观价值的考量，美景在西北向，「润峯府」表示见怪不怪。

严格来说该户型也是三房户型，但主卧空间很好地打造了一个书房，姑且算个3+1房。横厅设计成就了大范围的景观面，主卧+次卧1+餐厅+客厅+阳台都是一览无遗，还有双阳台设计，就是次卧2不大。

01（东北+西北向）基本上饱览了180度的美景，福田CBD、香蜜湖金融中心、车公庙商务区尽收眼底。但是朝向方面西北和东北朝向都是缺少阳光的方位，对于住家尤其家中有长者的家庭来说差点意思。

06（西南+西北）放弃了CBD景色，但稳住了“中央公园”以西的景色，和最重要的阳光，是非常不错的选择。

121平

C03/04户型3房

户型解析：

121㎡三房二卫竖厅，分布在03和04，都是东南向，两面取光。该户型以朝向为侧重，满足主流群体的居住需求。同样是大阳台的配方，次卧不大，主卧空间不错。

主朝向都是东南，由于户型设计为两面取光，03的副采光面是东北，04是西南。理论上是东端头较好，但03会被1栋1单元遮挡，而04侧直面小区花园，只需要高过「富通上舍」20F就有不错的楼距。

明德实验学校五洲校区

深圳明德实验学校是家门口的公立名校，它在福田区历年的中考成绩名列前三。同时与腾讯公益慈善基金会联合，借助腾讯的技术优势和国际视野，可为学生提供最优质的素质教育。明德实验学校新增【五洲校区】位于香蜜湖南区，新校区可提供1080个小学学位。富通·九曜公馆正是学区范围之内。

片区价值

一方面，这里拥有深圳中心最丰富且不可复制的资源配套：如福田CBD的COCOPark（从项目步行即可抵达）、皇庭广场、卓悦中心，又如香蜜湖的山姆会员店、东海国际购物中心、沃尔玛商超等；

另一方面，这里也拥有深圳对标国际最前沿的高端城市规划：如福田CBD升级为中央活力区、香蜜湖打造国际新金融中心等，它们将继续凝聚这座城市的精华，以及最高端的价值！

“生活在这里，能够近距离享有福田CBD的生活配套，并且出家门就是明德实验学校五洲校区，教育氛围更优厚。”

既有宜居氛围，又有潜力预期。一套新房的两大核心价值，都有了体系支撑。

富通九曜公馆作为深圳福田CBD的高端住宅项目，近期市场表现和产品定位呈现鲜明特征。结合近半年成交数据和区域竞品分析，其综合评测如下：

一、核心优势

黄金地段与稀缺景观

地处福田沙头街道，紧邻车公庙、福田CBD等商务区，自驾可通过滨河大道、深南大道快速通勤。

北向高层拥有深圳高尔夫俱乐部全景视野，部分户型可览福田CBD灯光秀，景观资源稀缺。

⚠️ 二、主要劣势与风险

交通便捷度不足

最近地铁站沙尾站步行约1.6km（23分钟），依赖公交或自驾；门前道路狭窄，高峰期拥堵频发。

社区纯粹性与环境错配

业态复杂：混合商品住宅、保障房、回迁房及公寓，管理难度大，居住氛围受影响。

周边老旧小区密集，城市界面与项目高端定位不匹配。

规划硬伤

高容积率（7.05）导致密度压迫感强，绿化率35%仅属中等水平。

车位比1:0.72（部分资料称1:2），存在停车紧张风险。

价格竞争力弱

2025年4月均价约10.9万元/㎡（住宅毛坯），较周边新房高约1579元/㎡，但低于二手房3.3万元/㎡15。2024年12月曾环比上涨14.22%，当前价格已处高位。

三、与周边竞品掰手腕

价格与定位：

富通九曜公馆当前住宅均价约10.9万元/㎡（毛坯）。对比同区域竞品：

君临芯公馆均价约9.9万元/㎡，优势在于地铁更近且密度较低（容积率约6.5，绿化率约40%），更适合注重通勤便利和居住舒适度的家庭。

天宸均价约10.48万元/㎡，主力户型更小（90-138㎡），主打控总价，吸引中产刚需改善客群。

客群差异：

九曜公馆凭借其CBD核心景观和相对较大的户型跨度（96-360㎡），主要吸引追求城市地标视野的商务精英和景观控买家。需注意的是，其265㎡以上的大户型去化速度明显慢于中小户型，反映出市场对总价的敏感度。

价值点对比：

九曜公馆的核心卖点在于地段景观与成熟配套；君临芯公馆胜在通勤便利与低密度；天宸则以小户型控总价见长。

四、未来五年关键预判

✅ 利好因素：福田CBD土地枯竭已成定局，若规划小学落地将补强学区价值

❌ 风险预警：地铁缺失在碳中和政策下可能放大贬值压力，混居模式或制约升值空间

📈 趋势结论：短期价格横盘，中长期涨幅预计略输香蜜湖纯豪宅，但仍能跑赢福田大盘

✔️ 推荐入手人群：

福田工作的企业高管：15分钟自驾直达车公庙/CBD

三代同堂改善家庭：需200㎡+空间+三甲医院护航

长线资产配置者：能承受大户型5年以上持有周期

小区品质

灿灿聊房产 --富通九曜公馆

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