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深圳南山【京基东滨时代】
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一、项目基础信息与楼栋设计
京基东滨时代位于深圳南山区东滨路与前海路交汇处,是前海自贸区门户的封面级超高层公寓。项目由本土知名房企京基集团开发,总高约200米,共43层(含避难层),梯户比为8梯9户,容积率7.88,绿化率35%。
•亮点特色:
•层高优势:标准层高4.5米,40层以上部分挑高9米,空间感极强,部分户型可隔为LOFT设计,提升使用率(官方称使用率超120%,但实际得房率约67.7%)。
•外立面与景观:大面积玻璃幕墙设计,高区可俯瞰大南山、前海湾及深圳湾山海景观,低区则可能受周边农民房遮挡。
•独栋设计:为单栋垂直综合体,自带3层裙楼商业,与周边十大商圈(如万象前海、海岸城)形成互补。
•个人观点:超高层+独栋的设计虽显地标气质,但社区花园面积有限,缺乏传统住宅小区的活动空间,更适合追求都市效率的年轻精英或投资者。
二、户型解析:通透与功能性的平衡
•项目主推93-235㎡三至四房,全户型带阳台、通燃气,精装交付,部分房源可看海景。以116㎡三房为例,空间采用无柱设计,功能分区清晰,但西北朝向房源视野受限,东南向高区景观更佳。
•户型缺陷:
•部分小户型(如93㎡)动线稍显局促,储物空间不足;
•西北向房源受日照和景观影响,需谨慎选择。
•个人建议:若预算充足,优先选择116㎡以上东南向高楼层,兼顾景观与采光。
三、车位与物业:高端配套下的隐忧
•车位比1:0.8(233个车位/329户),高峰期停车紧张问题突出。
•物业费9.8元/㎡/月,虽引入“国际金钥匙服务”,但成本高于普通住宅,长期居住需权衡性价比。
•个人吐槽:车位不足或成最大痛点,建议无车族依赖地铁,有车族考虑错峰或租赁周边车位。
四、周边配套:黄金地段的全能生活圈
1. 交通:
•地铁9号线荔林站E口约300米,1站直达前海核心区;
•5/11/12号线环绕,13/15号线(在建)未来进一步强化通勤效率。
2. 商业:
•项目自带约2500㎡商业,周边十大商圈(万象前海、来福士等)步行可达,满足高端消费需求。
3. 生态与教育:
•紧邻荔林公园、大南山,休闲资源丰富;
•南山外国语学校等优质教育资源环伺,但学位紧张需提前规划。
•未来潜力:片区超700万㎡旧改(如南山村旧改)持续推进,区域价值有望进一步提升。
五、价格与缺陷:高门槛与高预期的博弈
•当前价格:
单价约6.8-8万/㎡(精装),总价370万起。93㎡小户型总价较低(目前顶楼最低不到700万),但235㎡顶豪可达1300万+(清盘最新价格950-1100,具体看楼层)。
•主要缺陷:
1. 商办产权:40年产权(2020年起算),贷款年限及税费高于住宅;
2. 居住密度高:43层+8梯9户,高峰期电梯等待时间可能较长;
3. 噪音与拥堵:东滨路主干道车流量大,低楼层需关注隔音效果。
•个人点评:价格对标前海核心区住宅,但产权性质与高密度设计或影响转手流动性,更适合长线持有者。
六、总结:谁适合买京基东滨时代?
•适合人群:
•前海工作的精英阶层,追求通勤效率与都市感;
•看重地段增值潜力的长线投资者;
•对物业服务与商业配套要求较高的品质客群。
•避坑建议:
•优先选择高区东南向房源,避开西北向与低楼层;
•提前规划停车方案,或依赖公共交通;
•对比同价位住宅,权衡产权与居住体验的得失。
深圳南山【京基东滨时代】
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