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一、项目概况与定位

开发商：华联控股股份有限公司

规模：总占地34,289㎡，建筑面积约29.7万㎡，容积率6.4，绿化率25%

产品类型：集办公、公寓、商业于一体，含2栋住宅（T4、T5）、3栋办公（T1-T3）及1万㎡商业

交标：精装交付，物业费6.98元/㎡·月（公寓）

产权：50年（2017-2067年）

二、核心设计亮点

建筑理念与团队

- 主创建筑师：德国gmp事务所（世界TOP5建筑事务所），获2021年国家优质工程奖及LEED-CS金级认证。

- 风格：现代简约立面，玻璃与竖向线条构成统一建筑群，局部金属拉伸网与LOW-E中空玻璃幕墙降低能耗。

- 绿色技术：屋顶绿化、雨水回收系统、智能遮阳卷帘，打造“海绵城市”生态循环。

空间创新

- 办公层：标准层层高4.4米，进深2米，配备智能门禁、反向寻车系统及5A级智能办公体系。

- 公寓设计：香港梁景华操刀室内，33-60㎡小户型布局灵活，部分户型可俯瞰大南山景观及前海CBD。

gmp为深圳 Uni Properties Group 打造了一座全新的办公住宅综合体。该项目共包含五座塔楼，分布在三个地块上。它们通过相邻的基座、展馆和连接桥构成一个整体。整个建筑群地上总建筑面积21万平方米，地下三层。

该设计最重要的元素之一是郁郁葱葱的景观设计理念：尽管城市环境密集，但宽敞的绿地为办公人士和居民提供了静谧的自然空间。地面、人行天桥和屋顶均设有花园，供人们休憩。塔楼的两层基座与展馆相结合，为各种商店、餐厅和咖啡馆提供了空间。其中三座塔楼为办公楼，另外两座为公寓楼。最高的塔楼高150米，是客户的总部。地下一层设有购物设施、餐厅，并通过低洼花园提供便捷的出入通道。公共连桥连接三栋建筑。

三、区位与配套价值

交通优势

- 地铁9号线荔林站C出口步行300米，11号线南山站800米；

- 南山大道与东滨路双主干道串联前海、宝安机场、深圳湾口岸，30分钟通达核心区域。

产业与生活配套

- 商务资源：毗邻前海金融区、后海总部基地、深圳科技园，吸引OPPO、小米等企业入驻。

- 商业与生态：自带1万㎡商业，周边汇聚来福士、海岸城等商圈；背靠大南山郊野公园及荔林公园，绿化覆盖率超400公顷。

四、产品策略与市场定位

公寓产品

- 客群：单身白领、投资客，总价180万起（小户型），不限购不限贷。

- 租金潜力：南山核心区稀缺小户型，周边公寓租金参考约50-80元/㎡·月。

办公产品

- 企业适配：整层1400㎡起售，适配中大型企业总部，单价4.3万/㎡起，使用率75%。

- 政策支持：首批“南山区联合招商办公室”项目，符合条件企业享最高6000元/㎡购置补贴。

五、争议与局限性

优势：双区战略红利（粤港澳大湾区+先行示范区）、成熟商圈覆盖、国际设计团队背书。

劣势：

- 容积率6.43，梯户比4梯24户，部分户型采光受限；

- 商住属性导致水电费高于纯住宅，车位配比紧张（1:1.2）。

六、总结与展望

华联城市中心通过“产城融合+绿色建筑”模式，成为南山核心区稀缺的价值资产。其设计兼顾历史文脉（如保留南油片区工业基因）与未来愿景（智能化与可持续性），既是企业总部的优选，也是城市更新中“职住平衡”的标杆。随着南山区旧改推进（如北头村超百万㎡综合体），项目区位价值有望进一步释放。

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