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深圳【观山海家园】售楼处电话400-088-3336

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项目介绍

01、地段分析

观山海属于老前海南荔湾板块，而非真正的前海三湾，位置相对较偏。

这里属于前海拓展区范围，根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里。

扩容后包含了前海三湾及蛇口、赤湾、大小南山等，将规划"两带一港七版块"的空间结构。

荔湾是比较不错的居住板块，生活氛围还行，周边有阳光玫瑰园、月亮湾花园等住宅小区，还有深大附中学校（初中）也属于中等偏上的水平。

从投资的角度来看，属于第二梯队。保值属性是有的，但增值属性就要看真正的前海核心三湾了，三湾房价起来，才能带动这里！

02、基础资料

观山海占地4.24万㎡，总建面约16.3万㎡，容积率2.66，绿化率40%。

规划12栋住宅，共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房。另配建有商业、公交车首末站、社康服务中心、老年照料中心等。

停车位共987个，车位比1:1.34，车位充足，限高80米，梯户比为2T2/2T4/2T5。

本次即将加推的4栋是楼王，户型138平四房两卫，2梯2户，均为西南朝向，可以看大南山景观，视野不错。

观山海家园总平图

3栋/4栋平面图

观山海家园138平户型图

前期推售楼栋还有少量房源在售，主要分布在1栋、2栋、6栋，当前约94折，价格如下：

95平三房，折后827-952万

110平四房，折后879-899万

113平四房，折后846-1038万

115平四房，折后882-954万

观山海在售户型图

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03. 产品打造

外立面采用大面积LOW-E双层超白（局部呈现蓝灰色）钢化玻璃幕墙，搭配深灰色铝板，框架结构采用铝合金型材，底层裙楼采用用干挂灰色石材，品质感不错。

园林设计上，规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布以及观山泳池，还有儿童乐园、架空绿化休闲区、休闲娱乐广场及社区生活设施等。

二

项目点评

地段一般，缺乏大型商业配套。荔湾板块还是相对偏一些，周边没什么大型商业和公共配套，只有一个泛海城市广场，仅能满足基本的生活所需，去往万象前海、K11等商场开车需要15分钟。

价格不断上涨，性价比不高，观山海开盘折扣越来越少，一直在悄悄涨价，网传本次加推备案价10万/㎡。

去年1栋开盘，备案价8.5万，按揭9折，折后约7.7万，110㎡4房总价689万起。

3月加推2栋，综合约92折，折后约7.9万，110㎡4房837万起，相比首开，110平门槛高了150万左右。

4月加推6栋，综合约94折，折后约8.1万。相比上批，113平门槛也高出40万，高层涨了70多万。

本次加推的楼王产品，预计价格更高，一直涨价难免会劝退一部分客户。

距离地铁较远，交通拥堵。周边只有5号线地铁，距离荔湾站约800米，步行要15分钟，距离稍远，依靠地铁通勤的客户建议配个小电驴。

除了到前海和蛇口方便外，去南山其它地方或福田等区域都算不上便利，地铁路线有点绕。

开车出行主要是兴海大道和月亮湾大道，这两条道路车流量较大，容易出现堵车情况，给日常出行带来不便。

有一定的噪音影响，西南面临近双向7车道的兴海大道高架桥，1栋直线距离兴海大道高架桥仅100多米，噪音影响较大。

虽不在航线下，但实地测试周边仍有飞机起降噪音，敏感人群还是要谨慎。

容积率低，观山海容积率仅有2.65，低密度小高层（限高80米）住宅，楼间距最宽达到约46m，在整个南山都算是很不错了。

景观视野不错，紧邻大南山，可以看山景，视野很好，比较宜居。

纯商品房住宅，没有公租房，安居房，人才房等，社区居住氛围纯粹。

观山海家园有自身优点，定位纯改善，南山少有的低密小高层纯商品住宅，看大南山景观，有一定的竞争力，适合居住在南山的改善客户。

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