不经意间,房地产市场已在悄然大变!

搜狐焦点汕尾站 2020-03-18 15:16:22
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近几天,随着海外疫情的快速扩散,资本市场进入恐慌周期,剧烈震荡。 美股在两周内史无前例地触发3次熔断。海外一专业股评员预测,标普500指数将下跌41%至2000点,这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。 海外炒股的韭菜们基本被连根拔起。一个朋友在朋友圈感叹到: 马克思说,资本主义是血淋淋吃人的社会,一

近几天,随着海外疫情的快速扩散,资本市场进入恐慌周期,剧烈震荡。

美股在两周内史无前例地触发3次熔断。海外一专业股评员预测,标普500指数将下跌41%至2000点,这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。

海外炒股的韭菜们基本被连根拔起。一个朋友在朋友圈感叹到:

马克思说,资本主义是血淋淋吃人的社会,一点都不假!股票瞬息万变,某股票瞬间从1834元跌到1分钱!什么概念?就是刚才还有1834万元,一根烟没抽完,剩下了100块钱了!

这次美联储彻底慌了,紧急发布救市计划,做法激进超乎想象,不单降息到零利率,还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息公布后,美股期货没升反降,立马下挫5%到跌停线。

老特把中国算计了个明白,2月初的时候还在嘲讽中国疫情管控糟糕,没想到现在被新冠病毒教育得连头都抬不起来。

通过这次疫情也看得出来,国际资本对美国的疫情管控极度不自信,认为中国才是当下世界中最安全和秩序的避难所。

这对于中国,也是一个树立大国形象的绝佳机遇。尤其是对欧洲各国的援助,可以让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴,人民币国际化也更容易被拥立。

当然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的,疫情导致全球股灾,波及海外市场经济,对中国的出口货物需求减少,影响中国外贸经济的增长,从而降低消费和楼市购买力。

但这是一个很长的传导链,且在大国摩擦的基础上,影响的预期已经非常薄弱,而且中国在加大马力挖掘内部市场,接下来通过大基建和量化宽松,对冲风险。

疫情之后,全世界的经济转速下降一个档次,但中国一定是最早恢复原有转速的国家。

当然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响,而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变,譬如农地入市和取消预售制度,这将改变中国房地产的格局,是我们最应该要关注的事情。

接下来子木为大家进行解析。

1

房价的本质

我们先来回答一个最常见的问题,“中国房价为什么越来越高?”

答案千千万,但回归到最基础的市场原理,解释只有一个,“面粉”太贵。

拿今年2月份的市场情况来说,虽然在疫情的影响下,楼市封锁进入冷冻期,房价摇摇欲坠,但一些城市的土地市场反而热闹的狠,甚至超越去年同期水平。

土地拍卖火热,溢价率高,开发商成本出去了,未来房子建好后自然定价不会低。要知道,在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%,建筑施工成本占20%左右,三项费用约为10%。

地方从城市周边以超低价格征收,反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商,推高房价。而且土地被地方垄断,和地方财政绑定。在利润驱使下,地方会想方设法控制土地供给节奏来稳定或推高房价。

所以任老前辈曾经也讲过一个事实,房价上涨,是供需关系恶化的必然结果,除非地方加大住宅供应量,否则房价会按照此形式继续上涨上去。

当然这个问题也能解决,他也给出了一剂良药,那就是允许「农地入市」,但这种情况基本不可能实现,因为还要涉及到修改土地法。

关于「农地入市」,我曾经写过专题文章,它之所以很重要,是因为解决了地方垄断土地问题,充分让楼市市场化,也是推行租赁住房市场,实现“房主不炒”战略的根基。

于今有了实际的进展,打破了不可能的事实。

2

农地入市

前几天国务院主持,23个部分联合发布了一份文件,文件内容称:

将深化农村土地和集体产权制度改革,稳步推进农村集体经营性建设用地入市,探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。

简单来说,就是农村集体土地直接入市开发,无需国家征收。而且这次把试点城市扩大到13个,分别为:北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的核心城市,而且布局之广覆盖全国。一线城市唯独少了深圳,这是考虑到深圳面积太小,而且前几年集体建设经营用地已经被征收完了,没必要再推行「农地入市」政策。

那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢?

首先可以确定的是,这些农村集中建设用地,是有条件约束的。

目前来看,之前在农村盖的小产权房,不可能转正。在居住层面上,只能利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院。

有些人开始怀疑了,这算什么重大改革,这么看,对房价没什么作用啊,别着急听我细讲。

做个假设,如果城市周边的农民可以直接把地卖给开发商,开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人,此行成立。

那么,郊区房的价格会比市场价格低30%左右,而且开发商减少了土地成本,会开发出更高品质的楼盘,再加上地铁直接通勤市内,刚需大都会选择。

而这会对市场房价造成非常致命的冲击。地方一定不愿意,因为商品房卖不出去,影响征收回来的土地价值。

解决城市居民居住问题有两个方向,买房或者租赁。出于对市场房价的考虑,地方想着从后者入手。

现在一二线城市的租金实在太高了,租金由业主定价,业主为了让房子产生更多的溢价和收入,超过承受能力地调高租金比例,这直接扼杀了刚毕业工作年轻人在大城市的打拼梦。

拿我一个刚毕业的学生举例,刚在北京工作,工资1W,房租就达到4K,再加上吃饭、交通、社交、学习,每个月还得和家里要钱,连女朋友都不敢想。

要知道北京人均工资是在9600块钱左右,这也是近一两年很多人才逃离北上广深,重返二线的真实原因。

但如果低价租赁房出现呢?情况便有所改观了。人才们的整体居住成本下降,同时购房需求被推迟,给自己留在一线城市打拼留有更多的时间和空间。

“如果足够多平价租赁房源出现在市场上,市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来”,这就是出台「农地入市」的真实目的。

3

现房销售

从近期的政策也可以看出,只要有出台“降低首付政策”的城市,均被中央严令警告,禁止刺激楼市。

而且在楼市还没有回稳的节骨眼上,又加速推进了「农地入市」的计划方案,说明中央未来真不打算炒房了。

而且前段时间,被政策强压了3年的海南,敢为人先,出台了一份政策,明确取消预售房制度。

预售房制度也是跟香港学的,当初海南省还是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的地方。海南常年以房地产为主要收入来源,上一次出台严政“断臂封市”,这次下定决心拒绝炒楼花,隐约有一股势力在控制着走向。

可以说,海南若实行成功,取消预售房制度会逐步在全国蔓延开来,这是大趋势,因为对消费者百害无一利的政策是不符合当下市场环境的。

农地入市反土地垄断,打造租赁市场;取消预售制度,施行现房销售。这在前几年是想都不敢想的事情,于今变成了现实。

说明我们不想香港化,及早地认识到了炒房带来的严重后果。年轻人还有机会和空间。

4

房地产趋势

当然对于市场的趋势判断,我还有几点要说明的。

1、未来房地产市场会两极化发展,类似于新加坡房地产制度,商品房越来越少逐步变成奢侈品,租赁市场和保障房规模会加速扩大,最终实现如深圳市长所说,“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

但这并不意味着,商品房的价格会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的居住体验,例如新加坡,虽然一开始就实施“组屋制度”,但商品房房价还是与日俱涨。当然房地产价值的「城市地段论」会愈发凸显。

2、种种迹象表明,未来房地产投资红利越来越少。最终会变成一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。当然对于一般老百姓来说,抵御通胀已经是非常好的投资标的了。

3、这些趋势会由一线城市逐步向二三四线城市扩散。因为一线城市对土地财政的依赖度小,而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了,已经步入存量房时代。在存量房时代,地方财政的主要来源可能就是接下来的房地产税,和人才们努力工作所创造出来的财富税收。

所以你会发现留住人才,布局房地产税是未来核心城市最重要的使命。

4、相对于一线城市二线城市会有一波红利期,因为更需要地价带来的财富积累来扩大城市规模,招商引资抢占城市发展高地,所以对「农地入市」的积极性不会太高,几乎是被动的。但在目前的经济形势和购买力下,红利会被推迟。当然大家也不要着急,中国经济回到原有转速也得在半年之后了。

5、三四线城市目前还处于房地产开发的第一阶段,对土地财政的依赖会更强,当然对房地产税和农地入市、取消预售房制度,这类遏制房价的措施从内心是排斥的。

但巧妇难为无米之炊,上一轮房价周期将购买力耗尽,如果未来产业无法兴起,人才无法流入,则很难在房地产上有所作为。

无论与否,现在的政策出台都是向着保护刚需的方向进行,这是中国房地产实现长足发展的必要措施。在未来大分化时代,买房投资这件事情一定要谨慎了。

来源:乐居网

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