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星河云邸位于大浪，距离星河传奇约6公里，同在布龙路周边。大浪是龙华的一个街道，和红山所在的民治街道挨着，是龙华的传统工业制造区域，客观说，并不是龙华的优质居住区域，处于龙华靠后的梯队。这里云集了龙华大量的旧改，多年后城市面貌会大变样，但是短期内，依然会是比较“村”的状态。

具体到星河云邸，也算是挺有一些亮点的，这也算是我把它称之为“低配版”星河传奇的原因。

交通上，地铁离的不远，6号线阳台山东站，几百米路，步行10分钟内可达。

3个站到红山（星河传奇附近），4个站到深圳北站可换乘4或5号线到南山、宝安和福田，理论上，30-45分钟是可以到达福田南山核心区的。从这个角度看，通勤时间不是问题。

如果不坐地铁要自驾呢？交通情况也还行，主要是离主干道福龙路不远，还有一个大饼——侨城东路北延线。

龙华的堵车问题主要是南北方向和南山福田的通道受塘朗山阻隔比较少，必须穿越隧道，目前仅有福龙路、新彩隧道和梅观路。侨城东路北延线就是龙华下一条穿越塘朗山的隧道，且是直达南山的，会大大改善龙华到南山的交通压力，一直以来都只能依赖南坪快速，所以南坪的交通压力很大。

侨城东路北延线过几年通车后，穿出隧道会和福龙路汇合，星河云邸距离这个汇合点不远。所以从这个角度看，大浪到南山的时间是可以比现在缩短很多的。

再来看看项目配套。

除了地铁，学校方面，龙华第三实验学校就在项目旁约，九年一贯制，也算方便，加上自带的幼儿园，基本上12年教育问题解决了。

商业方面，星河云邸二期项目将建星河旗下coco city商场。项目1公里范围内还有在建中的大浪体育中心和大浪文化艺术中心以及阳台山森林公园这类文体娱乐休闲设施，相比其他配套不足的盘，星河云邸各方面配套算是比较丰富的。

所以，这确实是一个兼具地铁、商业和学校的便利性刚需盘，基本配套都有。只是处于一个相对弱势的片区。这也是我把它称为“低配版星河传奇”的原因，星河传奇所在的红山毕竟是龙华头部片区，各方面配套区内领先。

下面我们回归到项目本身的情况。

星河云邸一期占地面积约2万平米，中心景观花园面积达到6500平，有着不错的园林活动空间，共4栋，提供约95-124平的3-4房，可售套数约879套，均为3梯6户设计。

去现场看过，星河还是非常舍得在公区砸钱的，这点和鸿荣源有点像，比较良心。给大家看看它的正大门：

特别大气，据说13米高。部分入户大堂也是相近的风格：

6米高，且都有采光幕墙，大堂内的背景板是岩板。我们常见的刚需盘里，有如此大气的大堂的，还是比较少见的。

下面看看户型，约94-96平的3房2卫：

几乎各个盘都用的传统动静分离户型，也用了现在流行的S墙预留冰箱位，可以释放更多收纳空间。

以上是约112-115平的4房2卫户型，也还不错，方正、实用，客餐厅南北通透，采光通风很好。设置有入户玄关，只对着餐厅，不像很多4房户型开门一眼望到整个客餐厅甚至主卧房门，隐私不够好。

这是最大的约123-124平大的4房2卫户型，算是上面那个户型的放大版，几乎一样，但各方面尺度更大，更舒适，不过一共也只有两条腿。

最后我们聊聊它的价格，备案价是5.48万，但是基本都有公开的9折，折后4.4万起步，3房2卫的416万起，3房基本都是4字头的，大量450左右。这价格，其实也是我觉得这个盘值得考虑的原因，已经可以吸引一部分光明的购房群体了。

3年前，大浪附近的某新盘入市，名字我就不说了，单价约5.5万，3房2卫要500万左右，且这个盘各方面配套还不如星河云邸，远离地铁，自身没有商业，学校也更普通，要是放在现在，绝对非常难卖，但当时那个盘去化还不错。

两相对比之下，星河云邸各方面素质都好很多，价格还更便宜。我们再来看距离星河云邸最近的二手房悠山美地的成交价：

悠山美地距离星河云邸很近，配套共享，也是次新盘，所以对比更直观。悠山美地的成交量很小，约半年前88平3房的成交价是488万，星河还是更有优势一些。

总体上，我认为这个盘，比较适合预算紧，如首付只有130万左右，但是又不太想去远郊的，尽管大浪是龙华的弱势片区，但是其到福田和南山的通勤距离和时间比远郊是更可控的，且星河云邸这个盘的基础配套（学校地铁商业）比较完善，可以满足刚需的日常需求。

龙华虽然很卷，但是北站红山新盘的3房，最低的紫云府还是要470起步，平均500万左右，还是一卫，两卫要530左右起。星河云邸的起步价少了100多万，门槛还是低不少。

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