深圳开云府怎么样?到底值不值得买?开云府优缺点分析!

深圳「开云府」

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物业中心暂不接受临时到访客户，请提前预约！

1：项目区位及基础信息介绍

开云府位于深圳市南山区赤湾片区，地处东连蛇口、西接前海的枢纽位置，属于“粤港澳大湾区”“前海蛇口自贸区”“蛇口国际海洋城”三大国家战略交汇点。

项目距离地铁2/5号线赤湾站仅约200米，是深圳罕见的双地铁上盖物业，同时规划中的地铁12号线、28号线将进一步强化交通辐射力。其3公里范围内覆盖太子湾邮轮母港、蛇口港两大国际港口，30分钟可直达深圳宝安国际机场，形成“海陆空”立体交通网络。

占地面积：约3.4万㎡

建筑面积：约32万㎡

绿化率：30%

业态：住宅、商业、写字楼、国际五星级酒店

可售住宅：418户

车位配比：约1：1.1

开发商：深圳市海城锦实业发展有限公司

项目地址：南山区赤湾六路东北侧（地铁2/5号线“赤湾站”上盖）

赤湾被定位为“蛇口国际海洋城”核心载体，规划至2035年聚集6万人口、带动2000亿产值，重点发展海洋科技、商务服务等产业。片区内已启动赤湾海洋科技产业园建设

与太子湾邮轮经济带形成联动效应，未来将引入凯悦酒店、总部办公集群等高端配套。从城市界面看，当前赤湾仍处开发中期，但前海扩容政策与妈湾跨海通道（预计2026年通车）将加速区域成熟。

2：项目在售户型介绍

3:项目周边配套介绍

交通配套：项目距离2/5号地铁线“赤湾站”距离约300米，步行约5分钟，2站到海上世界，前海妈湾，另外附近有小南山隧道在建，待开通后可直达前海核心区，还有妈湾跨海通道在建，待开通后可直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道；

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教育配套：项目350米处有南二外赤湾学校，该校有41个班，其中小学26班，初中15班，是1所九年制公办学校，南山中英文学校，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校；

商业配套：自带约4.2万㎡商业（在建中），将引进知名运营商统一运营。地铁1站直达太子湾，享受K11 ECOAST、兰桂坊（在建中），2站海上世界，链接蛇口、前海高端商业。

医疗配套：距太子湾国际医院约1.8km（在建中），近南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院、南方医科大学深圳医院等多家三甲医院；

4：项目优缺点分析

优点分析

地理位置绝佳

项目位于赤湾片区，紧邻前海和蛇口两大核心发展区，号称“双湾C位”。地铁2/5号线赤湾站步行可达，周边还有太子湾邮轮母港和宝安机场，海陆空出行方便，适合需要频繁出差或跨境通勤的人群。

教育资源丰富

直线280米有公办南二外赤湾学校（九年一贯制），周边国际学校扎堆，如贝赛思、哈罗港人子弟学校等，从幼儿园到高中全覆盖。对于重视教育的家庭，尤其是考虑国际路线的家长，这点吸引力很大。

海景+山景双Buff

作为赤湾首排住宅，高层户型能享受270°无遮挡海景，背靠大、小南山和赤湾山，生态环境优越。喜欢自然景观的买家会心动，尤其是高区房源（如139㎡以上户型）视野开阔，居住体验加分。

产品设计高端

全楼栋一梯一户，独立电梯厅私密性强，外立面用灰色铝板和三层超白玻璃幕墙，颜值和耐久性在线。社区内配双泳池、阳光草坪、泛会所等设施，定位偏高端改善盘，适合追求品质的买家。

区域发展潜力大

赤湾被划入“蛇口国际海洋城”规划，未来主打海洋科技和港口经济，加上前海扩容的辐射，长期看有增值空间。目前周边房价（如金众云山海）已破8万/㎡，项目折后均价约7.6万/㎡，有一定价格优势。

缺点吐槽

小区小得像“鸽子笼”

只有两栋楼，占地1.1万㎡，花园面积小，活动空间有限。对比同价位楼盘，社区规模明显劣势，喜欢大社区氛围的人可能会觉得压抑。

停车位严重不足

380户配330个车位，车位比1:0.87，未来停车大概率靠抢。如果家里有两辆车或常接待访客，需慎重考虑。

户型设计槽点多

部分户型实用率仅72%（如113㎡三房），且东北面的厨房、卫生间采光差。横厅设计的124㎡户型南北通透，但单价更高，性价比需权衡。

周边像“大工地”

赤湾目前处于开发阶段，旧改和施工项目多，短期内有噪音、灰尘问题。虽然未来配套会升级，但近3-5年居住体验可能受影响。

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