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深圳【新世界香蜜四季家园】

新世界香蜜四季家园售楼处电话：400-088-3336（营销中心）

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目前福田新盘中，最受市场瞩目的除了【南天电力】项目外，当属【新世界香蜜四季家园】这位置，简直绝了！左手香蜜湖，右手市民中心，脚下踩着双地铁，西边挨着太古里和国际演艺中心，隔壁就是香蜜湖新金融中心。

虽然项目名称中的"香蜜"二字略显牵强——从区位划分来看，项目位于新闻路与香梅路交汇处东北侧，行政归属应为景田片区，但确实与香蜜湖仅一路之隔，具备一定的区位优势。

就地段价值而言，项目虽不能完全享受香蜜湖顶级资源，但坐拥景田成熟生活圈。作为福田传统宜居板块，景田片区配套完善、生活氛围浓厚，属于典型的自住型区域，

值得注意的是，景田片区自【天健天骄】后已多年未有新盘供应。目前天骄项目仅余266㎡大户型在售，主要面向高端自住客群。

放眼整个福田市场，【中州湾】基本清盘，在售新盘中仅有【金地环湾城】保持一定热度，区域新房供应确实面临"房荒"局面。

【开发商】：深圳市新世界房地产开发有限公司

【产权年限】：70年（2013年-2083年）

【项目总户数】：923套（不含公寓、保障性住宅）

【占地面积】：约4.11万㎡

【总建筑面积】：约46.6万㎡

【总层高】：41层-47层

【主体竣工】：2027年6月30号

【交楼时间】：待定

【交楼标准】：精装交付（可能变更）

【绿化率】：30%

【容积率】：7.628

【栋数】：10栋＋1栋幼儿园

【梯户比】：回迁房4梯8户，商品房3梯4户/3梯5户

【车位】：2681个

【物业公司】：深圳市新投物业管理有限公司

1.户型解说：该项目为超高层塔楼设计，共10栋。

5栋商品房：1栋1单元（41层），1栋2单元（47层），1栋3单元（47层），2栋1单元（46层），2栋2单元（46层）；

3栋回迁房：1栋7单元（46层），1栋8单元（44层），1栋9单元（45层）；

1栋公寓/保障房：1栋5单元（40层）；1栋酒店公寓（49层），酒店公寓属于05地块，不会划分在小区内。

回迁房：户型图纸面积为70㎡-95㎡，四梯8户。

户型紧凑，在商品房的设计上，户型数可能相对较少，增大面积，毕竟这个地段的定位人群并不是以小户型为主。

住宅面积为：105㎡-280㎡：

105㎡三房两卫，125㎡-145㎡四房两卫，190㎡-220㎡五房两卫，280㎡六房两卫。

公寓户型面积：130㎡-150㎡，220㎡-230㎡，290㎡-300㎡，520㎡-590㎡。

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从项目总平面图分析，1栋1单元东南向无遮挡的布局，不仅坐拥采光，更能享有稀缺的香蜜湖景观视野，堪称小区的景观楼王。

这栋位置全部规划为大户型产品，通过产品定位自然形成了客群圈层划分，预计将成为项目的价格标杆。

关于户型设计标准，虽然当前市场普遍宣传"新规户型"概念，但该项目图纸报批时间较早，且目前已施工至15层左右，若临时调整户型设计，在工程层面存在较大难度。

地铁出行

双地铁覆盖：距离1号线【香蜜湖站】约600米、9号线【香梅站】约600米，步行可达，通勤便捷。

高效换乘：在1号线香蜜湖站上车，仅1站即达车公庙站，可无缝换乘7号、9号、11号线，快速通达福田CBD、南山、罗湖等核心区域。

自驾出行

主干道环绕：紧邻深南大道、香蜜湖路、新洲路等城市主动脉，快速连接福田中心、南山科技园、皇岗口岸等关键区域，通勤效率高。

商业配套

自带5万㎡商业体（具体品牌待公布），但现阶段周边以老旧小区为主，缺乏成熟底商支撑。

2公里内高端商业聚集：

香蜜湖商圈：沃尔玛、1979文化新天地

福田CBD商圈：山姆会员店（福田店）、星河COCO Park、购物公园等，满足高端消费需求。

教育配套

公立教育：公立学位在福田来说很一般，属于第三梯队，虽然黄埔学校初中部目前更名为北大附中，但是教学质量和升学率还需要时间验证。

自建幼儿园：配建3000㎡ 9班制幼儿园，满足业主子女学前教育需求。

对口学校：

小学：福田区景鹏小学（目前对口）

初中：福田区黄埔学校初中部（目前对口）

新增公立学校：

福田区人民小学（36班）（预计2024年投入使用，可能优化学区划分）

荔园外国语小学（深南校区）（优质教育品牌，未来可能纳入学区）

优质民办/私立学校（适合追求更高教育资源的家庭）

福田外国语学校（公立名校，需看未来学区调整）

耀华实验学校（民办，涵盖小初高，以拔尖培养闻名）

二手房方面：

优势：

1、地段非常好，紧靠【香蜜湖豪宅区】，北边就是【水榭花都】一步之遥就可以蹭香蜜湖的居住环境。

2、周边配套齐全，生活氛围拉满

3、片区十年来除了【天健天骄】外的唯一新盘，稀缺性很够

4、【福田】或者【香蜜湖】情结人群的首选片区之一

劣势：

1、区位上属于【景田】，不属于【香蜜湖】，蹭了一波香蜜湖的流量

2、回迁房占比较大——3栋回迁房

3、周边老旧小区较多，以后不拆的话，片区老旧，拆的话又面临噪音和粉尘

4、容积率比较高，7.03

总结

1、近香蜜湖片区，配套比较完善，双地铁物业，片区新房供应少

2、小区小户型多，容积率比较高，目前片区内旧改项目多，兑现周期较长

3、商圈聚集且高大上，购物娱乐都能满足

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