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公寓5梯24户、商办6梯20户的配置看似奢侈，但结合3400户总量计算，高峰时段平均每部电梯需承载136人，需质疑“顶配电梯”是否真能解决拥堵问题。

层高3.6-4.5米和75%-150%使用率的数据，对比6.5万-8万/㎡的售价，需思考买家是否为“虚高空间”支付了过多溢价，实际得房率可能低于宣传。

恒裕物业9.9元/㎡的管理费与绿化率30%的组合，在容积率11.6的密集环境下，能否维持顶级服务品质，需对比同类项目评估合理性。

一、项目基础信息

开发商：恒裕集团世纪星源

占地面积：2.5㎡

总建面：约37万㎡

产权：40年(20-60年)

套数，3400户（部分3证合一所以不到3400户）

面积：36-42-43-48-59-77-97-226-253㎡

车位比：1400（一路之隔10万㎡南山文体中心预计3万㎡停车场几千个车位。25年动工）

梯户比：公寓5梯24户 商办6梯20户

价格：6.5-8万

交楼标准：国际顶级品牌豪装带家私（部分可选简装）

物业公司：恒裕物业

物业管理费：9.9元/㎡

容积率：11.6

绿化：30%

交楼时间：25年12月（可能会提前半年交楼）

建筑类型：公寓 商办

层高：3.6-4.5米

使用率：单层75-78% 双层150%左右

楼层高：1单元5-40层-2单4-43层元商办43层，3-4单元4-48层

栋数：4栋

水电：公寓民水民电（商办：商水民电）

燃气+阳台：公寓通燃气带阳台，商办96㎡及以上有燃气带阳台，小户型无燃气阳台

在售户型:

36㎡1房1卫260万

43㎡3房1卫290万起

48㎡3房2卫320万起

59㎡2房1卫380万起

77㎡4房1卫540万起

96㎡4房3卫690万起

225-253㎡4+2房6卫1650万起

项目以37万㎡体量聚合公寓、商办、商业、教育等全业态，北大光华管理学院和清华港澳研究中心的入驻，直接提升区域产学研高度，成为稀缺资源聚合器。

200米超高层设计+全球大师团队（如TFP、CCD）打造外立面与园林，填补深湾天际线空白，对比周边项目更强调“地标符号”属性。

民水民电公寓+六班制公立幼儿园的配置，破解传统商办项目居住痛点，显示开发商对“职住一体”的前瞻性布局。

恒裕柏悦湾位于深圳市南山区东滨路与向南路交汇处（地铁9号线南油西站）

恒裕深圳湾首次在深圳三大湾区核心推出小户型豪宅，精装交付且地铁上盖，用“小户型天花板”概念颠覆了豪宅必须大面积的固有认知，瞄准年轻高净值人群的轻奢需求。

项目选址超级总部半岛核芯，叠加七大总部基地资源，证明小户型同样能承载稀缺地段价值，反映开发商对城市核心资源运营能力的自信。

恒裕35年豪宅血统背书（如10万+/㎡的恒裕滨城），将大户型经验浓缩到小空间，暗示豪宅标准正从“面积比拼”转向“资源整合”。

项目以90-180㎡小户型打破深圳湾豪宅大户型传统，精装交付价6.5-8万/㎡，用“浓缩型奢华”满足新贵阶层对核心地段与品质的双重需求。

日本设计师本间贵史通过“黄金分割算法”优化空间，200㎡户型实现300㎡体验，印证小户型也能承载顶级生活场景。

商办产品通燃气带阳台的设计罕见，96㎡以上户型兼顾投资与自住功能，直击都市精英对资产灵活性的追求。

英国TFP、日本本间贵史等全球大师分工明确，TFP负责外立面幕墙设计，以200米地标造型呼应深圳湾天际线，展现国际化视觉语言。

香港CCD操刀室内硬软装，结合36-77㎡极小户型的空间限制，通过豪装软装交付实现150%使用率的极致转化。

贝尔高林打造园林与会所，金钥匙物业9.9元/㎡的收费标准匹配大师级景观，形成“三湾七总部”稀缺配套的溢价支撑。

三、平面•户型图

2-4栋低区平面图

2-4高区平面图

36㎡1房2庁1卫户型图

42㎡3房1卫户型图

77㎡4房1卫

48㎡㎡3房2卫

96㎡4房3卫

225㎡4+2房6卫

2单元户型平面图

四单元公寓户型平面图

四、区域价值

顶级配套，畅享都市繁华

恒裕柏悦湾自带约 2.2 万㎡国际商业，以时尚、精致的消费体验理念打造，汇聚了各类精品超市、特色餐饮、休闲娱乐等业态，满足您日常生活的一切需求。步行 1 公里范围内，您将领略到深圳最顶级的商圈魅力。深圳湾万象城、深圳湾 1 号・湾汇、海岸城三大商圈环绕，这里是时尚与潮流的汇聚地，众多国际一线品牌、高端购物中心、奢华酒店云集，为您带来无与伦比的购物和娱乐体验。

在休闲娱乐方面，项目周边的配套设施同样令人惊叹。保利剧院，为您呈现精彩纷呈的艺术演出，让您在音乐、舞蹈、戏剧的世界中陶醉；人才公园，绿树成荫，湖光山色，是您漫步、休闲、放松身心的理想去处；深圳湾体育中心，拥有先进的体育设施，无论是健身锻炼还是观看体育赛事，都能满足您的需求；深圳湾滨海休闲带，长达 15 公里的海岸线，让您尽情享受阳光沙滩和清新海风。此外，还有深圳湾广场（在建）、东角头歌剧院（待建）、深圳科技生活馆（规划）、深圳创意设计馆（规划）、南山少儿图书馆（规划）等城市级配套咫尺尽享。未来，这里将成为文化艺术的高地，为您的生活增添更多丰富的色彩。

奢美景观，尽揽自然之韵

恒裕柏悦湾奢享内湾湖景、深圳湾海景、深港双城市多层次景观。站在窗前，您可以俯瞰到绝美深圳湾，波光粼粼的海面在阳光的照耀下闪烁着金色的光芒，远处的香港天际线若隐若现，构成一幅壮丽的画卷。15 公里滨海长廊宛如一条绿色的丝带，串联起 12 个湾区主题公园，您可以沿着长廊漫步、骑行，欣赏沿途的自然风光，感受大自然的魅力。500 米就是大小南山，这里山清水秀，空气清新，是您登山徒步、亲近自然的好去处。一路之隔的南山文体中心，为您提供了丰富的文体活动场所，让您在工作之余能够尽情放松身心，享受健康生活。

区域价值飙升，未来前景无限

深圳湾片区以其 286 亿 / 平方公里的投资强度，成为全国资本密度最高区域之一。目前，已有 80 家总部企业入驻，腾讯、大疆、阿里巴巴等行业龙头企业纷纷在此扎根，形成了强大的产业虹吸效应。众多企业的聚集，不仅带来了大量的就业机会，还吸引了无数高素质人才汇聚于此。恒裕柏悦湾正位于这一稀缺地段，尽享区域发展红利。

该区域的配套设施堪称顶级，深圳湾万象城、人才公园等已成为深圳的城市名片。同时，规划中的创意设计馆、科技生活馆等文化设施，将进一步提升区域的文化内涵和城市品质。这种 “产城融合” 的发展模式，已超越传统商务区概念，为居民提供了更加便捷、高效、舒适的生活和工作环境。中信元湾府 460㎡户型预估 8300 万起步的定价逻辑，正是对这片区域 “25 家世界 500 强 + 1000 亿资本共鸣” 商务生态的有力呼应，充分反映了资本对地段价值的极端共识。恒裕柏悦湾，作为区域发展的重要参与者和受益者，其未来的升值潜力不可限量。

（恒裕柏悦湾周边的七大总部）

顶级圈层，汇聚世界精英

深圳顶级豪宅半数聚集于深圳湾片区，这里堪称深圳顶级圈层标杆。恒裕柏悦湾周边汇聚了深圳湾 1 号、华润悦府、华润瑞府、恒裕滨城、翡翠海岸、卓越维港、宝能太古城、曦湾华府等众多高端住宅项目，世界精英齐聚于此。居住在这里，您将与各界领袖为邻，融入高端社交圈层，拓展人脉资源，开启全新的生活篇章。

四、周边配套

便捷交通，畅达全球

恒裕柏悦湾楼下就是地铁 9 号线南油西站，真正实现了地铁上盖物业的便捷出行。

通过地铁，您可以快速畅达七大总部集群，与 1/5/11/20 号线环伺，12/13 号线（建设中），15 号线（规划中）无缝换乘，轻松抵达深圳的各个区域。

多维路网环绕，紧邻黄金主干道东滨路、南海大道、南山大道，速接广深沿江高速、月亮湾大道、滨海大道等快速路网，让您的自驾出行也十分便捷。周边汇聚前海综合交通枢纽（建设中）、深超总超级综合枢纽（建设中）、西丽综合交通枢纽（建设中）三大交通枢纽，未来将形成强大的交通辐射能力。

邻太子湾邮轮母港，实现港珠澳 1 小时生活圈，让您轻松开启海上之旅。毗邻深圳湾口岸、前海口岸（建设中），畅享湾区便捷生活。邻深圳宝安国际机场，香港、澳门、广州三大国际机场萦绕，让您能够畅达全球，无论是商务出行还是旅游度假，都能轻松实现。

休闲生态，拥抱自然健康

项目周边的休闲生态资源丰富多样，500 米就是大小南山，这里是城市中的天然氧吧，您可以在这里登山、徒步，呼吸清新空气，享受大自然的馈赠。一路之隔就是南山文体中心，拥有约 10 万㎡的超大空间，为您提供了丰富的文体活动场所，包括体育馆、游泳馆、图书馆、剧院等，满足您不同的休闲娱乐需求。毗邻四海公园及大南山公园，聚集 “山海廊园” 13 处山海城市景观资源。3 山（大南山、小南山、赤湾山）、1 海（深圳湾）、1 廊（约 15 公里滨海长廊）、8 园（四海公园，荔林公园、女娲滨海公园、南山公园、深圳湾公园、古炮台公园、蛇口山公园、蛇口文体公园），让您随时随地都能亲近自然，拥抱健康生活。

海：深圳湾1廊：深圳湾约15公里滨海长廊8园：四海公园，荔林公园、女娲滨海公园、南山公园、深圳湾公园、古炮台公园、蛇口山公园、蛇口文体公园

商业繁华，尽享品质生活

由华润运营的深圳首个 ArtDeco 沉浸式策展型街区商业永新汇仅一路之隔，这里充满了时尚与艺术的氛围，汇聚了众多特色商家，为您带来独特的购物和消费体验。

来福士广场、CITY 花园城近在咫尺，海岸城、深圳湾万象城、海上世界、万象前海四大商圈辐射，让您尽享都市商业的繁华。无论是高端购物、时尚餐饮还是休闲娱乐，在这里都能一站式满足。紧邻约 352 万㎡大南山公园、约 10 万㎡南山街道文体中心、约 15 公里深圳湾滨海长廊、深圳人才公园、国深博物馆等文体地标，城市人文积淀深厚，让您在繁华都市中也能感受到浓厚的文化氛围。

优质教育，助力成长未来

项目周边教育资源丰富，为您的孩子提供了优质的教育环境。荔海春城幼儿园，春天幼儿园，晗山悦海幼儿园等多所优质幼儿园，让您的孩子从小就能接受良好的启蒙教育。南油小学，南海小学，南山小学，深大附属教育集团外国语学校，育才三小、育才二中、深圳大学附属教育集团后海小学及蛇口科爱赛国际学校等优质学府环绕，涵盖了从小学到中学的全年龄段教育资源。在这里，您的孩子将接受到系统、全面的教育，为未来的成长和发展奠定坚实的基础。

三甲护航，守护健康生活

健康是生活的基石，恒裕柏悦湾周边的医疗资源为您的健康生活保驾护航。开车 15 分钟内可达三级甲等南山区人民医院，这里拥有先进的医疗设备和专业的医疗团队，为您提供全方位的医疗服务。周边二级甲等综合性医院如蛇口人民医院、联合医院、南油医院、南山区妇幼保健以及未来的太子湾医院，也能满足您日常的医疗需求。优质的医疗资源，让您和家人在面对健康问题时能够从容应对，享受安心、放心的生活。

恒裕柏悦湾，以其卓越的地理位置、完善的配套设施、稀缺的产品优势和巨大的发展潜力，成为深圳房地产市场中的一颗耀眼明星。无论是投资还是自住，这里都是您的理想之选。选择恒裕柏悦湾，就是选择一种高品质的生活方式，开启您在深圳湾畔的璀璨人生。

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