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深圳【开云府】

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📍 项目基础信息

▪️ 位置：南山区赤湾地铁站E口（2/5/12号线交汇）

▪️ 均价：约6万/㎡（部分房源5.8万/㎡）

▪️ 户型：建面124-203㎡全生命周期户型

▪️ 交付：2025年6月精装交付

基础信息

开云府项目基础信息

【开发商】深圳市海城锦实业发展有限公司

【总占地】约3.4万㎡

【总建面】约32万㎡

【容积率】7

【栋数】4栋（2栋住宅，1栋人才房，1栋写字楼）

【总可售户数】约418套

【主力户型】建面约124㎡-203㎡改善3-4房

项目区位：开云府位于南山区招商街道赤湾六路6号，兴海大道与赤湾六路交汇处。

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🌿 片区发展展望

赤湾作为“前海-蛇口-海洋新城”三角腹地，承接产业升级与外溢需求。未来3-5年，随着赤湾海洋科技产业园、文博圈落地，片区或从“物流仓储”转向“科创+文旅”复合模式。但转型阵痛期不可避免，需理性看待规划与现实的差距。

▪️ 配套成熟度低：目前医疗资源匮乏，大型商业需依赖在建项目，完善周期约5-8年。

▪️ 产权年限：剩余约30年（土地性质为综合用地），需关注续期成本。

▪️ 交通拥堵风险：港口货运车辆密集，自驾通勤或受高峰期影响。

▪️ 界面待更新：周边多工地，城市面貌短期内较杂乱。

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🏙️ 核心亮点分析

✅ 无缝接驳3条地铁线，1站直达太子湾，3站进前海核心；临近深圳湾口岸、蛇口港，20分钟直达宝安机场。

✅ 南二外赤湾学校（连廊直达）、贝赛思、中英文等，覆盖公立与国际教育体系。

✅ 背靠大/小南山，面朝伶仃洋，周边樱花公园、赤湾公园等生态资源密集，适合追求自然生活的改善型需求。

✅ 自带4.6万㎡赤湾汇购物中心，未来联动太子湾K11、前海万象等商圈，片区商业能级将大幅提升。

✅ 中国南山集团操盘，41年城市运营经验，片区规划统筹能力强，长期发展确定性较高。

📌 总结

开云府优势在于“国企+地铁+山海”，短板则是配套与界面。

🔹 买点：总价可控的南山准现房，适合中长期自住兼顾资产配置。

🔹 避雷：追求短期收益或依赖完善配套者慎选。

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