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一、基础信息

开发商：深圳市汉园房地产开发有限公司（新润园控股，曾开发海德园）

定位：28万㎡ TOD综合体（含住宅、商业、教育），主打“大学城+低总价南山上车盘”概念

价格：

备案均价

：7.2万/㎡，促销后单价6-6.5万/㎡（部分房源低至6字头）

总价范围

：648万起（110㎡三房）至1100万（255㎡复式）

体量：总建面28万㎡，容积率5.72（A区）-6.14（B区），车位比1:1.07，规划8栋45-46层超高层

交付时间：2025年4月（A区精装现房）、2025年6月（B区毛坯）

二、核心优劣势分析

✅ 优势

交通与区位价值

双轨覆盖

：距地铁5号线长岭陂站A1口100米，1站达深圳北站（换乘4/6号线），3站至西丽枢纽（在建13台25线高铁站）

产城融合

：毗邻留仙洞总部基地（大疆/万科/航天工业入驻）和西丽湖国际科教城（深圳70%高校资源），规划60万高端就业人口

教育与生态资源

全龄教育链

：自建9班幼儿园，配建长源学校（九年一贯制，南科大集团托管）；3公里内覆盖南方科技大学、哈工大实验学校等高校附校

山海景观

：背靠塘朗山公园，北望长岭陂水库，部分户型享山景/水库景观

价格与交付优势

倒挂率约15%

：对比周边二手（如宝能城6.8万/㎡），准现房交付降低烂尾风险，A区精装交付标准含地暖、新风系统

低门槛南山置业

：110㎡三房总价648万起，首付5%起+贷款政策宽松

❌ 劣势

居住密度与舒适度

高容积率+3梯5户

：楼间距最小仅40米，低楼层采光受限；得房率75%-85%（含赠送），次卧面宽低至2.7米

混合居住

：A区含331户保障房，物业管理存在圈层混杂风险

噪音与城市界面

双轨+快速路噪音

：紧邻留仙大道和地铁5号线高架段，低楼层噪音超60分贝

工业区环绕

：东侧塘朗工业区旧改进度缓慢，城市界面升级需5-8年

教育配套争议

长源学校质量待验证

：新校2025年首次招生，教学质量与升学率存疑；深实验学区划分未最终确定

三、价格策略与户型选择

主力户型解析：

户型面积（㎡）亮点风险点参考总价（万元）110㎡三房两卫110-112

竖厅南北通透，6.7米观景阳台

次卧面宽仅2.7米，西晒严重

648-730

121㎡四房两卫121-123

主卧套间+U型厨房，四开间朝南

临街噪音，书房面积不足6㎡

800-850

158㎡四房三卫158-160

双主卧套间+7.3米巨厅，南北通透

总价超1000万，流通性弱

1100-1250

促销政策：

首付15%起

，工抵房绑定10年车位使用权可享额外折扣

限时特惠

：A区3单元110㎡三房折后单价低至6.1万/㎡（总价670万）

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