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深圳【汇城茗院】

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一、项目核心档案：主城生态区最后的现房拼图

汇城茗院位于南山西丽湖国际科教城核心，西丽湖路与丽水路交汇处，是深圳主城区罕见的低密度生态住区。项目占地约2.69万㎡，总建面5.5万㎡，容积率仅2.055（南山新盘平均容积率4.5+），由4栋高层+12栋联排别墅组成，共380户。

四大硬核指标：

现房销售

：即买即住，规避停工风险（2025年4月实测楼体已竣工）

车位比1:1.52

：配建500个车位（含150个充电桩），碾压同价位竞品

得房率86%

：116㎡做四房两卫，完爆89㎡三房的市场主流设计

铝板+玻璃幕墙

：外立面成本达3000元/㎡，品质对标深圳湾豪宅

二、地段AB面：生态天堂与配套地狱的魔幻共生

A面——黄金三角价值锚点

项目地处前海-科技园-留仙洞总部基地黄金三角几何中心，坐享三大价值引擎：

200米真地铁盘

：7号线西丽湖站B口步行4分钟，3站到科技园，5站抵西丽高铁站（规划中）

生态王炸组合

：北瞰4000万m³西丽水库，南临13.7公里大沙河生态长廊，东靠塘朗山郊野公园

科教城红利

：清华、北大深圳研究院环伺，3公里内聚集12所高校、7大国家重点实验室

B面——尴尬的城中村结界

商业荒漠

：1.2公里内无大型商超，买菜需依赖隆尚minitown（1万㎡社区商业）

教育迷局

：对口南二外平山小学（54班九年制），但2024年录取积分涨至82分，非深户家庭慎入

界面割裂

：被大新新村、南头城村包围，西侧紧邻五金建材市场

三、户型生死局：116㎡魔改四房背后的秘密

项目主打“高拓+现房”组合拳，但设计暗藏玄机：

116㎡全南四房

：南向面宽7.2米，LDK一体化+三分离卫浴，但北向次卧进深仅2.1米

195㎡楼王户型

：4+1房设计+7.2米层高，但总价达2000万级，性价比遭宝中豪宅碾压

275-311㎡顶复

：赠送率达40%，但单价突破12万/㎡，接盘侠锁定极小众群体

⚠️致命缺陷：

别墅区独占80%绿地，高层住户花园体验缩水

三梯四户设计，早高峰等电梯超8分钟成常态

毛坯交付需额外投入50万+装修成本

核心争议点：

价格倒挂幻觉

：对比一期二手房指导价8.4万/㎡，实际溢价达15%

生态溢价透支

：同生态区位的宝能城挂牌价仅9.2万/㎡，价差空间存疑

西丽枢纽陷阱

：规划中的24号线同乐南站直线距离超1.5公里，利好有限

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