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深圳【绿景白石洲】

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项目概况与核心定位

绿景白石洲（备案名：绿景白石洲璟庭）是深圳迄今体量最大的城市更新项目，被誉为“深圳旧改航母”。项目位于南山区沙河街道核心地段，具体位置在深南大道与大沙河科创走廊十字交汇处，地处深圳城市发展主轴的核心节点。作为沙河五村城市更新单元，项目总占地约48万平方米，总体规划建筑面积高达347万至500万平方米，分四期开发，打造集高端住宅、商务公寓、超甲级写字楼、星级酒店和旗舰商业于一体的超级城市综合体。其中一期“璟庭”总建筑面积约45.7万平方米，住宅面积约15.7万平方米，是白石洲旧改中最大的商品房地块。

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从地段价值看，项目坐拥深圳罕见的黄金三角区位：南瞰深圳湾超级总部基地、东连福田CBD、西接后海前海，被华侨城、华润城和深圳湾超级总部基地共同构成的“超级黄金三角”环绕。这一位置使其成为串联后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地和高新园总部基地四大产业聚集区的核心枢纽，未来将承接高净值人群的居住与消费需求，有望成为“下一个大冲华润城”。

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绿景白石洲项目基本信息概览

项目位置 ：南山区沙河街道深南大道以北、沙河东路以东 ，紧邻华侨城、世界之窗

总占地面积 ：约48万㎡ ，分四期开发

总建筑面积 ：约347-500万㎡ ，超大型城市综合体

一期住宅面积 ：约15.7万㎡ ，绿景白石洲璟庭

容积率 ：10.3-11.5 ，超高层建筑（74层）

绿化率 ：约30% ， 含中央绿轴与架空花园

总户数（一期） ：1257套住宅+1489套公寓 ，3栋74层住宅+2栋公寓

交房时间 ：预计2025年底 ，精装修交付

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项目一期规划包含5栋超高层建筑，其中：

- 3栋住宅塔楼：均为74层，高度达240-243米，总计提供1257套住宅

- 2栋商务公寓：分别为26层和59层，共1489套

- 底部商业裙楼：3层商业综合体，顶部设置架空花园

项目定位为智慧健康人居典范，已引入绿景智慧健康人居系统1.0，并获得国际Fitwel健康社区三星级认证。同时联合华为、联通等科技企业打造深圳超大规模智慧城区标杆，覆盖城区、社区、家庭三大场景。

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户型深度解析：从功能布局到空间设计

2.1 主力户型特点与分布

绿景白石洲璟庭一期主力产品为110-187㎡的纯改善型住宅，全部采用带装修交付，精装标准由CCD、梁志天、维几国际大师团队定制设计，配备国际一线品牌厨电卫浴及全屋新风智能化系统。具体户型结构如下：

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- 110㎡三房两卫：项目入门级户型，共320套。采用瞰景三房设计，卧室标配飘窗，观景阳台提供良好视野。餐客一体化设计连通阳台，动静分区明确，主卧配备独立卫浴和衣帽间。该户型客厅与三个卧室同向，采光通风有保障。

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- 118㎡三房两卫：仅64套，采用双龙抱珠设计，客厅与卧室均朝西南，采光面充足。独立玄关增强隐私性，走廊空间浪费较少。

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- 125㎡三房两卫：项目最主力户型，细分为三种布局：

- A户型（646套）：位于端头位，正向和侧向均有采光，入户左转入玄关，增强隐私性；LDK一体化设计（客厅、餐厅、厨房一体化），动静分区明确，双阳台设计。

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- B户型（99套）：布局类似118㎡但放大功能区，增加一个生活阳台。

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- C户型（64套）：东南朝向端头位，三面采光，厨房可做开放式设计增强空间感，但主卧门正对客厅影响隐私。

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- 187㎡四房两卫：稀缺大平层，仅58套，位于52-72层高区。采用四开间双阳台设计，主卧配备独立衣帽间和卫浴。最大亮点是西南向无遮挡，可俯瞰高尔夫公园、深圳湾海景及滨海城景“三位一体”的震撼景观。

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此外，项目还提供280-400㎡的顶层复式等特殊户型，满足高端客群需求。

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交通系统：立体网络与高效连接

3.1 轨道交通体系

项目享有四线六站的轨道交通优势：

- 已运营线路：地铁1号线白石洲站（距项目约400-800米）、2号线世界之窗站

- 规划在建线路：20号线（建设中）、29号线石洲北站（建设中），其中29号线作为关键连接线，未来可实现1站直达深圳湾超级总部基地，3站到达西丽高铁站，串联三大总部基地。

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3.2 道路网络与全球通达

项目通过三纵三横内部路网连接城市主干道：

- 深南大道：深圳东西向核心主干道

- 北环大道：城市快速环线

- 沙河东路：南北向重要通道

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自驾通达性优越：

- 15分钟：达深圳湾口岸及太子湾邮轮母港

- 18分钟：达福田高铁站

- 26分钟：达宝安国际机场

形成 “海陆空半小时交通圈”。

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3.3 内部立体交通系统

项目创新打造 “七重立体交通系统”，实现科学分流：

1. 负三层：轨道交通接驳

2. 负二层：地下车行联络道（直连城市主干道，避开地面拥堵）

3. 负一层：24小时地下人行通道

4. 地面层：三个公交接驳站+公共道路系统

5. 地上空间：13米空中绿轴连廊系统

通过分层互联设计，实现人车分流最大化，提升社区通行效率。

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商业配套：旗舰商圈与生活便利

4.1 自有商业规划

项目自身规划约40万平方米旗舰级商业，规模超越宝安壹方城（约36万㎡），相当于1.8个南山万象天地（约23万㎡），涵盖：

- SHOPPING MALL：国际顶奢购物中心

- 立体生态街区：开放式商业街区

- 地下步行街：地下商业空间

- 高端社区Mall：满足日常消费需求

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商业主题覆盖城市顶奢、潮人艺术、高端社区消费、先锋潮流等多元类型，通过一条1.1-1.2公里中央绿轴串联各业态空间，形成集购物、旅游、文娱为一体的24小时开放潮流街区，有望成为深圳新一代打卡胜地。

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4.2 周边商圈资源

项目被五大成熟商圈环绕，形成互补消费体系：

- 万象天地：高端时尚消费

- 益田假日广场：综合型购物中心

- 欢乐海岸：文旅商业综合体

- 深圳湾万象城：奢侈品聚集地

- 京基百纳广场：社区型商业

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这种“自有商业+外部商圈”的双重配置，使居民既能享受日常便利，又能满足高端消费需求。

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教育资源：全龄覆盖与名校加持

项目规划全年龄段教育体系，满足从学前到初中的教育需求：

- 幼儿园：4所共57班，分布在各期地块内

- 九年一贯制学校：3所共90班，一期配套学校将与住宅同步交付

- 学区归属：片区已纳入南山外国语学校（集团）管理，具体学区以教育局当年划分为准。

除项目自建学校外，1公里范围内还聚集了7所小学和5所初中，包括：

- 南外沙河小学

- 南山第二实验学校

- 南外香山里小学

丰富的教育资源使项目成为南山区优质教育聚集地之一，但购房者需注意学区划分存在政策调整可能。

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生态环境：都市绿洲与健康人居

6.1 自然景观资源

项目坐拥深圳罕见的五重稀缺生态资源：

- 山：燕晗山郊野公园（约24万㎡）

- 河：大沙河生态长廊

- 海：深圳湾海景（高区可视）

- 湿地：华侨城国家湿地公园（约68.5万㎡）

- 公园：名商高尔夫公园、欢乐谷、世界之窗等主题公园

这种“山+河+海+湿地+公园”的生态组合，在城市核心区极为罕见，部分高楼层户型（如187㎡）可同时享受高尔夫公园、深圳湾海景和滨海城景的三重景观视野。

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6.2 社区内部生态设计

项目内部通过多层次生态设计提升居住体验：

- 中央绿轴：约1.2公里景观长廊串联商业与公共空间

- 架空层花园：约30万㎡空中绿化，设置全龄活动设施

- 私域泳池：约500㎡酒店式泳池

- 绿化率：整体约30%，通过立体绿化弥补高密度开发缺陷。

项目已申请深圳首个国际Fitwel健康社区三星级认证，关注超5600项健康指标，从空气、水质、光照等多维度提升居住健康度。

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