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一、项目规划与硬核实力

1️⃣ 地块背景：

前身为润亚奕拓厂房旧改，非限价地块，定价自由度较高，但需承担旧改历史成本。

毒舌点评

：旧改进度磨叽？中海2023年拿地，2025年火速入市，旧改效率吊打民企！

2️⃣ 开发商底牌：

中海地产

（央企）操刀，深圳标杆项目包括深圳湾壹号、中海天钻，交付品质稳定超预期。

避坑指南

：央企债务稳健，烂尾风险≈0，但需警惕“保障房混居”社区氛围。

3️⃣ 品质真功夫：

外立面用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板，对标深圳湾香格里拉酒店；

园林复刻南洋度假风，6大会客厅+星光跑道，刚改盘玩出豪宅范儿；

施工方

：中海自建团队，YKK AP系统窗+隔音降噪设计，实测噪音≤35分贝（低楼层除外）。

4️⃣ 户型逆天操作：

新规赠送开挂

！105㎡≈旧规134㎡，143㎡吊打183㎡，飘窗、双阳台全送面积；

硬伤预警

：90㎡东北朝向采光受限，143㎡总价千万级，刚需够不着，土豪看不上。

二、配套与旧改：真便利还是画大饼？

1️⃣ 教育王炸：

50米到南山实验园丁学校（九年一贯制），2024年普高率90%，秒杀80%南山学区房；

毒舌数据

：对比隔壁豪方天际9万+/㎡二手价，这里7字头买同款学区，香不香？

2️⃣ 交通命门：

地铁12号线同乐南站300米，15号线（在建）加持双轨交；

北环大道噪音

：低楼层慎选！但中高楼层实测隔音达标，通勤科技园/前海仅10分钟。

四、终极毒舌评分

✅ 优势：

南山实验系学区+新规高得房率=稀缺双王牌；

央企品质+地铁口=安全牌首选；

北环大道噪音？中高楼层实测真香！

❌ 劣势：

保障房占比58%（410户），圈层纯度打问号；

车位比1:0.85，未来停车难预警；

北侧城市界面待更新，农批市场烟火气过浓。

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