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1、项目区域及楼盘介绍

中海云启源境所在是南山与宝安交界的南头同乐板块，位于南山区北环大道北侧，紧靠南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。

项目占地面积约9006.5㎡ ，筑面积：约8.7万㎡ 一共3栋楼，含1座保障房、2座商品房，1栋一座商品房约150米，47层，3梯5户，共计207套，目前还剩余几十套，持续热销中，而即将推出的1栋二座商品房约70米，21层，2梯5户，共计90套，约90-105㎡产品

2、项目户型

产品属于新规设计，据说综合得房率达到95%左右，其中最亮眼的是95平做到4房+1.5卫，105平做到4房2卫。

首先看看90㎡的3房两卫，使用率含赠送约96.9%，传统竖厅格局，有个次卧需要阳台改房间，主卧双面飘窗采光，其中一面可以用来做衣柜。

而95平表面看起来3房2卫的户型，使用率含赠送约95.61%，同样是传统竖厅格局，但是赠送的设备平台连接2个卫生间，所以就有网友开始爆改！

把其中一个厕所改成1个房间，双卫变成1.5卫，双马桶，双台盆，这布局简直是人类社交距离研究新成果 —— 左边蹲坑右边刷牙，隔着磨砂玻璃听交响乐二重奏，这边「噗通」那边「簌簌」，偶尔还能透过朦胧玻璃来个灵魂对视，主打一个沉浸式体验生活气息。

105平的3房2卫户型，使用率含赠送约96.66%，竖厅格局，需要把其中一个阳台改成次卧，主卧双飘窗，既然是新规设计，100平以上只做3房总有点浪费，所以就出出现了网友爆改空间。

改成了这样，毕竟客厅开间有5米，缩小点，把另一个次卧也缩小点，隔出一个书房，还带阳台！这不就是男人夜晚的独处空间吗！

3、项目周边配套

交通：紧邻地铁12号线同乐南站，中山公园站，畅意换乘地铁1/11号线

双主干道交汇：南山大道、北环大道交汇

教育：项目旁即为南实园丁学校，同源南山实验集团优教资源。片区内坐落南实麒麟、深圳艺术学校等优质学校，优教氛围浓厚。

商业：项目所在南山中芯醇熟生活圈，奢配市政资源，潮流商圈环同，可达前海山姆旗舰店、壹方城、万象前海、壹方汇等购物中心。

4、购买分析

PART 3-购买分析

总结：中海云启源境这个项目在南山科技园核心范围700w+到1200w+的3-4房里，通勤、书包、产品、价格均可以做到一步到位的产品！

预算有限的刚需上车90-95的三房

追求性价比的改善群体优先105的3+1

想一步到位的就直接上车1栋1座的143，02户型主打性价比，1100万左右

有实力的可以选01中山公园方向，无限视野和海景

5、综合测评

优点：

1、南山实验学区+近科技园

2、产品得房率还行，按照新规建造

3、周边生活配套成熟

4、中海出品，品质不会太差

缺点：

1、项目小区不大，还有保障房

2、部分客户会担心马路对面的农贸市场大早上会有噪音影响

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