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【金众云山海公馆】

01 基础数据

【项目名称】金众云山海公馆

【开发商】深圳粤美投资有限公司（隶属金众地产）

【项目地址】南山区蛇口赤湾六路与港航路交汇处

【占地面积】约3.6万㎡

【建筑面积】约19.5万㎡

【产品类型】住宅、商业、幼儿园

【物业公司】中盈物业

【物业费】7.8元/㎡/月

【楼栋分布】东区2栋住宅+幼儿园；西区2栋住宅+回迁房+18班幼儿园

【总户数】810套（西区330套，东区480套）

【面积段】约116-117㎡四房、155㎡五房

【梯户比】西区2梯4户、3梯6户；东区3梯5户

【容积率】4.86

【绿化率】30%

【使用率】约75-80%（含赠送）

【车位比】1:1.09

【层高】3.1米

【交付状态】已交付，精装修

【产权年限】70年

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02 户型解析

先看价格（折后参考）：

116㎡四房两卫：约790万起

155㎡五房两卫：约1030万起

均价约6.8万/㎡起。

【116㎡ 四房两厅两卫】

标准竖厅布局，动静分区明确，主卧带独卫+衣帽间。四个房间都相对完整，没有“书房改卧室”那种勉强感。

【155㎡ 五房两厅两卫】

空间尺度明显提升，适合有明确改善需求的家庭，尤其是需要独立书房或长辈房的情况。

这套户型放在2024年，确实是“高分选手”。方正、实用、浪费面积少，尤其是117㎡能做四个真房间，不多见。

但放到2026年，和新规产品一比，差距就出来了——同样的建筑面积，人家可能多出一个储藏间，或者客厅更宽、阳台更大。这是时代的差异，不是设计的锅。

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03 实景探访

样板间呈现的是现代轻奢风格，硬装用料扎实，收纳设计也比较贴心。

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04 竞品PK：天健时代府，是新规时代的“搅局者”

新房竞品：【天健时代府】、【汉园茗苑】、【中洲迎玺三期】

二手房竞品（含成交参考）：

【山语海】：88㎡两房580万（2026.1）；111㎡四房708万（2025.11）；租金约8000-9000元/月

【前海丹华】：88㎡四房521万（2025.8）；102㎡四房660万（2024.8）；租金约10000-11000元/月

【海祥阁】：104㎡三房620万（2025.9）

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06 配套盘点

交通：赤湾站步行可达，未来多轨交汇，陆路可快速接入兴海大道、南海大道等主干道。

商业：自带底商+赤湾汇商业（4.6万㎡），周边有海上世界、K11。

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生态人文：小南山公园、文天祥公园、天后宫、左炮台等环绕。

教育：南二外挂牌的赤湾学校（九年一贯制），距离约1.6公里。

医疗：南山蛇口人民医院、南山区妇幼保健院，车程约10-15分钟。

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