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深圳【溪山禾玺御府】

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震撼登场：超高实用率户型，性价比之王

金光华・溪山禾玺首府主推建面约 72 - 105㎡的 3 - 4 房，经测算，产品基本实用率达 98%，最高甚至能突破 100%。与新规前普遍 75% 左右的得房率相比，优势堪称巨大，是实实在在的 “王炸” 级别产品。具体来看，各户型价格也极具吸引力：

75㎡3 房 2 卫

：折后约 286 万起

85㎡3 房 2 卫

：折后约 328 万起

94㎡4 房 2 卫

：折后约 368 万起

105㎡4 房 2 卫

：折后约 445 万起

如此高的实用率，意味着购房者花同样的钱，能获得更大的实际使用空间。以一套 80㎡的房子为例，在新规前得房率 75% 的情况下，实际使用面积约 60㎡；而在金光华・溪山禾玺首府，按 98% 得房率计算，实际使用面积可达约 78.4㎡，近乎多出了一个房间的面积，性价比不言而喻。

项目区位：广深港中轴上的潜力之地

溪山禾玺首府坐落于龙华区观澜街道布新路与规划中的布朗路交汇处西北侧，其前身为龙华观澜大布巷片区城市更新单元，该单元包含大大小小 20 个地块，涵盖二类居住用地、商业用地、教育设施用地、公园绿地等多种类型。项目所处的广深港中轴位置，是深圳城市发展的重要脉络，随着区域的不断发展和规划落地，未来潜力不可限量。目前，项目周边已具备一定的生活基础，且随着城市更新的推进，区域面貌将焕然一新。

项目介绍：百万方综合性大城，生活一应俱全

金光华溪山禾玺由实力雄厚的金光华集团精心打造，整个项目规划分 6 个地块开发。待全部建成后，这里将崛起一座包含 29 栋豪华住宅、2 栋现代化写字楼、2 所高品质幼儿园、1 所九年一贯制学校以及观澜体育馆的综合性百万大城，更有 7 所公园环绕周边。从高端住宅到优质教育资源，从休闲绿地到文化设施和商业配套，这里将成为一个集居住、教育、休闲、娱乐于一体的理想生活圈。

本次推售的金光华溪山禾玺御府，总占地面积约 1.77 万㎡，容积率 6，绿化率 40%。小区由 5 栋总高 42 - 45 层的住宅构成，其中 1 栋住宅 45 层，3/4 栋住宅 43 层，总规划 1200 多户，规划停车位 1400 多个，车位比超 1：1.6，充分满足业主的停车需求。整体建筑风格现代简约，通过合理的楼间距规划，确保每一户都能拥有良好的采光和通风，以及开阔的视野。

项目户型：合理布局，满足多元需求

项目户型丰富多样，无论是刚需小家庭，还是改善型大家庭，都能在这里找到合适的选择。以 75㎡的 3 房 2 卫户型为例，在有限的空间内实现了功能的最大化。进门处设置独立玄关，既保证了室内的私密性，又提供了收纳空间。LDKB 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房和阳台连为一体，形成一个开阔的公共活动区域，家人之间的互动更加便捷，空间感也得到极大提升。主卧采用 180 度环幕采光设计，搭配 S 型墙体预留冰箱卡槽位，空间利用更加合理。卫生间干湿分离，公卫的设计巧妙兼并走廊空间，让走廊不再单调，且更加宽阔。

再看 105㎡的 4 房 2 卫户型，该户型全部东南朝向，拥有约 12m 的 4 开间全东南向采光面，视野开阔，窗外观澜河、碧道公园的美景尽收眼底。大套房主卧采用 180 度环幕采光景观设计，还带有步入式衣帽间，双面采光让居住舒适度大幅提升。同样采用 S 型墙体设计冰箱位，客餐厅一体化设计使空间利用更高效，家人之间的互动交流感更强。而且，该户型可根据家庭需求灵活布局室内空间格局，是典型的 “成长型” 户型，能够满足家庭在不同阶段的居住需求。

项目配套：交通、商业、教育、医疗全方位覆盖

交通配套

：项目距离 4 号地铁线 “长湖站” 约 1.1 公里，虽说步行距离稍远，但好在周边还有 18 号线 / 22 号线（在建中）。待这两条线路建成通车后，将可直达北站枢纽、福田 CBD，大大提升出行的便捷性。此外，项目紧邻梅观高速、龙华大道、观澜大道，对于有车一族而言，可快速通达全城，自驾出行十分便利。

商业配套

：项目建成后将自带有 2 万㎡的社区底商，满足日常生活的基本购物需求。在 1.3 公里范围内，有百佳华领域广场、兴万达广场，能为居民提供较为丰富的商业服务。值得期待的是，鸿荣源正在建设中的 20 万㎡大型商业，未来将进一步提升区域的商业氛围和消费体验，让业主在家门口就能享受一站式的购物、娱乐、休闲服务。

教育配套

：教育资源方面，项目配建两所幼儿园，为孩子的学前教育提供了便利。附近规划有 1 所九年一贯制 63 班学校，根据 2024 年龙华区教育局最新的学区划分，小初学区均划分在观澜中心学校。此外，还有龙华高级中学教育集团观澜校区面向全龙华招生，以及观澜第二中学。观澜中心学校在 2024 年小一是录取到了第三类，初一录取积分是第六类 81.8 分，整体教育资源较为丰富，能为孩子提供从幼儿园到中学的一站式教育服务。

医疗配套

：医疗方面也有充足保障，慢性病预防门诊、龙华中心医院（三级医院）为居民的健康保驾护航。同时，深圳市龙华区综合医院（三甲医院，建设中）及龙华伟光医院（二级甲等）、龙华中医院（建设中）等多所医院也在规划建设中，未来区域内的医疗服务水平将得到进一步提升，为居民的健康生活提供坚实后盾。

综合分析与购房建议

金光华・溪山禾玺首府凭借其新规下超高的户型实用率、丰富多样的户型选择、优越的区位潜力以及较为完善的配套规划，在龙华房地产市场中脱颖而出。对于预算有限但又渴望拥有大空间居住体验的刚需购房者来说，这里的 3 - 4 房户型无疑是绝佳选择，较低的总价和高得房率能让他们以相对较低的成本实现一步到位的购房梦想。对于改善型购房者而言，项目的大户型产品，如 105㎡的 4 房 2 卫，不仅空间宽敞，且户型设计合理，景观视野良好，能够满足他们对品质居住环境的追求。

然而，项目也并非十全十美。例如，目前地铁出行不够便捷，需要借助其他交通工具前往地铁站；周边存在城中村，城市面貌有待进一步改善；部分配套设施，如商业和学校，还需要一定时间来完善和成熟。但考虑到项目的整体优势以及区域的发展潜力，这些问题在未来有望得到解决。

如果您正在考虑购房，不妨前往金光华・溪山禾玺首府实地考察一番。相信其独特的魅力，会让您对未来的家有全新的憧憬。在这个楼市变革的关键时期，抓住机遇，选择高实用率的住宅，为自己和家人开启更美好的生活篇章。

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