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中海云启源境位于南山北环大道与南山大道交汇处西北侧，是原南山润亚奕拓厂房的旧改项目，周边有豪方天际花园和前海东岸这两个在区域二手市场上热度比较高的小区，还有一个2022年入市的次新盘尚璟公馆。

项目的用地面积很小，仅有约9000㎡，建设了三座住宅楼和其他用途的建筑，容积率6.45，从平面图上看显得比较拥挤，小区内露天花园空间很小，公共活动空间更多是设置在了小区建筑的低层。

从资料看，三座住宅楼高度分别为1栋一座47层、二座21层，三座46层，其中一座为保障房，二座/三座为商品房，分别为2梯5户和3梯5户。

（图源网络，仅供参考）

据悉，中海云启源境项目总户数有708户，其中可售商品住房298户，保障性住房410户，保障房占比达到了58%，这也是该项目比较有争议的一点。

项目户型采用新规设计，含赠送的使用率约96%，比新规前没赠送面积的常规户型使用率更高，这又是很多人捧它的一点。

具体到户型上，298户商品房中，主力户型为建面约90/95㎡的3房2卫，105㎡的3房2卫（可改3+1房），以及143㎡的4房2卫。

该统计数据显示，南山实验教育集团园丁学校的最新普高率为88.55%，排在了南山所有初中的第一梯队，即便放在全市范围看也同样亮眼。

首先是地段的问题，虽然项目距离几大核心区较近，通勤也比较便利，但地段价值本身就与核心区有差距，这点是“出生自带”的，后天再努力也很难赶上同等条件下核心区的物业价值。

（南山农批市场，2025年5月上旬摄）

其次是居住环境问题，项目占地面积小，三面又被豪方天际花园和前海东岸花园包围，前面有干货批发市场，后面有学校，周边还有南山农批市场，而且还近北环大道······

（图源网络，仅供参考）

在这样的周边环境交织之下，一方面车多人杂，另一方面又叠加学校、市场、道路多重噪音影响。

即便项目如推介的那样，做了三层中控加胶Low-E玻璃降噪，室内搭载智慧操作系统，用比较高标准的精装来提升居家舒适性，但这些都难以抵消外围环境的负面影响，因此对居住环境有较高要求的买房人还是要慎重考虑的。

再者，项目的保障房占比太大，虽暂时不用担心如回迁房那般进入二手市场后砸盘低售的问题，但商品房挤进大量保障房当中的不纯粹，确实还是会影响到小区的居住氛围。

此外，项目车位比仅有1：0.8，虽然ZF对保障性租赁住房的车位要求最高不超过 1:0.6，但后续是否能严格执行还存在巨大的不确定性，因此对于后续业主“停车难”的问题还是要有一定心理准备。

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总体看，中海云启源境的优缺点都比较明显，优的在学区、交通、户型，缺的在地段、环境、噪音和纯粹性。

至于优的有多好，缺的有多差，买房人能不能找到一个平衡点，最终还是要看中海云启源境开盘能不能定出一个合理的价位。

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