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4000883336

1：项目基础信息一览

和成金竹：1：位于龙岗区环城路与发达路交汇处，5号线杨美站C出口约200米，2站五和，4站深圳北。2：深实验坂田学校约400米，坂田小百花等名校加持:3.坂银通道15分钟+快速抵达福田。品质臻装现房 配置一线知名品牌

【物业管理】金和成物业

【物业费】4.88元/㎡/月

【交楼时间】现楼已交付

【装修情况】品质精装

【占地面积】：约1.4万㎡

【总建面 】：约8.94万㎡

【楼体高度】约93.7米

【住宅层数】22-23层(总27层）

【主力户型】72-99m²2-3房

【总户数】450套

【梯户比】2梯5户

【规划车位】约540个

【产权年限】70年

【容积率】4.12

2：户型图

3：必买理由

☄〣硬核教育——“坂田小百花”〣

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【近邻优教】全龄优教集萃

2公里范围内涵盖10所幼儿园、2所小学、4所九年一贯制学校、1所高中，全龄段优质教育高密度聚集

⫷ 深圳实验学校坂田校区 ⫸约400米

深圳实验学校创建于1985年，特区成立后由政府举办的首所公办学校，系深圳市教育局直属学校、广东省首批一级学校，目前拥有六个公办学部（小学部、初中部、中学部、坂田部、高中部、光明部）

教育教学设施按省一级学校标准建设

九年一贯制公办，小学、初中60个教学班

高中部2024年本科率100%，重本率95.20%，排名第二

坂田校区2023年中考最高分585分、均分501.9分

*相关数据来源网络公众号整理，仅供参考

参考链接①http://m.gaokaohelp.com/guangdong/news/412955.html

参考链接②https://mp.weixin.qq.com/s/h8OnlMi6PK9d9nuqVlM-VQ

⫷深圳科学高中⫸约500米

深圳十大名校之一，“魔法高中”美誉的深圳科学高中，办学11年，入校分数从深圳市第21名迅速跃升至前9，蝉联五届“高考卓越奖”，被誉为“深圳基础教育最大的一匹黑马”

2023年中招录取分数线深户565分、非深户565分，列全市第9。2023年高考特招率达90%，总体均分568.9分，稳居全市前7，600分以上284人，尖子生人数稳居全市前7

2024年本部总体特控率超 90%，物理类最高分671(省排627)，历史类最高分637省排353)，600分以上246人(今年广东省 600分人数比去年减少五千多人)。尖刀班、荣誉班特控率均为100%

参考链接①https://baijiahao.baidu.com/s?id=1794671605467308398&wfr=spider&for=pc

参考链接②https://mp.weixin.qq.com/s/3odX4qKo4d-rMsEFuUF3ag

⫷坂田南学校⫸约800米

项目为72班九年一贯制学校，其中小学48班，中学24班

预计2025年前后建成并投入使用

☄〣硬核交通——“高效畅联”〣

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【中轴枢纽】多维便捷交通体系 杨美站约200米

项目坐拥地铁、通道、快速、高速、五和枢纽(规划中)等多维便捷交通

⫷地铁交通⫸

5号线杨美站c出口约200米，快速直抵罗湖，宝安，前海片区；

2站五和站（五和枢纽）换乘10号线7站直达福田；4站即达深圳北站

地铁25号线(在建中)：石岩站至文锦渡站，未来途径龙华中心、坂田、罗湖中心、文锦渡口岸等，一期工程建设中，预计2028年通车

地铁27号线(在建中)：杨美站至前海站，未来途径西丽高铁站、南山高新园、前海中心等，一期工程建设中，预计2028年通车

⫷五和枢纽⫸

2站即达五和枢纽，全市唯一集3条城际铁路（广深、深惠、深大）和2条城市轨道（5号线、10号线）为一体的综合枢纽

深大城际(在建中)：时速160km，瞬达宝安机场T4站

深惠城际(在建中)：时速160km，通达深圳北、前海

广深中轴城际：规划中，未来2站岗厦北，3站皇岗口岸通达香港

⫷坂银通道⫸

直连北环大道，瞬达福田、罗湖核心区

⫷五大快线⫸

南坪快速/清平高速/水官高速/珠三角环线高速/沈海高速

☄〣硬核现房——“即买即入住”〣

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项目优缺点分析

主要优势：

1. 交通枢纽地位

地铁5号线200米覆盖+五和枢纽规划，对比坂田同价位楼盘（如佳兆业城市广场距地铁800米），通勤效率优势显著。

2. 优质教育资源

深圳实验学校坂田校区升学率居龙岗前列，2023年初一录取积分103.15分，属片区顶尖学区房。

3. 现房安全保障

规避期房烂尾风险，即买即入住，精装品质可实地查验，对比周边二手房（如上品雅园楼龄10年）更具产品迭代优势。

4. 高性价比车位比

1:1.12车位配比优于深圳新房平均1:0.8水平，解决坂田老旧社区停车难题。

主要短板：

1. 城市界面待提升

东侧紧邻旺塘城中村（未列入旧改），西侧环城路货车流量大，城市更新周期预计超10年，宜居度打折扣。

2. 社区规模局限

4栋楼呈一字排布，活动空间依赖屋顶花园，对比大型社区（如万科城）缺乏儿童游乐、泳池等配套。

3. 户型设计争议

72㎡户型得房率仅75%，西北向87㎡户型直面主干道噪音，仅99㎡户型实现全南向采光。

4. 价格竞争力不足

对比周边二手房（上品雅园成交价7.2万/㎡）看似倒挂，但需叠加装修溢价、税费成本，实际价差收窄。

5：项目置业建议

1. 目标客群

刚需家庭：预算400-600万，重视学区和地铁的首次置业者，可优先考虑72㎡、87㎡户型。

华为员工：项目毗邻华为荔枝苑，通勤5号线至华为总部仅3站，适合追求职住平衡的科技从业者。

保守型投资者：现房属性降低持有风险，但需关注旧改进度对租金回报的影响。

2. 选购策略

楼层选择：中高楼层（15层以上）可规避城中村视野遮挡，同时减少环城路噪音影响。

户型优先级：99㎡＞87㎡＞72㎡，南向房源保值性更优。

3. 风险提示

学位不确定性：深圳实验学校积分门槛高，非深户或社保年限不足家庭需谨慎。

旧改周期风险：周边89个旧改项目推进缓慢，中长期可能面临施工粉尘、噪音干扰。

6：项目总结

和成金竹花园以“地铁+学区+现房”三重标签切入市场，在坂田刚需盘中具备独特竞争力，尤其适合对通勤效率和教育资源有强需求的家庭。然而，项目受限于城市界面、社区规模及户型设计，在改善型市场中缺乏议价空间。

建议购房者权衡自身需求：若优先考虑确定性（现房、学位），该项目是务实之选；若追求居住品质和长期增值，可对比北站商务区、红山等板块竞品。

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