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项目概况与开发背景

项目基本信息

华侨城四海华亭是华侨城集团在深圳龙华区大浪街道开发的大型城市更新项目，前身为“龙胜村旧改单元”，总占地面积约5.45万㎡，总建筑面积约56万㎡，涵盖住宅、公寓、商业、教育等复合业态，定位为“生态大城综合体”。

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- 开发商：深圳市协跃房地产开发有限公司（华侨城全资子公司）。

- 产品构成：住宅（约29万㎡）、商务公寓（约3.7万㎡）、商业（约5.1万㎡）。

- 容积率：6.81-6.87，绿化率约30%。

- 交付标准：精装现楼交付。

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开发背景与定位

项目是华侨城“以城为势”战略的体现，依托龙华区千万级城市更新规划，旨在打造“开放公园里的家”，整合周边公园资源，衔接城市绿脉，形成“住宅+商业+生态”的立体生活场景。作为片区焕新的标杆项目，其目标客群为注重教育、交通和生态的刚需及改善型家庭。

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区位与交通分析

地理位置

项目位于龙华区大浪街道龙胜路与工业西路交汇处，毗邻龙胜公园，距离地铁4号线龙华站、龙胜站约700-800米（步行约10分钟），未来规划有深大城际龙胜站（2025年通车）及多条地铁线路（如25号线），属双地铁辐射范围。

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交通便利性

- 轨道交通：4号线直达深圳北站（3站换乘高铁），6号线上芬站步行约1.6公里。

- 自驾路网：临近布龙路、龙观大道等主干道，但龙华中心区高峰期易拥堵。

- 通勤效率：30分钟内可达福田、南山，1小时内覆盖深圳主要商务区。

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公寓与商业配套

- 公寓产品：24-55㎡精装小户型，总价较低，适合投资或单身人士。

- 商业规划：自带5万㎡艺术风情商业街，联动周边壹方天地（1.2公里）、Costco（在建）等，形成百万级商圈。

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配套资源评估

教育资源

- 学区划分：对口高峰学校（九年一贯制，龙华区前三），小学部招生范围内，初中部分配至高峰学校及龙华中学弘毅校区。

- 学校密度：1.5公里内17所学校，包括龙华中心小学、未来小学等，全龄段覆盖。

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生态与休闲

- 公园资源：紧邻龙胜公园（100米）、龙华公园、三联公园等，生态优势显著。

- 文体设施：周边有龙华文体中心、简上体育馆、深圳第二图书馆（在建）等千亿级公建配套。

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医疗与商业短板

- 医疗配套：1.5公里内仅社康中心，需驾车8-10分钟至龙华人民医院。

- 商业现状：底商可满足日常需求，但大型商业依赖外部，需时间完善。

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核心优势

1. 交通便利：双地铁+城际规划，通勤效率高。

2. 教育资源突出：高峰学区加持，全龄段覆盖。

3. 生态资源丰富：多公园环绕，宜居性强。

4. 品牌背书：华侨城开发经验与品质保障。

主要劣势

1. 容积率高：居住密度大，公共空间受限。

2. 城市界面待提升：周边城中村密集，城市更新进度缓慢。

3. 医疗配套不足：依赖外部资源，便利性较低。

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