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「幸福城·臻园」其实是一个非常典型的深圳旧改项目，高容积率下各种妥协出来的产品。

01-01 地块容积率高达8.81，01-02地块为8.31，4栋56层超高层住宅与41-59层保障房密集排列，远超深圳普通住宅项目5以下的常规水平，甚至超过部分商务公寓。

不管是从区位本身还是为了化解高容积率，以1栋梯六+1栋梯五+2栋梯四确实解决了不小的问题，除了并排楼与楼之间间距近了一点，其实楼栋排布还是没什么问题的。

但是这也就带来了新的问题，特别是T4户型面积只能做大同时剪力墙增多，这又带来了新的户型问题。

这个户型放在新规前绝对算是及格线以上的，户型方正没有浪费的地方，凸窗能做的也都做了，剪力墙也尽量优化到了外墙保证户内空间实用。

它也算是挤上了新规的班车，避难层等空间不计面积，所以赠送前使用率去到76%，跟现在的新规产品也没什么差异。

赠送后去到80%才是最大的硬伤，受楼间距以及剪力墙过多的影响，凸窗真的只是凸窗，并没有像现在大部分项目玩出花的做法，所以才会出现99㎡的三房在龙华这个区域，而现在的市场早已不是当年，鹏宸云筑91㎡都去到3+1了，附近鸿荣源尚云三房面积89㎡，小的甚至去到了82㎡。

相对来说110多平四房户型是最实用的，基本的功能和尺度都能保证，去到140-160㎡户型还是只在客餐厅区域局部加大面宽，增加舒适度，这是前几年前海及南山等核心区域常用的招式，但是放在老龙华中心这个区域那就只能等有缘人了。

基础数据

位于位于龙华老城核心地带，位于「龙华商业中心」大项目的北侧的人民路与景龙建设路交汇处，临近「壹方天地A区」和25号线景龙地铁站。

分为两个地块进行开发，项目总占地面积约为3.16万㎡，总建筑面积约为38.88万㎡，包含回迁共计1202套商品房。

01-01地块占地约1.93万㎡，总建筑面积约23.8万㎡，容积率为8.81，绿化率为40.01%。该地块由1栋40层的办公单元和4栋56层的住宅单元，还规划有公交首末站。地块总规划980户，住宅单元设计为3梯4户、3梯5户和3梯6户，规划停车位1533个。

01-02地块占地约1.23万㎡，总建筑面积约15.08万㎡，计容建筑面积约10.85万㎡，容积率为8.31，绿化率为40.01%。该地块包含2栋住宅楼，分别为41层和59层，以及1栋30层的办公楼和1所9班制幼儿园。总规划1194户，住宅楼采用3梯4户设计，其中包括972套保障房。

区域及周边

龙华商业中心旧改是继鸿荣源壹城中心大型综合体旧改项目之后，又一个能够代表龙华中心的项目，将会进一步推动片区的迭代更新。

龙华商业中心含北、中、东、南一、南二共五个片区，均“名花有主”，各片区的实施主体已确认。

南一片区：金地宸峯府，拆除用地面积30836.8㎡，实施主体为深圳市亿年投资有限公司。

南二片区：鸿荣源尚云花园，拆除用地面积50239.9㎡，实施主体为深圳市鸿龙达投资有限公司。

于2023年7月、2024年3月已经分别推出666套、612套住宅产品。户型区间约82-90㎡，备案均价约6.22万/㎡，单价区间约5.5-6.7万/㎡。

北片区：幸福城臻园，实施主体圳市鸿耀泰实业有限公司。

中片区：实施主体为深圳市中洲龙商置业有限公司（中洲），还在拆迁阶段，部分房屋还未拆。

东片区：实施主体为深圳市汕源新实业有限公司。

配套

交通：最近的4/25号地铁线“龙华站”距离约400米，另外25号线“景龙站”距离约300米（在建），深大城际“民治北站”距离约2.5公里，3站到红山，4站到深圳北，5站到南山，7站到福田。

教育：小学学区划分在龙华区第二实验教育集团华仁校区小学部、华美校区小学部（在建）、龙华区第二实验教育集团华育小学；

初中学区划分在龙华区第二实验教育集团华仁校区初中部、华美校区初中部（在建）。

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