疫情之下,深莞惠楼市会出现“黄金坑”吗?

搜狐焦点汕尾站 2020-02-14 13:59:08
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2月12日晚,西安和无锡发布的一系列调控措施,包括降低预售门槛、延期或分期缴纳土地出让金、延期缴税等政策,以帮助房地产企业渡过这个“寒冬”。 两地的政策被评作“救市风向标”。很多人因此评论:政府再次救市,房地产行业的春天又要来了。

2月12日晚,西安和无锡发布的一系列调控措施,包括降低预售门槛、延期或分期缴纳土地出让金、延期缴税等政策,以帮助房地产企业渡过这个“寒冬”。

两地的政策被评作“救市风向标”。很多人因此评论:政府再次救市,房地产行业的春天又要来了。

对无数准业主和业主来说,他们最关心最焦虑的就是两个问题:

我家房子会降价吗?

现在买房合适吗?

宏观经济走势分析,我们看了许多。这篇文章,我们将从购房者和房企两个微观的人群角度来分析上述焦虑的问题。

纠结的购房者

复工第一周,很多小伙伴迎来了不少坏消息。

降薪、裁员、停发奖金......这其中,不乏大家眼中的铁饭碗——国企。经济受挫、收入锐减带来的不安在蔓延,根据凤凰网房产旗下伽马智库的数据显示,95.9%的购房者延迟了购房计划。

这样的数据不无道理。一方面,因为防疫需要,各地政府对限制人口流动和聚集花了大力气,这也就导致购房者无法像往常那样到销售中心了解楼盘。于是,催生了线上售楼处、直播看房等一系列线上看房形式。虽说房企利用此次“疫情机遇”,加速转向线上营销,但房屋作为较大固定资产,网上售楼处目前仅是蓄客过程,成交转化还需一定周期。

另一方面,根据研究机构的数据,我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势,2008年及以后,居民杆杆率快速上升,从18%上升至45%,2017年更达到了48.97%,已高于发展中国家的平均水平。

而到2019年一季度,居民部门杠杆率为54.3%,较2018年底上升1.1个百分点,保持平稳上升趋势。

更值得注意的是,根据社科院经济研究所报告,截至2018年末,中国居民贷款规模达到47.9万亿,其中住房按揭贷款25.8万亿,约占全部居民贷款的一半。也就是说,另外的一半居民贷款,并不是用于大家想象中的还房贷,而是各类消费贷款。

不少人喜欢通过“非典”疫情对经济和房地产市场发展的分析,来推导“武汉肺炎”对房地产市场带来的影响。但实际上,2003年与2020年的居民消费习惯、国家整体经济实力早已不能同日而语。

诚然,2020年,中国GDP总量水平已经达到100万亿,整体的抗风险能力比2003年更强;但是,我们也要看到,2020年的大家,更习惯花未来钱,加上可能面临的降薪和失业风险,可以说是屋漏偏逢连夜雨。对于买房,很多人或许要推迟到对收入再次有“安全感”的时候。

缺钱的房企

“缺钱”一下子成为了当下茶余饭后避不开的主旋律,这不仅适用于每一个人,更是适用于房企。

一方面,2020年仍处于房企偿债高峰期。据统计,2020年,房地产行业需偿还债务规模为6832.2亿元,2021年,偿债规模达到9671.5亿元。房地产企业债务压顶,现金流已然吃紧,甚至部分中型企业已经面临难关。

图:房地产企业未来债务到期规模情况

在房子卖得顺风顺水的形势下,这些都是小问题。然而,受疫情影响,销售中心暂停开放,工地不能开工,原先可以依靠高周转、快速去化,以房换钱度过这次危机的企业,都陷入了现金流吃紧的状态中。

如下图,某“宇宙房企”坐不住了,绞尽脑汁卖房子。

在债务压顶及无销售回款的双重压力下,部分企业在破产边缘徘徊。根据调查结果显示,目前房企面临的问题中销售停滞占比32.3%,现金流风险占比达25.7%,融资成本上升和债务违约风险分别占比16.0%和9.3%。

现金流吃紧+高额债务+销售受阻,房企的日子可以说是很难了。负重前行之时,还坚持捐钱捐物“抗疫”的房企们,堪称表率。

房地产市场将喜现“黄金坑”

过去几年,深莞惠三地楼市一路高歌猛进。其中,要数深圳最魔幻。2019年,深圳曾出现二手业主抱团 “控房价”的做法,让小区二手房价上涨不少,更重要的是,还能卖得出去;2019年,东莞全市一手房均价首破“2”字头,正式进入“2万元俱乐部”;2019年,惠州在整体供大于求的情况下,均价依旧有所上涨。

可以推断,在疫情的影响下,这一路的高歌猛进势必会按下暂停键。推迟置业的购房者和缺钱的房企,将在疫情结束后碰撞出火花。

彼时,经济重新焕发生机,工作和收入步入正轨,置业被提上日程;房企为了解决现金流压力,拿下这首批入市的购房者,将极有可能采取“以房换钱”,以促销形式快速回笼资金,低位房价必将出现。

在深莞惠三地市场中,东莞的“黄金坑”将更为明显。

短期来看,由于东莞的支柱产业为制造业,外来务工人员较多,且难以实现“在家办公”。疫情导致的延迟复工将对这些企业和员工带来较大的经济压力。在这样的情况下,购房者的置业计划将会推迟较长一段时间,市场冷冻期较长;而由于企业运营压力,二手市场上或许会出现企业主抛售房产;新房市场将出现前述提到的低价促销。

长期来看,东莞有足量的外来人口和高新制造业作为支撑,这座城市的潜在需求和经济实力不可小觑,房价企稳回温可期。

疫情终将结束。活下来,挺过去,就是春天。

来源:凤凰网房产 

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