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深圳【中海深湾胤府】楼盘最新详细信息，图文解析
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01
深超总核心地段
打破限制创豪宅天花板
中海深超总项目原命名”深湾胤府“，市场对这一案名并不认可，觉得与中海产品系不符，同时，受”顺昌玖里“项目的强示范效应的影响，后更名为”深湾玖序“。
中海”玖“系项目的落地位置基本都处于城市的核心地段，中海顺昌玖里位于黄浦区历史风貌区、中海领邸·玖序、领邸·玖章位于徐汇滨江板块，而中海玖序也不例外。
▲深超总片区效果图
深湾玖序位于深圳湾超级总部基地经济区，中信红树湾东侧，OPPO总部大厦北侧，坐拥深圳最核心区位优势。
深圳湾超总住宅供应本来就极其稀缺，目前已建成的高端住宅有红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳，高端公寓项目有万科深铁臻湾汇。
在深超总住宅稀缺的市场行情下，中海凭一举之力，以125.32亿+竞配58500平竞得深超总调规的宅地，创造了深圳土拍历史上最高总价宅地。
▲项目施工全景图
与此同时，中海深湾玖序也突破了限价政策以来限售均价13.2万/平的天花板，且不受70/90 限制，专注于打造豪宅市场的大平层住宅，深圳楼市深受70/90之苦多年，市场上如此纯粹的豪宅产品已经极其稀缺。
▲项目施工进度实景图
近期，中海深湾玖序已经在南山香格里拉酒店66层开设临时展厅启动蓄客，销售团队也入驻完成，据了解，中海深湾玖序共规划6栋超高层（含1栋自持租赁住房），推出515套住宅，首批发售292套。（该项目含5套410-520平的稀缺顶复，虽然不在首发名单，但也值得期待哦）
首发户型面积包括：建筑面积196㎡3+1房4卫（首期发售74套）、建筑面积252㎡4+1房3卫（首期发售146套）、建筑面积328㎡4+2房5卫（首期发售72套）。
02
纯粹稀缺顶豪户型
纵享城市顶尖配套
【开 发 商】深圳市启潮房地产开发有限公司
【物业公司】中海物业
【占地面积】约3.63万㎡
【建筑面积】约20.77万㎡
【交楼标准】精装
【房产性质】70年住宅（23-93年）
【总 户 数】规划515户
【车 位 数】约1500个左右
【容 积 率】6
【绿 化 率】约30%
【梯 户 比】3T3、4T2、3T2
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原190平更改为196平：综合实用率为72.55%，作为项目入门级别户型，在3个主力户型中数量最少，仅有128套，首期发售74套。
该户型动区空间偏紧凑，静区各功能间尺度尚可，由于面积分配的问题，想形成真正的四房设计还差点意思，阳台旁边的书房仅有4平方米，且位于房子最中心的位置，在装修设计上，这确实是一个挑战，门口电梯厅因涉及到消防电梯和步梯，不能被完全私用，可以考虑在此处设置一些可移动物件，户型位于1栋2单元及2栋3单元（前面2栋）的单位，紧靠前面写字楼，可能会受到较大的光污染影响。
原250平更改为252平：综合实用率为71.64%，在3个主力户型中，数量最多，实用率目前来看最低，首期发售146套。
该户型在功能、尺度、均价方面都比较好，拥有两个三功能分区的套间卧室，居住起来具有舒适性和私密性，虽然储物间是暗房，但其面积不小，有足够的储物空间，门口电梯厅约12.73㎡可以私用，增加了公共活动区域，各个房间面积较均匀，非常适合大家庭居住，该户型的缺点在于阳台比196㎡的户型略小，主人房没有独立的衣帽间位置。
原315平更改为328平：综合实用率为78.83%，户型结构与之前传出的315户型基本一致，该户型实用率最高，首期发售72套。
该户型在功能、舒适性、私密性等方面都非常出彩，拥有独立保姆间、储物间和玄关，四个卧室都带有独立卫生间，其中两个是三功能分区的套间，两个相对小一点的次卧带的卫生间和公卫是暗卫，门口电梯厅约13.33㎡可以私用，最安静花园中间的位置，设计了4个套房，大小有6个房间+保姆间，作为唯一带生活阳台的户型，从功能和舒适性上来讲都是最高的，是一个非常适合大家庭居住的优质户型。
03
交通/教育配套
项目离2号线红树湾地铁直线距离约200多米，步行约400米左右，距离9、11号线的红树湾南站步行约500多米，地铁出行十分方便，开车10-20分钟可到达华侨城医院、港大医院、南山区人民医院。
自带9班幼儿园，一路之隔就是南山实验集团华侨城高级中学，旁边还有深湾小学、深圳外国语学校（国际部）等。
04
商业/文娱配套
项目自带6000㎡的商业，周边还有京基百纳商业+万科臻湾汇的10万㎡睿印商业，再远一些还有万象天地、海岸城、欢乐海岸等商圈，驾车在半小时以内。
深圳湾超级总部基地是全球罕见的被山、海、湖、湿地公园、高尔夫球场五重自然资源包围的区域，享受约618万㎡生态体量。(约368万m2国家级红树林自然保护区+约150万m沙河高尔夫+约69 万㎡华侨城国家湿地公园+约31万㎡中央绿轴)。
05
项目优缺点
优点
advantage
1.地段，地段，还是地段：核心区域（南山）的核心地段（深圳湾超级总部基地），周边不仅有老牌豪宅中信红树湾和红树西岸可以对标，还是新生代高端公寓项目万科瑧湾汇伴其左右，也坐享深超总3000亿规模的总投资。对这个数字没概念？那就拿海上世界片区来说，那边的总投资在600亿左右。
2.圈层，圈层，还是圈层：纯大户型，2000W起步，身价没有1个小目标，够不着。
3.硬要凑第三个优点，那就是中海的产品设计能力。项目两易其名，回归到中海的高端"玖"系列，“玖”系是中海旗下的高端物业系列。就拿最近上海黄浦的"顺昌玖里"来说吧，开盘当天去化达98.5%，销售金额约196.5亿，不仅刷新了中国楼市开盘单销的最高纪录，也让"玖"名声在外。此次将深超总也划到"玖"系列里面来，中海对此项目信心爆棚。
缺点
disadvantage
1.景观一般：不在一线海边，30楼以下楼层景观被周边的写字楼和公寓遮挡。
2.没有观景阳台：不论是基于景观受限的考量，还是深超总的外观统一规划，所有户型没有观景阳台。
3.私密性较差：离旁边的写字楼间距近，有些户型客厅对着写字楼工位。
4.光污染：夹杂在写字楼里的住宅项目，无可避免会存在光污染，应该也是在可接受范围内，灿灿团队后续会进行实测。
5.地块占地面积不大，6栋建筑，可以想象社区花园面积也不大。
6.物业管理问题：有自持租赁的小户型单元，是否与大户型共享公共区域，以及是否区分管理有待确认
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