理性评测|半山波老道21号应天:和一期对比,两者差异全面测评

香港中半山波老道 21 号，是长江实业在港岛核心地段打造的高端住宅项目。整个项目分两期开发，一期早已入伙，二期命名为 "应天"，于 2026 年 6 月推出市场。两期同属一个地段，却在规划、户型、定位和市场表现上呈现出明显差异。

规模与密度

一期由 3 座住宅大楼组成，共 115 个单位。二期 "应天" 缩减为 2 座，仅 66 个单位。户数几乎减半，人均占有社区资源更多，居住密度更低，私密性相应提升。在半山地段，总户数越少，圈层纯粹度往往越高。

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户型与面积

一期实用面积介乎 2,075 至 3,378 平方呎，户型覆盖 1 房至 5 房，以 4 房和 5 房双套为主力，偏向超大家庭或多代同堂。二期标准单位实用面积为 1,875 至 2,193 平方呎，主打 3 房及 4 房双套，面积门槛有所降低，但依然维持大宅尺度。二期还设有 4 伙连前庭特色户及 2 套顶层连天台大宅，顶层面积达 2,911 及 3,022 平方呎，层高 3.5 米，配逾 2,000 平方呎天台及私人泳池，产品线更丰富。

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位置与景观

二期位于地块上端，海拔更高，采用横排式规划，所有单位统一座向，户户互不对望。每一户都能前迎中环金融区、维多利亚港及九龙半岛城市景观，后靠翠绿山峦，双边景致兼顾。一期位置相对靠下，部分单位景观会受到楼体角度和周边环境影响。

私隐与配套

两期均配备私人独立电梯大堂。二期横排布局加上专属私梯大堂，住户从进入大楼到抵达家门，全程几乎不与其他住户产生动线交叉。项目整体占地逾 11 万平方呎，保留约四分之一绿化空间，设有 Club Borrett 专属会所，配备泳池等康乐设施。

价格与成交

近期成交显示，一期标准单位实用呎价集中在 6.2 万至 6.9 万港元，个别高层特色单位呎价可达 9.5 万港元。二期标准单位成交呎价普遍在 6.6 万至 7.9 万港元，整体高于一期同期水平。顶层连天台大宅两套分别以约 3.62 亿和 3.81 亿港元成交，实用呎价达 12.4 万至 12.6 万港元，刷新 2026 年全港一手住宅呎价纪录。截至 8 月，二期累计已售逾 10 套，套现超过 20 亿港元。

总结

一期与二期 "应天"，是同一地段上的两种产品思路。一期以大体量、大面积、多户型选择取胜，适合追求空间尺度的家庭；二期则以更少户数、更高位置、更统一景观和更精致产品线，面向追求私密性与圈层感的高端买家。两者并无绝对优劣，关键在于购房者的实际需求与预算定位。

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