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深圳【汉园茗院】在售户型，房价走势以及楼盘折扣详情！

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汉园茗院

基础信息：

开发商：深圳市汉园房地产开发有限公司

物业：新润园物业

占地面积：20214.15平方米

建筑面积：177235.24平方米

总栋数：A区4栋住宅+1栋保障房+1栋幼儿园，B区3栋住宅

总楼层：45/46层

总户数：1014户（住宅A区419套、B区474套）

车位：1088个

梯户比：三梯三户，三梯四户，三梯五户

容积率：5.72

绿化率：30%

物业费：5.6元/月/平

产品类型：（住宅）

状态：（已开样板房）

即将加推：B区474套117--122/160/187平四房，1单元、2单元层高三米，3单元层高3.6米；总楼层39--45层。

A区主力户型：109/111/121/158/168/205/241/257平（三至五房）

A区备案总价：776--2074万

A区备案单价：7--8万

A区折扣总价：110平三房660万起，121平四房756万起，158平四房1049万起，168平四房1099万起

A区折扣单价：6万起

A区交楼：2025年4月20精装交付

B区交楼：预计2025年6月

卖点：近地铁，准现楼，价格低，有明显价差，周边二手房挂牌价格8.5万左右。

0 1 项目概况

「汉园茗院」位于南山西丽留仙大道以东，长岭一号路以北，紧邻5号线地铁“长岭陂站”，交通出行极为便利。项目由深圳市汉园房地产开发有限公司倾力打造，用地性质为二类居住用地，总用地面积约2.0万㎡，建筑面积约11.6万㎡。

其中，住宅面积达到10.8万㎡（含2.4万㎡保障性住房），商业面积为4650㎡，还配建了9班幼儿园，占地面积2700㎡，为业主子女提供便捷的教育资源。

项目分A、B两区开发建设，A区419套已于今年6月获批预售，备案均价同样约为7.2万/㎡。目前，汉园茗院已为准现楼状态，预计在2025年4月即可交付使用。

项目本身沿袭了西丽片区“鸽王”属性，从2019年开始动工后就传闻要开盘，到现在时隔4年，都熬成现房了，才开放样板间准备上市。

0 2 上位规划

大学城片区位于大沙河创新走廊上游，属于南山区北部重要的生产生活服务中心，周边有多个深圳重大战略产业集群

1. 西丽湖国际科教城——创新驱动中心，汇聚华南理工深圳研究生院、哈工大深圳研究生院等7所高校和千余所高新企业

2. 留仙洞总部基地——深圳七大总部之一，集聚大疆创新、乐普医疗、传等名企

3. 深圳北站总部基地 ——即是交通枢纽也是产业基地，目前在开发的华润万象城也能为该区位提供生活便利

除了上面这些，西丽高铁枢纽也在建中，汇集4高铁2城际（深惠、深莞）4地铁（在建13号线、规划15/27/29号线），但目前高铁推进缓慢，前不久传出消息要重做环评，这也拖累了13号线的竣工计划，预计通车还要延后一两年

总的来看项目片区规划规格很高，周边都是高新技术产业和科教文化产业，高净值人群集中，未来发展潜力很大。

0 3 产品概述

项目分为A\B区，本次推出的A区离地铁站出入口更近，也更靠近高架地铁线，但据地图测量间隔有近100米，地铁噪音对住宅的影响不会特别大。

A区主要由5栋住宅组成，二、三、四单元45层，一、五单元46层，其中一单元为保障房，不与其他商品房混在一栋楼里，朝向大都是西南/东南向，少数腿正南向，三单元15楼以上及四、五单元为本次推售楼栋，面积109~169㎡的三-四房，另有12套顶楼复式。

A区南面是9班幼儿园，整个小区花园中规中矩，楼栋布局比较齐整，对视情况不严重，不过间距略有些近了，看着有点挤

0 4 交通出行

汉园茗院位于南山区留仙大道与长岭一号路交汇处，距离最近的长岭陂地铁站（5号线）仅100多米，一站就能到深圳北换乘，自驾方面，周边有留仙大道等城市道路，前往宝安、龙华等区域十分便捷

0 4 教育资源

项目位于西丽科教城，周边的教育资源丰富，项目自带一所9班幼儿园，西南侧为私立学校深圳道尔顿新华公学，项目南侧的18班九年一贯制长源学校正在修建。

学区范围内三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学，3所学校目前都只是小学，初中目前只能在二小借读，除了塘朗小学要拓建成9年制学校外，塘朗城车辆段目前也在建一所中学，但是整体水平都较为一般

0 5 商业休闲

整个项目有底商规划，自带4万㎡商业，附近有多个集中商业，深圳北站缤果空间、10万㎡的宝能环球汇、塘朗城可满足日常生活购物需求

休闲上背靠塘朗山公园，离大沙河生态绿廊也很近，节假日很多大人带小孩在公园里玩耍

西丽科教城片区鸟瞰

0 6 户型图

A区平面图

0 7 评测总结

优势

1. 区位：位于西丽大学城片区产业高端密集，靠近西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、深圳北站总部基地

2. 环境：低层看山，高层观湖，片区自然环境好

3. 产品：准现房销售，所见即所得，开发商之前楼盘都属精品

不足

1. 社区：A区地块旁边就是主干道留仙大道，加上地铁轨道，会有一定的噪音影响

2. 其他： 考虑到楼栋都为超高层，楼间距略小，加之周边住宅的遮挡，往南面的景观视野会有遮挡

综合评价

「汉园茗院」最大的优势位于居住密度较小的大学城片区，居住舒适度高，周边产业规划及商业医疗配套完备，项目准现房交楼，对品质有明确感知，另外塘朗山和长岭陂水库的山水景观资源也还算不错，总的来说「汉园茗院」适合在南山片区追求居住品质以及生活便利的改善型购房者

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