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深圳【翰熙典居】

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产品分析

翰熙典居，位于深圳南山粤海街道腾讯总部旁，前身为“桂庙新村旧改项目”。

项目总建面约37万㎡，建成后将成为集住宅、商业、办公及酒店为一体的大型综合项目，能为片区供应含保障房在内近25万㎡住宅。

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阳光华艺房地产公司已深耕深圳23年，主营房地产开发，旗下有建筑施工企业、物业管理公司、酒店经营管理公司等，运营有自有品牌酒店，已经成功开发了阳光华艺大厦、南山城市花园、流塘阳光花园、阳光海滨花园等多个旧改楼盘，在行业内颇有名气。

2023年9月，项目终于开始动工，工程造价7200万元。按照目前的工程进度来看，项目已出地面15层左右，相信很快就能和大家见面。

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翰熙典居总占地70224㎡（相当于10个标准足球场大小），定位是打造集居住、商业、办公、酒店及公共配套设施为一体的综合社区。

项目开发建设用地41660㎡，容积率8.9，计容建筑面积369100㎡，包含住宅249950㎡（含人才住房和保障性住房32500㎡），商业、办公及旅馆业建筑106530㎡（含商业文化设施不低于5330㎡）。

另外，项目还有规划近12620㎡的公共配套设施、3200㎡ 的12班幼儿园、占地面2900㎡公交首末站等，并配建占地面积1500㎡的社区体育活动场地。

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项目总投资83.56亿元，共分三期开发，除去保障性住房和回迁房，总共可售714套商品房。

本期先推出的是01 地块，靠近深大校区。01地块规划总建面约17万㎡（住宅建面约8.9万㎡，商业建面约3.2万），容积率达9.0。由2栋（1栋1、2单元）53层、1栋（1栋3单元）43层的超高层塔楼和1栋幼儿园组成。

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项目总规划1038套，其中保障房612套、回迁179套、可售商品房247套。规划停车位834个，车位比为1:0.83，车位略紧张。

据最新消息，本期推售面积为105-135-165的3-4房，将按照新规进行户型设计，预计使用率可达90%，项目展厅及销售团队已在组建，预计春节后开放展厅及样板间。

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另外，02地块，在白石路一侧，规划总建面约16万㎡，容积率9.32。规划住宅建面约8.37万㎡、商业建面约1万㎡，办公面积约1.7㎡。

项目由4栋超高层塔楼组成，其中2栋2单元为26层的办公楼，2栋1、3、4单元分别为54、51、53层的住宅楼。住宅套数共872套（回迁544套+可售328套），提供停车位747个。

03地块，在白石路一侧，规划总建面约17万㎡，容积率11.19。规划住宅建面约7.65万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公面积约0.6万㎡，酒店约1.9万㎡。

项目规划1120套（回迁981套+可售139套），停车数1019个，由3栋超高层塔楼组成，其中3栋1、2单元分布为52、53层的住宅产品，3栋3单元为35层的办公+酒店产品。

值得注意的是，在项目的西侧会配建一所小学，目前尚未开始动工。网传未来引进的学校或许是深大附属的小学。

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地段配套分析

翰熙典居项目坐落于“深圳最牛街道”——粤海街道，一侧是深圳大学，另一侧是大厂云集的南山科技园，地理位置十分优越。

要知道，粤海街道被誉为“中国的硅谷”，走出了华为、腾讯、大疆等一大批著名企业，传说曾凭一己之力抗住了贸易战，于2020年开始火出圈。

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年轻的90后——粤海街道，到底有多厉害？

粤海街道办成立于1991年，至今才“32岁”。面积约20.99平方千米，占深圳不到0.6%的面积，开车绕一圈10多分钟即可逛完。

但这样的“小身板”却创造约超过4000亿的GDP，这个规模甚至超过了一些省份的GDP总量，综合排名连续多年位居全国前三。人均GDP约为6.32万美元，排名世界第十二，是北上广深四个一线城市的10倍。

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粤海街道的心脏，是深圳科技园，也称为深圳高新区（南山园区）。每个城市都有一个科创担当，例如北京的中关村，上海的张江高科技园，而在深圳，它是南山科技园。

片区内坐拥130+家上市公司，总市值超过5万亿。这里各种科技公司俯拾皆是，不仅有腾讯、百度、大疆、迈瑞、大族激光、金蝶软件等国内著名科技公司，很多国外科技公司如苹果、微软、高通也将其办事处或者研发中心设置于此。

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值得一提的是，粤海街道还拥有深圳大学等高等学府，为区域提供了丰富的人才资源和科研支持。同时，街道内还设有多个创新平台、孵化器和加速器，为初创企业和创新项目提供了良好的成长环境。

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价格分析，优缺点总结

由于项目周边无竞品新品房，可参考的仅有二手房房源价格。

据数据显示，片区热度最高的二手房——华润城润府一期，成交均价14.2万/平。近30天内带看人次高达1264次，即小区日均看房人数高达42人次/天，足以证明“最牛街道”的购买力和热度一直都在。

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位于项目正南面的四个老小区，锦隆花园、学林雅院、海文花园、创世纪滨海花园，楼龄已经20+年，挂牌价格在7.4-9.7万/㎡之间，目前在售房源较少。

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根据锦隆花园过往成交记录，可以看到在楼市火爆的2020年，该小区成交均价在8.8万/平左右，目前挂牌价在7.4万/平左右。

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而在项目西边的厚德品园由于楼龄相对较新，价格要高很多，挂牌价在11.6万元/㎡，以往成交均价在11.1-13.5万元/㎡。若参考厚德品园的市场均价，预计翰熙典居开盘价在10万+/㎡以上。（具体以开发商公示消息为准）

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最后，总结一下项目的优劣：

项目优势：

1、位于粤海街道办内，周边集聚了腾讯滨海大厦（400米）、软件产业基地等写字楼，片区高新人才聚集，地理位置优越；

2、属于大型旧改项目，未来改造潜力巨大，焕新区域居住环境；

3、周边配套齐全，交通十分便利；

4、周边没有新房供应，二手放盘也很少，片区内无对手，楼盘关注高；

5、户型为新规后的产品，网传使用率高达90%。

项目不足：

1、小区居住属性不够纯粹，714套商品房+1525套回迁房+791套保障房，圈层混杂；

2、容积率偏高，且属于超高层住宅，居住舒适度一般；

3、车位比不足1:1，停车位较紧张。

4、37万㎡综合体+3030户高位密度，且属于超高层住宅，居住体验存疑；

总的来说，粤海街道已多年没有新盘推出，翰熙典居在地段和配套方面均属于上乘，非常适合在南山、宝安大厂上班的置业群体，最终还是要看价格多少，如果开盘10万/平以下可以闭眼入，如果10万/平以上，可以看自身预算、是否重学区、通勤时间等需求进行多方考虑。

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