一文读懂越秀瑞樾府可不可以买,越秀瑞樾府优缺点(利弊)深度分析
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当下宝中最受关注的新盘莫过于越秀瑞樾府,这是宝中时隔四年后,再次推出的限价新房。
越秀瑞樾府的热度来自三点:
第一是限价,8.86万/㎡的销售限价同周边二手房有一定的倒挂;
第二是配套,项目能坐享宝中片区成熟的资源;
第三是项目的户型,可销售的306套房源全部为改善型的四房产品。
宝中时隔四年的新盘
宝中作为西部大热的片区,总是吸引着深圳购房者的关注。但由于土地资源有限,宝中片区已有四年没有新盘入市,片区上次有新盘供应,还要追溯到2019-2020年的海纳公馆、云玺锦庭和都市茗荟一期。
目前宝中还有盛意家园、都市茗荟二期、泰华梧桐林居等等“捂盘”项目未对外售卖,项目久拖不卖已“熬”走了一批购房者。
自2019年集中供地以来,宝中集中土拍成交的住宅用地屈指可数,作为片区稀缺的新盘,2022年拿地的越秀瑞樾府因此吸引了市场的热度。
尤其是瑞樾府入市的限售价仅为8.86万/㎡,打破购房者心中对宝中动辄10万+的市场印象,更有市场声音认为瑞樾府的出现让宝中片区的二手房价出现了松动。
从新房价格对比情况来看,今年8月2日,宝中又一宅地成功出让,该宗地是深圳首宗“竞现房”宅地,同样是限价8.86万/㎡。
另外2021年11月拿地的鸿荣源胤璇目前还在建设中,该项目的毛坯限价为8.55万/㎡。
意味着未来两到三年宝中的新房销售价格大致会锁定在8字头。对于购房者来说,接下来一段时间还会有同样价格房源的可选项,可以择机观察再入市。
另外从二手房维度来看,项目的单价对比周边产品倒挂1万--3万--5万/㎡。
根据2023年上半年的成交数据来看,瑞樾府周边的楼龄超10年以上的老小区普遍单价在10万元上下。其中,距离较近的幸福海岸上半年有107㎡的房源成交单价为9.89万/㎡;深业新岸线有139㎡的房源成交单价为9.2万/㎡,今年7月该小区有141㎡的房源以8.8万/㎡单价成交。
而部分次新小区的成交单价则普遍在10万+。其中,2013年建成的鸿荣源西城雅筑成交均价9.84万/㎡;2017年建成的宝中龙头盘鸿荣源壹方中心玖誉成交均价高达14.6万/㎡。
整体来看,由于限价,宝中未来还会有8字头的新房项目问世,而二手房相比周边楼龄较大的小区来看价差不大,但相比次新小区还是有价格优势。
瑞樾府户型为全4房设置,109平小四房和144平大四房,其中144平可改5房,为4+1。也就是这个盘没有三房以下小户型,纯四房,
建面约 109 ㎡A户型 4房2厅2卫
【环幕风蕴】南北通透,空气对流,时刻鲜氧相伴
【奢华气蕴】约26㎡朗阔客餐厅,容纳一家人的欢乐时光
【向阳意蕴】约6.4米景观阳台,极目视野,拥揽开阔盛景
【时光温蕴】“U”型厨房,流畅动线,自在烹调美味
【奢尚底蕴】主卧套房,独立衣帽间设计,私属尊崇享受
点评一下这个户型。109平分为两个109A和109B。这是109A。109A只有两条腿,客厅和餐厅南北通透,入户有玄关保护室内隐私。6.4米的宽景阳台,非常舒适。
109B
建面约 109 ㎡B户型 4房2厅2卫
【生活晖光】四面宽朝南,超宽采光面,时刻与阳光相伴
【浪漫韶光】LDK交互厨房,烹饪时兼顾与家人互动,享受居家温馨时光
【旖旎风光】约24㎡宽敞客餐厅,装下亲朋欢聚的温馨日常
【广角目光】约6米面宽景观阳台,让阳光时刻洒满客厅
【曼妙时光】多功能志趣空间,灵动百变,为生活预留多种可能
按照8.86万的限价,109四房均价约965万,那么中低楼层起步价应该在900万左右,基本上就是以周边二手房3房的价格买这里的4房,且这里楼龄新了十几年,优势还是相当明显的。109A或许会去到1100万总价,作为一个优质的四房户型,还是香的。
144平的4+1房:
建面约 144 ㎡ 4房2厅2卫
【奢适心境】阳光玄关,带独立飘窗,明朗格调营造归家仪式感
【自然盛境】四通透空间,南北双阳台,双面观景与自然无界交融
【生活醇境】约34㎡IMAX餐客厅,奢阔格局定义生活排场
【贵雅情境】约30㎡主卧套房,带步入式衣帽间,私属领地尊享生活
【多元谧境】开放式厨房设计,兼顾美味与爱,珍惜与家人相处的每秒
值得注意的是,大客厅和阳台拥有5.7米的开间,如果实在家庭人口多,客厅是可以再单独隔出一个小房间的,只是会牺牲大客厅的尺度,各取所需吧,至少提供了更多的一种可能,挺好。
基本上,我觉得按照现在新盘的标准,140多平做到这样的设计,兼顾了舒适性、功能性,按照8.86万的价格,这个户型总价约1275万,就当它1300万吧,4+1房,这样的价格,相当有性价比。
片区配套成熟,
宝中二手房价过去几年高涨的原因,离不开片区醇熟配套的兑现。关注宝中片区的人更在意的是,区域内醇熟的配套能带来的生活方式。
人文配套:步行约5-10分钟,享投资超40亿的5大文体配套及三馆一城(约30万㎡深西最大文体中心宝安体育场、宝安图书馆、青少年宫、滨海演艺中心等);
商业配套:步行约10分钟,奢享城市2大顶级网红商业(壹方城、欢乐港湾);
绿氧休闲:步行约5-10分钟,至海滨广场、海滨休闲带,实现生态绿氧休闲生活;
医疗配套:步行约5分钟,至妇幼保健院、儿童医院(在建中),护航健康生活;
国际化教育:区域教育配套丰富,汇聚海韵学校、新安中学(集团)第一实验学校、中英公学、前海哈罗国际学校,宝安小学等学校,全龄段优质精英教育,领跑孩子未来。
交通方面,距离瑞樾府最近的地铁站为1号线宝体站,步行大约600米;另外项目到11号线宝安站步行距离大约700米;约1km内还有1、5、11号线三轨交会,可快速到达南山、福田中心区。
航空:地铁仅需2站直达宝安国际机场,快速链接世界各地;
路网:约200米直达宝安主干道新湖路,毗邻广深沿江高速,湾区重要快速主干道,距高速入口约2公里;海滨大道(直连南山滨海大道、福田滨河大道,建设中)、妈湾跨海通道(连接大铲湾-妈湾,预计 2023年底贯通)。
两条地铁线路的附加价值都比较高。乘坐11号线从宝安站到南山的后海站只需要3站,乘坐地铁的纯粹时间只有10分钟;到福田的岗厦北也只需要7站,大约半小时即可抵达;而开车的话,项目约200米直达宝安主干道新湖路,约2公里可到达广深沿江高速的入口。
回归到瑞樾府项目本身来看,其整体的体量偏小,项目占地面积只有约1万㎡,总建筑面积约79816㎡。
实际位置方面,项目在福中福·幸福海岸小区的西南夹角地带,由3栋塔楼组成。这个位置基本没有任何山海的风景,高层的景观可以看片区内的学校或二手小区等建筑。
由于项目体量小,其可售的商品住宅只有305套,另外还有超200套房源不对外售卖,部分作为开发商自持租赁的住房。但据现场销售解释,这部分自持租赁住房未来有极大的可能直接和企业签约,租赁给其员工,开发商方面会尽量维持住区圈层的纯粹。
第一,项目的容积率高达5.42,作为对比的是,同一展厅内的越秀潮樾府容积率为4.43,高密度可能无法为住家型购房者提供更好的空间体验感。
第二,小区内的公共配套面积非常小,花园面积小,小区绿化率只有25.01%。尽管是套均总价接近千万的房子,但小区里并没有泳池等公共设施,从沙盘来看小区内部只有一小部分儿童乐园和一块绿地。
第三,车位比较紧张。项目一共585套住宅,但实际车位中自用停车位只有360个,车位比只有1:0.62。另外小区内还有300个社会公共停车位,算上公共车位小区内车位比勉强能算1:1。
整体来说,瑞樾府所处的位置是西部较为核心的板块,项目由于限价因素同周边产品也有一定的倒挂,项目延续越秀“樾”系品质,产品的设计和质感有一定水准,越秀作为实力房企,在交付方面也有一定的保障。
项目售价:限价8.86万/㎡
交付标准:毛坯送简装
销售产品:109㎡245套;144㎡60套
容积率:5.42
车位数量:自用360个+公共300个
梯户比:2梯5户
交付时间:2025年7月30日
开盘时间:预计25日选房
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