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深圳【润宏城·润臻园】

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润臻园是光明第3个入市新规后建设的楼盘，也是光明体量最大的新盘，总建面达到了382万㎡，更是华润集团在深圳首个新规后建设的项目，13号地铁线“月亮路站”距离约300米，可以读深圳实验学校明湖校区+深圳中学科学城学校，都是四大名校且都是在学区分范围。

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【开发商】深圳市润宏房地产开发有限公司

【占地面积】2.98万㎡

【建筑面积】28.6万㎡

【总户数】1836户

【户型面积】约89-128㎡3-4房

【停车位】2060个，1:1.2

【物业及物业费】华润物业，4.5元/㎡

【绿化率】30.01%

【容积率】7.19

【总楼栋及层高】7栋，26-57层

【梯户比】3梯6户

【产权年限】70年（2022年12月30日-2092年12月29日）

【项目位置】深圳市光明凤凰街道塘尾社区

【交楼时间】2027年12月

【交楼标准】 精装

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-项目周边配套介绍-

交通配套：轨道交通直线距离约600m到达地铁13号线月亮路站（建设中），1站凤凰城，9站到南山，2025年将推动13号线二期（北延）建成通车（信息来源：宝安日报），近享3纵4横公路网，咫尺松白路/东明大道双城市干道，东明大道2025年已通车，从项目至凤凰城地铁站开车仅5分钟车程。

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教育配套：自带有1所9班制幼儿园，家门口约100米有1所九年制公办学校在建，另外根据光明区教育局2024年最新的学区划分，润臻园属于塘尾社区，小学学区划分在光明区外国语学校、凤凰城实验学校、光明区实验学校、玉塘学校、龙豪小学；初中学区划分在深圳中学光明科学城学校二部、光明高级中学、深圳实验光明学校。

特别是位于润雅园对面的深圳实验学校明湖校区，润臻园小初学区都有划分，该校是1所九年制公办学校，预计2026年会投入使用，占地面积2.52万㎡，总规划54班，可以提供约2520个学位。

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商业配套：项目自身规划了约6万㎡特色商业街区，涵盖TOD集中商业、公园潮聚场等多元形态，类似华润置地打造的万象天地新型商业体，提供24小时潮流体验。

周边3公里内汇聚万达广场、大仟里、N次方公园等成熟商业综合体，满足日常生活与高端消费需求。此外，片区更新单元内还计划引入街区式商业与生态公园结合的无边界购物场景，进一步提升商业活力。

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休闲配套：这是一个被河道+公园半包围的项目，周边2公里范围内可以享受到约200万㎡的城市公园美景。包括500米范围有60万㎡的明湖城市公园，东面是规划中的3000㎡三角公园。茅洲河水岸公园、鹅颈水湿地公园、东坑湿地公园、凤凰文体公园在建中。其中凤凰文体公园规划了博物馆和文体场馆等配套。此外，还规划了23宗公园绿地、3宗教育设施用地、1宗社会福利用地等。

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优点：

1、地铁口大城：作为TOD地铁大城，地铁、商业、学校等配套齐全；

2、新规产品：户型使用率高，性价比高；在超高层时代，本项目户型使用率超高，主要原因是赠送的80CM宽的可利用飘窗，并且有着2.4M进深巨大阳台。

3、生态资源：紧邻茅洲河公园；部分户型有着极其优质的绿芯景观，类似大沙河，并且一路之隔。

4、产业大城：产业为智能传感器、精密仪器设备、研究开发以及检测研究。高净值人群占比高。

5、性价比高：总价280多万上车新规户型3+1房，得房率和性价比超高！

缺点：

1、交楼时间：为27年精装交付，是目前光明交楼时间偏晚的项目。

2、施工影响：一期住宅为4个地块，分批建设，1号地块交房后，其他3个住宅地块有轻微建筑噪音。

3、设计缺陷：大面积户型略有缺点，例如儿童房偏下，餐厅拥挤等。

4、密度偏高：幸亏距离200万m²的公园比较近，但是本社区内花园不大。

5、开发周期：整个润宏城项目体量大，开发周期超过10年，配套落地需要时间。

总之，目前周边以工业园和产业区居多，城市面貌稍显落后，但由于拆除重建比较容易，而且体量如此大新盘，未来社区自带配套会非常完善，距离凤凰城很近，目前的商业和文娱配套都可以共享，华润的品质还是可以信赖的。

目前光明区300万以内或者300万左右能买三房两卫户型的小区，除了润宏城也就是旁边的松茂御城，要么就只能选公明板块的龙湖御湖境、玉塘的深业御棠上府，目前光明核心板块的凤凰城街道只有光明城板块还可以选，但是总价也基本到了350万左右才能买三房两卫了。

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