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深圳【望海玥】

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深圳南山招商望海玥公寓有其独特优势，也存在一些不足。价格方面，受市场环境和销售策略影响存在一定波动，目前有开盘折扣等优惠措施，但从整体备案价来看未出现明显降价情况。具体如下：

项目优势：

地段稀缺：位于蛇口核心地段，该区域新房长期 “断供”，与中信东角头、半岛城邦五期并称 “三大稀缺新盘”，地段价值高，具有较大的升值潜力。

交通便捷：紧邻地铁 2/8 号线东角头站，步行仅 200 米，2 站可到海上世界，且未来 13 号线直连深圳湾口岸，交通出行十分便利。

景观较好：部分高楼层可享 “二线海景”，南侧蛇口渔港即将升级，未来景观有望进一步优化，居住环境较为宜人。

配套完善：教育方面划片育才集团太子湾学校。商业上自带 1 万㎡商业，周边还有海上世界、K11 等高端商业体，滨海栈道、女娲公园、歌剧院（在建）等步行可达，能满足购物、休闲、娱乐等多种需求。

户型门槛友好：主力为 36-60㎡小户型，总价 215 万起，对比周边二手房，性价比突出，对于刚需购房者和投资客来说较为友好，且租赁市场需求旺盛，租金回报率预计可达 3.5%-4%。

开发商实力强：由招商蛇口和渔二实业开发，招商蛇口作为国企，具有丰富的开发经验，楼盘品质和交付能力相对有保障。

不足之处：

容积率高：容积率达 7.25，住宅 45 层加公寓 39 层，社区园林空间有限，居住密度大，可能会影响居住舒适度。

回迁房占比高：项目住宅中回迁房占比超 86%，居住人群相对复杂，后期物业管理难度可能较大，也可能会影响小区整体氛围。

城市界面待提升：周边老旧城中村环绕，城市面貌较为杂乱，改造周期可能长达 5 到 10 年，短期来看，宜居性会受到一定影响。

价格波动原因：

市场环境因素：当前深圳公寓市场整体处于库存高压状态，成交面积和价格呈下降趋势。2024 年深圳公寓成交面积暴跌 64%，成交均价同比下降 22.1%，2025 年一季度这一颓势仍在延续，在此大环境下，望海玥公寓销售也受到影响，去化速度较慢，这使得开发商可能会根据市场情况调整价格策略。

项目自身因素：项目回迁房占比高，可售住宅房源少，公寓成为重要回款部分。但由于其定价相对周边竞品万科蛇口公馆等较高，导致去化率不高。为促进销售，开发商可能会推出一些优惠活动，从而造成价格波动2。

项目本年首先共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，单价6.4-9.7万/㎡，开盘约93折，折后均价7.5万/㎡，单价5.97万-9.1万/㎡，总价215万起。

主力户型有四个：

60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万

44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万

46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万

36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万

2栋公寓

项目本年首先共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，单价6.4-9.7万/㎡，开盘约93折，折后均价7.5万/㎡，单价5.97万-9.1万/㎡，总价215万起。

主力户型有四个：

60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万

44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万

46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万

36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万

2栋公寓

A/B/C/D户型图展示

楼盘总结

卖点：

1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚；

2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优；

3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾。

综合评价：

从位置来讲是相当不错的，靠近地铁，距离周边的大型商圈都不算太远，适合追求蛇口地段、看重海景资源的购房者，但高容积率和较小社区规模、以及周边农民房形象可能影响居住体验。

除开服务和配套，望海玥自身的物业属性也堪称“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常见的商办改造公寓，而是拥有70年产权受到政府承认的“真公寓”——约3.1米舒适层高，可通燃气（限边户），这在深圳市场上已是凤毛麟角。

更难得的是，望海玥建面约36-60㎡的精致户型，是深圳湾板块目前唯一在售的、拥有一线海景（部分户型）的小户型新盘。

“真公寓+小户型海景新品+酒店式服务体系”，使其在深圳湾这一寸土寸金之地，更显珍贵。

A/B/C/D户型图展示

灿灿聊房产

楼盘总结

卖点：

1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚；

2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优；

3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾。

从位置来讲是相当不错的，靠近地铁，距离周边的大型商圈都不算太远，适合追求蛇口地段、看重海景资源的购房者，但高容积率和较小社区规模、以及周边农民房形象可能影响居住体验。

除开服务和配套，望海玥自身的物业属性也堪称“稀缺中的稀缺”。

它并非市面上常见的商办改造公寓，而是拥有70年产权受到政府承认的“真公寓”——约3.1米舒适层高，可通燃气（限边户），这在深圳市场上已是凤毛麟角。

更难得的是，望海玥建面约36-60㎡的精致户型，是深圳湾板块目前唯一在售的、拥有一线海景（部分户型）的小户型新盘。

“真公寓+小户型海景新品+酒店式服务体系”，使其在深圳湾这一寸土寸金之地，更显珍贵。

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