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随着房价下降，买房人的选择也更多，原来300万预算只能看龙岗坪山，如今可以往宝安、光明、龙华部分片区考虑。
例如龙华观澜片区，2022年4月片区价格在5-7万/㎡，如今均价在4.2万/㎡左右。
而近日，我们也接到几个网友的咨询：300万以内，是买观澜配套更好的合正观澜汇三期，还是买新规的金光华溪山禾玺御府？
考虑买观澜的，基本是在福田上班，比起光明宝安，龙华更合适，由于预算不多，只能在观澜打转。
前段时间，跟一位离开房地产行业几年的朋友聊天，说起现在的观澜时提到：“200多万都能买合正观澜汇3期了。”
他愣了2秒，才回：“怎么那么便宜了。”
或许他对观澜的认知还停留在几年前：
2020-2021年，深圳楼市一片红火，近郊区域同样受益，尤其是当时4号线北延线开通，从清湖站延伸到牛湖，作为片区标杆盘的合正观澜汇二手房成交价突破7万/㎡。
2021年，可以说是观澜房价的高光时刻。
当年，观澜“双无”新盘（无地铁、无配套）备案均价近5万/㎡，也能最终售罄。
后面的行情大家也清楚了，龙华北站、红山、龙华中心区等片区开始卷价格，观澜更是卷得不可开交。
以上述网友提及的合正观澜汇三期和金光华溪山禾玺御府为例：
合正观澜汇三期（澜汇云境、澜汇云庭）推建面约72-131㎡2-4房，约71-75㎡2房折后约280万起，折合单价约3.89万/㎡。
金光华溪山禾玺御府推建面约75-105㎡3-4房，约75㎡3房折后约290万起，折合单价约3.87万/㎡。
根据网友的咨询需求，总价300万以内，考虑的是观澜汇三期（澜汇云境）的72㎡两房和金光华溪山禾玺御府75㎡三房。
两个项目各有拥趸，优缺点都很明显。
如果单从楼盘自身配置来看，合正观澜汇三期很难拼得过金光华溪山禾玺御府。
最大的区别是，前者还是旧规产品，71-75㎡只能做两房，而且优化的空间并不多。
后者应用建筑新规，建面约75㎡能做到三房两卫。
1、梯户比和层高：金光华溪山禾玺御府＞合正观澜汇三期
合正观澜汇三期71-75㎡两房分布在澜汇云境2栋，2栋为6梯10户布局、共57层，16-39层应该是回迁房。
金光华溪山禾玺御府75㎡三房分布在3栋、4栋，3梯6户，共43层。
2、户型使用率：金光华溪山禾玺御府＞合正观澜汇三期
合正观澜汇三期两房有两种户型，朝向分别为东北和西南朝向。
两种户型都是餐客厅一体化设计，公卫跟次卧可以组成类套房。B2户型还有双阳台。
溪山禾玺是整个观澜第一个打造的新规楼盘，也是目前观澜新房当中唯一在售的新规楼盘，其得房率最高去到了104%！更是一个集高端住宅、学校、公园、文体、写字楼、商业、历史文化于一体的综合百万大盘。
目前一期首府同样也涨价了，折后只有9折这样，可选性也不多了其中72的已经售罄在售是82-95㎡，现在加推08地块75-105㎡，相比06首府地块，08地块小区更大一些共5栋楼，06地块只有两栋楼，08地块更安静一些，楼下就是河边公园，户型方面06地块是72-95㎡3-4房，08地块是75-105㎡3-4房
1栋105，3栋85都是东南朝向，视野最好可以看河景前面还没遮挡，西南朝向最好的是1号楼83的户型，可以看河景包括前面的城市景观没什么遮挡。
项目介绍
金光华溪山禾玺御府该地块有5栋住宅，全部为新规户型，得房率达到了100%，属于该区域唯一新规产品；本次计划首推1栋/3栋/4栋，共3座楼栋，约800套住宅产品；
自去年9月一期溪山禾玺首府首发后，金光华观澜的超百万平城市综合体近期推出了二期溪山禾玺御府。本周开盘，3房2卫产品折后总价约286万起，相比同区域其他楼盘便宜50万，性价比极高。对于购房者来说，这是一个难得的机会，为龙华观澜的购房者带来了一个极具性价比的选择。
一、溪山禾玺御府项目优势
1. 优越的地理位置
溪山禾玺御府位于观澜河旁，北面是63班九年一贯制学校、南面是历史文化广场、东面是观澜河碧道公园，与观澜古墟一河之隔，三面环景、无遮挡，是整个大城景观面最好的位置。项目周边交通便利，附近布局了地铁4号线观澜站和22号线桂花站（建设中），直达深圳北站、福田中心区，通达全城。并且连接梅观大道出入口方便，可轻松抵达福田、南山等深圳主要商业中心，凸显快速交通接驳的能力。
2. 高品质的住宅产品
溪山禾玺御府有5栋住宅，全部为新规户型，得房率达到了100%，属于该区域唯一新规产品。本次计划首推1栋/3栋/4栋，共3座楼栋，约800套住宅产品，面积有建面约75㎡3房2卫、80㎡3房2卫、83㎡3房2卫、85㎡3房2卫，3房产品共4款不同户型，另有94㎡4房2卫、105㎡4房2卫，层高43层左右，3梯6户设计。价格已定调，3房2卫产品折后总价约286万起，二期做了精装交付，相比简装交付的楼盘，精装又省下大笔装修费。
3. 完善的配套设施
溪山禾玺御府所在的金光华溪山禾玺项目规模较大，整体东南向沿观澜河布局，与观澜古墟历史文化街区一河之隔；西南向毗邻梅观大道及深圳民法公园；北向背靠山体公园，与银星科技园、迈瑞医疗龙华基地（建设中）等重磅产业园相近。周边业态丰富，龙华区中心医院、观澜体育中心（建设中）、约40万㎡壹方天地旗舰商业（建设中）等优质配套设施环伺。
4. 生态宜居的环境
大项目依河而建，公园环绕，总建面约120万㎡，划分了6个地块进行开发建设，打造一站式综合大城生活圈。待整体完成后，将涵盖29栋住宅、2栋写字楼、约2万㎡商业配套、2所幼儿园、1所63班九年一贯制学校、文化活动中心、大布巷历史文化广场等。更有1条河萦穿，7个公园环绕，以及观澜体育中心（建设中）紧邻，是龙华少有的以品质、生态、文体为规划核心的低密大城。其中，观澜河是龙华山水生态中轴重要节点，经过多年的系统治理和沿河环境品质提升，实现了“破茧成蝶”华丽转变。未来还将持续对标国际一流，高质量打造为都市亲水生态长廊。沿观澜河还建设了多个碧道公园，溪山禾玺旁的观澜河碧道公园（建设中）约3万㎡，规划联动观澜古墟，实现坐船游“水上观澜”，观古墟灯光秀的场景，预计今年第三季度可完工。项目紧邻的观澜体育中心（建设中）建面约7.2万㎡，是一座集运动休闲、公共服务为一体的综合性体育中心。
二、金光华溪山禾玺御府户型亮点
1. 建面约75㎡3房2厅2卫
一共8条腿，选择比较丰富。70-80平户型在市面上有楼盘在售，但基本为3房1卫或2房1卫，溪山禾玺基于新规设计优势，75平直接升级为3房2卫，具备功能全的同时还压低了总价。
2. 建面约80㎡3房2厅2卫
80㎡是本批次产品中唯一设计为南北对流格局，而且是整体横向采光，位于1栋，仅有2条腿，朝向社区内部园林相对静谧。餐客厅厨一体化设计，可根据居住需求调整为大两房格局或者L型餐客厅，空间改造灵动，比较实用的“成长型”户型设计。
3. 建面约105㎡4房2厅2卫
本批次产品中最大面积户型，位于1栋，东南朝向最前排，一共两条腿。观景阳台约2.1米宽，加上三个卧室一共四开间推窗即是观澜河、碧道公园、大布巷历史文化公园景观，视野开阔无遮挡，居住感受好。主卧套间设计，带步入式衣帽间，双面采光。同样是“成长型”户型，可根据需求灵动布局室内空间格局。
位于深圳龙华观澜的新楼盘——合正观澜汇三期【合正·观澜汇云境】已经取证并开盘入市!
本次推售的是2栋和4栋一、二单元，面积72-75㎡两房一卫，89㎡三房一卫，105㎡三房两卫和125㎡四房两卫，共617套，交房时间预计2026年12月31日，精装修交付。总价预计280万起！
目前项目主体施工进度在30层左右，我们营销中心和样板房都已经正式开放（需要预约参观）。
项目概况
深圳龙华百万综合体大盘，4号线北延线茜坑站地铁口物业合正观澜汇三期地块住宅方面两个区域中能卖的住宅约1700＋户可售住宅，分为两个地块开发拆迁用地124281.8㎡，分两个地块开发，分别为澜汇云境花园（宗地号：A905-0570）、澜汇云庭花园（宗地号：A905-0571）。澜汇云境花园、澜汇云庭花园 共分 10栋开发，含 超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿等配套设施。
项目分多期开发：
澜汇云境花园、澜汇云庭花园 共分10栋开发，含超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿园 等配套设施。
云庭花园（少量房源在售）占地面积约 27080.36平，建筑面积约 321095.24平，商业面积约 2.2万平。分4栋开发，一共 1869户（其中保障房1025户），最高层数 56层，停车位 1639个。容积率 9.4， 套内面积 ＜90㎡1621户，占比 86.73%；
云境花园（本次开盘推售）占地面积约29601.71平，建筑面积约362033.65平，商业面积约4600平。分6栋开发，配建21班幼儿园。最高层数57层，一共1883户，停车位2358个。容积率为8.85，套内面积＜90平米1569户，占比 83.32%。
项目基础信息
02
项目配套
教育配套：
家门口龙华外国语已借址开学，本校荣获龙华区24年中考状元！
龙华外国语学校福城校区（在建中）小一已借址龙三外，龙华区属首个外国语教育集团，本校24年中考高分段成绩位居龙华第一！
配建公立幼儿园，片区12所公立学校环绕，观澜二中、观澜二小、龙华第三外国语等学府环伺。
商业配套：
自带3大商业mall：福城天虹旗舰mall、邻里mall、街区mall，区域繁华封面；
其他配套：
近20余个文体配套生活圈，休闲娱乐运动举步即达
背靠龙华图书馆，毗邻人文三馆、观湖文体中心等，周边近20个文体生活中心，配套醇熟：
文体中心：观湖美术馆、观湖文体中心（在建中）、麓湖人文三馆（在建中）；
04
三期产品介绍
规划平面图
本次推出2栋和4栋新品；
观澜汇云境户型图欣赏
71-75㎡（两房一卫）：本次主力户型，只分布在2栋；竖厅结构，朝向有东北、西南、东南；
87-89㎡（三房一卫）：分布在2栋05和08户型，两个端头位，竖厅结构，朝向为东南向；
105㎡（三房两卫）：分布在4栋1单元和2单元02、03户型（南向看花园），以及4栋2单元0506户型，竖厅结构，基本上朝正东向；
123-128㎡（四房两卫）：分布在4栋1单元01和05户型，以及4栋2单元01户型；横厅设计，南北通透，户型方正；
04
合正观澜汇云境项目优点
1、配套完善：楼下地铁直连、隔壁天虹商业、旁边有九年制龙华外国语学校；
2、区中心域：项目处在观澜最核心位置，配套齐全，居家便利；
3、地铁口物业：4号线茜坑站地铁口上盖，地铁出行便利；
4、品质不错：德系精装品质，观澜中心封面产品；
5、优质教育：家门口龙华外国语学校分校，属于名校基因，在龙华排名靠前。
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