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深圳【富基云珑府】
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项目硬核参数：改善盘的底子够不够稳？
先上干货，直接看参数表：
交房时间：2025年4月（毛坯交付，装修党要预留时间）
容积率：6.0 ，绿化率40% （容积率略高，但绿化率扳回一局）
梯户比：2梯3户/3梯4户 （低梯户比，改善盘标配！）
户型：123-155㎡纯四房 （全四房设计，刚改家庭狂喜！）
使用率：81%-85% （赠送面积给力，深圳买房人懂的都懂）
价格：单价约4.87-5.2万/㎡，总价600万起 （对比周边二手，性价比如何？后文细说！）
一句话总结：定位清晰，纯改善社区，低梯户比+高使用率是核心卖点，但容积率稍高，介意密度的朋友建议实地感受。
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配套全解析：交通、商业、教育、生态，哪项最能打？
1. 交通：地铁大礼包来了，但需要耐心等！
地铁：周边规划6条地铁线（22、25、27号线等），但全是“在建中”，最近的是五和站（5/10号线换乘），步行约1.5公里 。短期靠自驾，长期赌规划，适合佛系等地铁的买家。
自驾：龙华大道、梅观快速等主干道环绕，30分钟到福田，40分钟到南山 ，通勤效率吊打地铁党。
城际/高铁：深大城际民治北站、深圳北站近在咫尺，出差党狂喜，周末去广州饮茶说走就走 。
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2. 商业：龙华国际商圈王炸，但得先熬过施工期！
山姆+Costco双巨头：华南首家Costco、龙华首家山姆会员店已动工，未来逛街不用挤福田，但建成至少还得2-3年。
现状：周边以社区底商为主，大型购物得去红山或深圳北商圈，适合“延迟满足型”购房者。
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3. 教育：新华中学学霸基因，但学区有变数！
学校：配建9班公立幼儿园（在建），小学对口龙华科教院附属外国语学校，中学划片新华中学（龙华Top级，中考状元摇篮）。
风险提示：深圳学区政策多变，尤其是新建学校，最终划片以教育局官宣为准，建议保守看待。
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4. 生态：公园控福音，家门口就是绿肺！
红木山水库+郊野公园：步行可达，政府砸16亿打造的9公里绿谷景观轴 [5]，遛娃跑步不用愁。
密集公园群：德逸公园、龙塘公园等10余个公园环绕，天然氧吧实锤 [5]。
配套总结：长线潜力股，现有配套够用但不够顶，适合愿意等3-5年配套成熟的朋友。
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户型深度测评：四房王者还是户型刺客？
123㎡四房：
亮点：南北通透，主卧套间+双阳台，客厅开间4.2米，秒杀同面积段竞品 。
槽点：次卧面积偏小，书房改卧室需砸墙（毛坯交付倒是方便改造）。
155㎡四房：
亮点：LDK一体化设计，中西双厨房，独立家政间，改善家庭终极梦想。
槽点：总价700万+，门槛较高，更适合土豪改善。
户型一句话：实用率确实高，但部分功能间尺度略抠搜，建议带尺子看样板间！
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