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深圳南山区【中海云启源境】

【中海云启源境】售楼处电话:400-088-3336『售楼中心』

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本次推出的一座优惠房源包含：面积段：90-95-105-143的三~四房户型，综合折扣0.93折左右，对比开盘折扣0.918收回了0.01个点左右。

南山科技园板块内唯一一个央企开发的项目——【中海云启源境】传出最新消息！可售商品房共计298套，首推1栋一座208套，含：90㎡3房-95㎡3+1房-105㎡3+1房-143㎡4房。

占地面积：9006.50㎡

建筑面积：87724.00㎡

容积率：6.4车位：598个

楼栋规划：1栋1座47 层/1栋1座21层为商品房，1 栋3座为 46 层保障房.

总户数：708 套，其中商品房 298 套，保障房 410 套

户型规划：规划推出建面约 90㎡、105㎡、143㎡的 3-4 房

该项目地理位置优越，紧邻南山实验园丁学校，坐拥中山公园景观，紧邻地铁12号线的同乐南站和中山公园站，交通十分便捷。

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立面设计以现代风格为主，采用玻璃、铝线条和真石漆材料，强调现代与传统材料的对比，实现虚实结合，提供精致而丰富的视觉体验。

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效果图

产品方面，打造约90-95-105-143㎡ 新规产品3-4房，使用率极高。

交通配套

云启源境距离12号线同乐南站大概400-500m距离，步行时间大概在5-8分钟，12号线可以换乘5号线和1号线，9号线，11号线到宝安，前海、科技园。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便。

商业配套

10分钟距离即可享受前海四大商圈，前海山姆，万象前海，卓越INTOWN，前海壹方汇，同时还可以享受深圳湾万象城，潮流之地的万象天地，便捷享受深圳湾世界顶配商业

教育配套

项目紧邻南山实验园丁学校（九年一贯制），该校近年普高率稳步提升（2024年近90%），虽不及南山头部名校，但属中等偏上水平，对家庭客群吸引力较强。

医疗配套

1公里锁定三甲医院，10分钟黄金距离，家里老人要针灸？南山中医院步行可达；孕妈产检？南山妇幼新院区就在隔壁；突发小毛病？2.5公里到协和深圳医院，三甲专家随时待命

休闲配套

中山公园（步行5分钟）：49万㎡！深圳最老牌公园，2.1km星光跑道夜跑超治愈，周末带娃搭帐篷、打棒球，朋友圈随手拍都是“向往的生活”

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竞品分析

南头板块房价约6.52万/平，周边的二手房主要有豪方天际和前海东岸，其中：

豪方天际（2016年）

88平3房 730-780万 单价8.3-8.86万，租金8600-10000/月；

143平4房 1136-1140万 单价7.9万左右，租金14900/月。

前海东岸（2016年）

89平3房 756-796万 单价8.5-9.05万，租金8400-9500/月。

参考下来，中海云启源境预计价格会在8万左右，90平低楼层总价预估600多万起。

不过项目属性比豪方天际和前海东岸要差一些，后两个盘都是大社区、车位充足，户型设计和小区绿化都更好。

中海云启源境新房竞品对标观山海，目前观山海价格：

95㎡3房 折后总价689-758万；

110㎡4房 折后总价837-909万；

113㎡4房 折后总价795-856万。

总价门槛预估差不多，但观山海相比容积率更低，车位充足，还是小高层纯商品房大社区，周边环境和景观更好，不过观山海驾车到科技园要20分钟左右，离地铁站也更远些。

整体来说，中海云启源境处于荔源雅苑/缙樾府和天源华府之间的位置，优势是总价门槛更低，刚好补上片区90平三房的新房空缺，地段虽然比上不足但比下有余

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