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深圳南山区【龙湖·御湖境】

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深圳龙湖御湖境的优缺点如下：

优点

交通便利：距离地铁6号线薯田埔站仅300米，2站可换乘13号线，3站可换乘11号线，能快速通达南山、宝安、前海等区域，对于在这些区域工作的人来说，通勤较为方便。同时，项目毗邻松白路主干道，约1公里可直达南光高速入口，自驾出行也能快速通达全城。

价格优势：备案价4.38万/㎡，85折后3.46万/㎡起，80㎡总价245万左右，对于刚需购房者来说，上车门槛较低，在光明区具有一定的价格竞争力。

教育配套潜力大：项目配建9班制幼儿园，周边规划有深圳外国语学校薯田埔第二学校和薯田埔第三学校，均为九年制公办学校，若能顺利入学，可实现从幼儿园到初中的目送式教育，对有孩子上学需求的家庭具有较大吸引力。

园林及配套品质高：小区复刻“华尔道夫精奢园林”，采用prada绿奢石、汉白玉景墙、罗汉松等珍稀树种，还配备了无边际泳池、浮光水院、氧瑜伽区等休闲空间，为业主提供了高品质的居住环境。此外，龙湖智创生活作为国家一级资质物业，连续14年服务满意度破90%，能为业主提供较好的物业服务。

户型设计合理：主力户型为80-120㎡的3-4房，全系精装交付，配备汉斯格雅、杜拉维特等一线德系品牌。80㎡户型采用竖厅格局，创新式1.9卫设计，解决了小户型早高峰拥堵问题，适合刚需家庭；89㎡户型为新版竖厅格局，主卧套房带衣帽间，约11米四面宽超幕视野，适合改善型家庭；106㎡和120㎡户型为横厅南北通透格局，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，适合多代同住或高端改善需求。

缺点

城市界面待提升：项目周边目前多为工业区与城中村，城市面貌相对较差，短期内难以有明显改善，对于追求居住环境品质的购房者来说，可能会有一定影响。

商业配套有待完善：虽然项目自建有少量底商，但距离大型商业综合体较远，需乘坐地铁2站到公明广场站的大仟里购物中心，或8站到光明凤凰城站的蓝鲸世界购物中心，对于日常购物需求来说，不够便捷。

学区兑现存在不确定性：虽然规划了深圳外国语学校薯田埔第二学校和薯田埔第三学校，但目前这两所学校尚未建成，存在一定的不确定性，如果不能顺利入学，可能会影响房产的价值和业主的居住体验。

得房率相对较低：项目得房率不含赠送仅78.99%，相比周边一些楼盘，得房率有一定差距，可能会让购房者在实际使用面积上感觉有所不足。

开发商背景

龙湖集团，世界500强，房地产综合实力TOP10。稳健的财务及持续的现金流，连续7年三道红线全绿档。

御湖境，系豪宅专家龙湖集30年豪宅经验大成，打造2023年三大高定产品系之一。

龙湖光明御湖境是全国第8座御湖境，定义深圳西奢宅。

项目基本信息

【占地面积】22024.79㎡

【建筑面积】152768㎡

【推售产品】80㎡-120㎡3房-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】2025.12

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】1164户

【车位数】1200个

【容积率】5

【绿化率】30%

【梯户比】3T6 / 3T7

【开发商】深圳龙恒泰投资发展有限公司

【物业公司】龙湖智慧服务

交通配套

龙湖御湖境距离6号地铁线“薯田埔站”约300米，2站可到公明广场站换乘13号线，直达石岩，南山，3站可到松岗站换乘11号线，直达宝安，南山，前海。

另外项目还毗邻松白路主干道，约1公里可以直达南光高速出入口，快速通达全城。

商业配套

项目自带有少量底商，坐地铁2站到公明广场站，有公明最大的大仟里购物中心，8站到光明凤凰城站，有万达广场，光明最大体量的蓝鲸世界购物中心，周边还有联投东方PARK，内有沃尔玛商场。

教育配套

项目自带1所9班制幼儿园，旁规划深圳外国语学校薯田埔第二学校（暂命名），该校是1所九年制公办60班学校，小学部42班，初中部18班，可以提供2790个学位；深圳外国语学校薯田埔第三学校（暂命名），该校是1所九年制公办54班学校，小学部36班，初中部18班，在2024年4月29日深圳光明官微上面已经官宣。

生态配套

坐拥龟山儿童公园、麒麟山公园等六大公园。

户型鉴赏

80㎡的3房2厅1.9卫

设计的是竖厅格局，客厅开间3.4米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，U型半开放式厨房，创新式1.9卫设计，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。

89㎡的3房2厅2卫

设计的是新版竖厅格局，客厅开间3.5米，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱位，约11米四面宽超幕视野，主卧套房带衣帽间，U型全开敞厨房，得房率：78.99%（不含赠送），有西北、西南、东北、东南4个朝向。

106㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间5.6米，餐厨一体化，约13.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，只有2栋07户型才有，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南向。

120㎡的4房2厅2卫

设计的是横厅南北通透格局，客餐厅开间8米，约14.7米超幕视野，超长阳台，主卧转角270°大飘窗，U型厨房，得房率：78.99%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。

深圳南山区【龙湖·御湖境】

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