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惠州【华发天润自在城】

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惠州华发天润自在城深度测评：北站新城的“黑马”，还是透支未来的冒险？

当深圳人沿着轨道交通向东寻找“房价洼地”，惠州北站新城成为临深置业的新战场。**华发天润自在城**凭借央企背景、百万方体量和“智能社区”概念，吸引大量外溢买家。但这座规划中的“未来之城”，是价值高地还是透支预期的泡沫？本文从规划兑现、产品真相、竞品博弈三大维度，揭开项目的真实底色。

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基础档案：北站新城的“造城野心”**

- **开发商**：华发集团（珠海国资）+天润集团（本土房企），双国企背书

- **地理位置**：惠州惠城区北站新城核心区，紧邻赣深高铁惠州北站（已开通）

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- **项目体量**：总占地约33万㎡，总建面超100万㎡，规划住宅、商业、学校等

- **产品类型**：高层住宅（主力79-125㎡）、LOFT公寓、社区商业

- **当前售价**：新房1.1万-1.4万/㎡，首付最低15万起（2024年7月数据）

- **79㎡三房**：

- 亮点：南北双阳台，主卧带270°转角飘窗，空间利用率高。

- 硬伤：厨房仅4.5㎡，次卧面宽不足2.4米，实用性打折扣。

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- **110㎡四房**：

- 亮点：双卫设计+独立玄关，适合二孩家庭。

- 硬伤：北向房间紧邻连廊，隐私性差。

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- **物业服务**：华发自有物业，收费2.5元/㎡·月，但前期服务响应速度遭业主投诉。

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